Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

Можно ли продать квартиру в ипотеку: как это происходит, не опасно ли?

Продажа квартиры в ипотеку распространена на рынке недвижимости, так как это возможность обзавестись жильем молодым семьям, которые его не имеют.

Но данный процесс для продавцов немного отличается от стандартной купли-продажи. Поэтому требует отдельного внимания.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Ипотечное кредитование представляет из себя денежные займы, которые предоставляются гражданам под залог недвижимого имущества, которое выступает гарантией возврата полученных сумм.

Исходя из этого, банковские учреждения охотно предоставляют кредиты для приобретения жилья, которое автоматически становится предметом залога (ипотекой). То есть после полного выполнения взятых обязательств, заемщики становятся полноправными собственниками жилья.

Банки, куда обращаются заемщики, дают деньги не только на приобретения жилья в новостройках (первичный рынок недвижимости) но и на то, которое находится в собственности других граждан (вторичный рынок жилья). Поэтому продать квартиру под ипотеку может любой собственник.

Сразу можно отметить, что образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку ничем не отличается от стандартного. Банковские учреждения как стороны по сделке в них не пишутся.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Конечно большинство граждан, которые решили продать свое жилье по ипотеке, интересуют возможные риски такой сделки.

Сложившаяся юридическая практика по таким сделкам, свидетельствует о том, что для продавцов их вообще нет. Вызвано это тем, что существует определенная процедура проверки квартиры или другого жилого недвижимого имущества банком, а также отсутствие контакта в передаче денежных средств между продавцом и покупателем.

Говоря проще, служба безопасности банка сначала проверяет покупателя на платежеспособность, а затем сам объект недвижимости на предмет обременения (арест, ипотеку, залог), его техническое состояние, наличие соответствующих документов, и стоимостную оценку.

Если заемщик заслуживает доверия, а объект недвижимости соответствует требованиям надежности, то банк самостоятельно перечисляет денежные средства на счет продавца, и они гарантировано ему поступают. То есть полностью исключаются мошеннические действия со стороны покупателя.

Такая схема делает безопасным сделку со всех сторон. Единственным минусом для продавца, когда происходит продажа квартиры через ипотеку, является отсутствие возможности накрутить завышенную сумму.

Искусственное завышение стоимости квартиры при ипотеке, это риски продавца. Вызвано это тем, что кредитное учреждение обязывает будущего покупателя провести нормативную оценку стоимости жилья, которую делает лицензионный специалист.

И именно та сумма, которая указана в оценочном заключении и будет перечислена продавцу.

Вот такие плюсы и минусы продажи жилья под ипотечное кредитование.

Процедура продажи

Процедура продажи жилого помещения в ипотеку немного отличается от аналогичных сделок, осуществляющихся без привлечения кредитов.

Ее отличие состоит в том, что деньги дает банк, поэтому такая сделка характеризуется некоторыми особенностями, о которых будет рассказано ниже, в виде пошаговой инструкции.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы будущей продавец по такой сделке знал досконально свои права и обязанности, о том как происходит продажа квартиры по ипотеке, приведена пошаговая инструкция.

  1. Прежде всего, необходимо подготовить все необходимые документы. Перечень их будет приведен ниже.
  2. Затем следует встретиться с покупателем и обсудить детали сделки. Он должен сообщить, что собирается покупать жилье по ипотечному кредитованию, при этом предварительно осмотреть саму квартиру. Для этой цели, лучше сделать это в присутствии специалиста, который внимательно осмотрит коммуникации, общее состояние объекта недвижимости. Такой шаг обезопасит и покупателя и продавца от возможного отказа банка в кредите по причине плохого состояния квартиры.
  3. Следующий шаг. Когда все договоренности достигнуты, стороны должны подписать предварительный договор купли-продажи. Это обязательное требование, так как на основании него передается задаток, и он показывается банковскому учреждению, что является основанием начала проверки заемщика и объекта недвижимости.
  4. Далее банковское учреждение (его представители) связываются с продавцом и обговаривают с последним конкретное время, когда они смогут осмотреть жилое помещение со своим специалистом, а покупатель за собственные средства должен обратиться к лицензированному оценщику, и получить от него акт рыночной оценки (стоимости) жилого помещения, и застраховать его.
  5. Если покупателя, продавца и банк все устраивает, тогда подписывается договор купли-продажи, и продавцу перечисляется необходимая сумма на его счет, или выдается наличностью в кассе банка. То есть происходит оформление продажи квартиры или иного жилого помещения.

Вот как происходит продажа по ипотеке недвижимого имущества, как видно ничего сложного в этом нет.

Перечень необходимых документов

Порядок продажи любого недвижимого имущества предусматривает сбор необходимых документов. Если к решению этого вопроса привлекается риэлтор, то он и занимается их сбором.

Если продавец решил существенно сэкономить, тогда ему и принадлежит право подготовки предпродажных бумаг.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры у продавца будет следующий:

  • свидетельство о праве собственности, или другой документ, подтверждающий этот факт (например, распоряжение муниципалитета, если квартира была приватизирована);
  • выписка из государственного реестра о том, что на жилую недвижимость отсутствуют аресты, залог, и другие ограничения;
  • техническая документация (паспорт, кадастровое дело), если были перепланировки, то она должна быть обновлена;
  • выписка из домовой книги, паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц;
  • справка из коммунальных предприятий, о том, что по жилью нет задолженности по коммунальным услугам;
  • если продается недвижимость, где проживает или прописан ребенок, иное лицо, нуждающееся в уходе (например, инвалид первой или второй группы), тогда требуется разрешение органа опеки, что они не против совершения продажи;
  • в случае если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, то нужны их письменные, нотариально заверенные разрешения на отчуждение квартиры или дома, так как они получат денежные средства равные их долям.

Сам покупатель обязан будет предоставить акт оценки покупаемой недвижимости, а также застраховать недвижимость.

Некоторые нюансы таких сделок

В принципе, как видно из вышеописанного ничего сложного в продаже квартиры по ипотечному кредитованию нет. Но есть отличия в оформлении такого кредита в некоторых крупных банках, а также отдельного внимания заслуживают вопросы военной ипотеки, и продажи квартиры, которая уже находится в залоге у кредитного учреждения.

Как продать квартиру в ипотеку через ВТБ 24

ВТБ 24 является одним из крупнейших банков, поэтому многие граждане пользуются его кредитными программами для покупки жилья в ипотеку. Поэтому многих интересует вопрос, как происходит приобретение жилья с участием кредитных программ ВТБ 24.

Этот банк выдвигает минимальные требования к объекту недвижимости, и предлагает своим клиентам кредитные средства, выданные в кассе банка или непосредственно переведенные на счет. Если деньги выдаются в кассе, то за их обналичивание не придется платить проценты, то есть покупатель получит всю сумму без комиссии. Это выгодное преимущество.

Но в связи с тем, что банк проверяет своих заемщиков не так тщательно как другие учреждения, процентные ставки по таким кредитам высокие.

В Сбербанке

Сбербанк также является крупнейшим банком, и значительная часть населения обращается в его отделения, чтобы купить жилье в кредит.

Его программы отличаются низкими процентными ставками, но жесткими требованиями к заемщикам. Кроме этого в этом финансовом учреждении выгодно брать военную ипотеку (он является официальным партнером государства), а также покупать жилье, которое уже находится под залогом в других банках (ипотеке).

Но единственный минус в том, что средства за квартиру перечисляются на банковскую карту продавца, поэтому чтобы избежать большой платы за обналичивание, последнему лучше открыть счет в этом кредитном учреждении.

В военную ипотеку

Военная ипотека для продавца квартиры представляет некоторые дополнительные требования к его жилому помещению. Вызвано это тем, что данная программа рассчитана на продолжительный срок, плюс жилье военным должно соответствовать определенным критериям.

К ним следует отнести следующие требования:

  • жилое помещение должно иметь все коммуникации, то есть подключено к централизованной системе отопления, канализации, водопроводу, газоснабжению;
  • дом, где находится квартира, не должен быть отнесен к аварийному, или подлежать сносу;
  • все несущие конструкции многоэтажного дома и жилого помещения должны находиться в хорошем состоянии, и не быть признанными как аварийные;
  • сам многоэтажный дом должен стоять на кирпичном, железобетонном или плиточном основании (фундаменте), у которого не должно быть существенного износа.

Частные дома должны иметь все элементы канализации, и сантехнические узлы (туалет, ванная комната, умывальник), исправную крышу и элементы конструкции. Если по оценке такое жилое помещение требует капитального ремонта, то кредит не дадут.

Также, следует отметить еще одну особенность, о которой должен знать продавец. После подписания предварительного договора, он не сможет сразу получить задаток, поскольку данные денежные средства снимаются с накопительного счета покупателя, и в течение 7 дней поступают на банковский счет продавца.

Также данный промежуток времени используется для проведения оценки недвижимого имущества. Специалист устанавливает стоимость и его техническое состояние. Поэтому чтобы продать квартиру по военной ипотеке нужно затратить больше времени на процесс оформления всех документов.

Как продать ипотечную квартиру?

Если продавец решил продать жилье, которое находится в ипотеке по ипотеке, то он должен ознакомиться с дополнительными нюансами такой сделки.

Первый нюанс состоит в том, что сначала о своих намерениях нужно поставить в известность банк, который наложил обременение на жилое помещение, и получить от него согласие на данную процедуру.

Второй нюанс состоит в том, что продавец должен получить справку о том, что у него нет никакой задолженности по кредиту и предоставить ее покупателю, если последний будет оформлять ипотечный кредит в другом банке.

Денежные средства за такую недвижимость будут перечислены продавцу после того, как с них будут отчислены оставшиеся проценты и тело кредита, которые он должен был погасить по графику на момент продажи.

Продать квартиру в ипотеку не представляет никакой сложности. Нужно собрать необходимый пакет документов, провести ее оценку, после чего у нотариуса заверить договор купли-продажи. Деньги за проданное жилье перечислит банк, в котором покупатель оформил ипотечный кредит.

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Можно ли продать квартиру с невыплаченной ипотекой?

До полного погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Отказ или неспособность погашения долгового обязательства влечёт арест и изъятие квартиры. Соответственно, жильё в ипотеке – это форма правоотношений покупателя с банком. Таким имуществом владеют обе стороны кредитного договора. Права сторон регулируются Федеральным законом «Об ипотеке» № 102-ФЗ.

Читать еще:  Какой самый прибыльный бизнес с минимальными вложениями

В статьях 37, 50 ФЗ № 102-ФЗ утверждается, что продать квартиру в ипотеке можно. Но понадобится получить разрешение на продажу от банка, согласно статье 344 ГК РФ. Статья 40 Конституции РФ указывает, что при возникновении спорной ситуации между сторонами кредитного договора, продать имущество можно по решению суда.

Какие способы продажи ипотечной квартиры существуют?

Самые распространённые способы проведения сделки купли-продажи ипотечной квартиры следующие:

1. Когда покупатель погашает ипотечный кредит в счёт оплаты квартиры.
2. Заключение договора сделки при участии банка.
3. Замена залогодателя.

1. Погашение ипотечного кредита покупателем

Покупатель погашает долг продавца и покупает объект без обременения залогом. Сделка проводится по алгоритму:

1. Пишется заявление на разрешение продажи квартиры.
2. Оно передаётся в банк на рассмотрение.
3. После получения согласия банка, подготавливаются документы для сделки.
4. Заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывается, что покупатель погашает все долги по ипотеке.
5. Банк выдаёт справку о полном погашении долга.
6. Продавец передаёт её в Росреестр.
7. Росреестр аннулирует запись о залоге, оформляет право собственности на квартиру, выдаёт справку об отсутствии обременения.
8. Заключается сделка купли-продажи.
9. Проводится регистрация сделки.

2. Купля-продажа с участием банка

Банк может активно участвовать в сделке. Алгоритм сделки следующий:

1. Покупателем арендуются две банковских ячейки. Одна ячейка – для передачи денег банку в сумме остатка по ипотеке. Вторая ячейка – для передачи установленной суммы продавцу.
2. Продавец подаёт заявление в кредитный отдел банка, в котором изъявляет просьбы: о продаже ипотечного жилья, об использовании для расчёта банковских ячеек.
3. После одобрения сделки и способа её проведения, банк, являющийся залогодержателем, а соответственно – собственником объекта, заключает сделку и передаёт ипотечный долг покупателю.
4. Купля-продажа регистрируется в Росреестре.
5. Обременение сохраняется за новым правообладателем.
6. После регистрации сделки кредитное учреждение изымает деньги из ячейки в размере остатка.
7. Производится перерасчёт.
8. Новому собственнику выдаётся справка о погашении долга.
9. Покупатель выводит квартиру из-под залога и оформляет её в собственность.
В этом случае в договоре обязательно указывается:
• полная стоимость объекта по сделке;
• способ расчёта.

3. Купля-продажа с заменой залогодателя

Если будет найден покупатель, желающий приобрести квартиру в ипотеку, можно продать квартиру по обычному сценарию, а кредитный договор переоформить на нового заёмщика. Здесь применяется следующий алгоритм:

1. Продавец также подаёт заявление, в котором указывает на необходимость проведения купли-продажи квартиры.
2. В заявление вносится факт переоформления ипотеки на покупателя.
3. Покупатель подаёт заявление на одобрение кредита.
4. В заявление вносится нюанс, что приобретаемая квартира в залоге у банка.
5. К заявлению прилагаются справки, требующиеся для проверки кредитной истории.
6. Сделка может состояться только при условии получения согласия банка
7. Стороны заключают ДКП.
8. Переоформляется кредитный договор.
9. Сделка регистрируется с обременением залогом.

Преимущества и недостатки каждой схемы

Преимущества первого варианта (погашение ипотечного кредита покупателем) следующие:

1. Возможность существенного снижения стоимости квартиры.
2. Квартира приобретается без обременения

Минусом этой схемы является высокий риск.

Плюсы сделки с участием банка:

1. Риски ниже, чем при погашении ипотеки покупателем. Процесс контролируется банком.
2. Квартира приобретается без обременения, с чистой историей.

1. Сделка имеет продолжительный характер.
2. Перерасчёт может привести к дополнительным тратам, назначенным банком.
3. Расходы на аренду ячеек.

При смене залогодержателя преимущества безусловны:

1. Исключены риски, так сделка сопровождается юридическим отделом кредитного учреждения.
2. Юридическое сопровождение как правило предоставляется безвозмездно.

Несущественный недостаток в том, что приблизительно 2 недели потребуются для проверки кредитной истории. Эта проверка не гарантирует одобрения, может последовать отказ.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру в ипотеке

Если правообладатель ипотечной квартиры запланировал продать её, то начинать двигаться к цели нужно следующими шагами:

• найти покупателя;
• исходя из интересов покупателя, выбрать способ сделки;
• уведомить банк о планирующейся сделке и способе её проведения;
• собрать пакет документации для купли-продажи.

После этого, если сделка одобрена – оформить ПДКП.

В зависимости от способа проведения сделки, провести следующие процедуры:

1. При условии, что покупатель готов погасить долговые обязательства по ипотеке на основании ПДКП – провести взаиморасчёты и вывести квартиру из-под залога.
2. При использовании банковских ячеек – вложить в них установленную сумму денег.
3. При смене залогодержателя – переоформить кредитный договор.

Остальные моменты оформления купли-продажи являются базовыми, и унифицировано применяются для всех разновидностей сделок.

Пакет документов для купли-продажи

Для сделки нужно подготовить документы:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• кредитный договор;
• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт квартиры, полученный в БТИ с экспликацией из поэтажного плана;
• выписка из лицевого счёта произведённых платежей по ипотеке, невыплаченный остаток долга;
• выписка из лицевого счёта по коммунальным платежам;
• выписка из поквартирной книги;
• нотариально удостоверенное согласие супруга (если квартира – совместная собственность;
• нотариальная доверенность (для представителей).

Составление и подписание договора купли-продажи

Договор составляется в соответствии со статьями 549 и 550 ГК РФ. Его можно составить:

• самостоятельно по образцу;
• прибегнув к услугам юриста или нотариуса.

При самостоятельном составлении можно воспользоваться следующей инструкцией. Структура ДКП состоит из следующих элементов:

• наименование документа;
• дата составления – прописью;
• место, то есть населённый пункт, где он составлен;
• тело документа;
• подписи сторон.

В теле документа нужно выделить разделы:

• предмет договора;
• основную часть;
• заключительные положения.

Разделы состоят из пунктов и подпунктов. Они содержат реквизиты договора, среди которых встречаются:

• обязательные, без которых ДКП не вступит в юридическую силу;
• дополнительные, включённые по усмотрению и пожеланию сторон.

Предмет договора включает следующие обязательные реквизиты:

1. Определение сторон сделки, которыми выступают Покупатель и Продавец, с указанием их персональных данных.
2. При участии в сделке банка, ДКП становится трёхсторонним, и в документ вносится третий контрагент – Залогодержатель.
3. Удостоверение от продавца, что квартира обременена залогом, так как приобреталась в ипотеку. Исключение – ситуации, когда покупатель погасил ипотеку по ПДКП.
4. Кадастровые, технические характеристики объекта, адрес.
5. Цель составления документа – продажа квартиры.

Остальные существенные положения ДКП следующие:

1. Стоимость квартиры и условия определения стоимости. Перечисляются все нюансы установления начальной цены, а также остатка, с учётом: погашения остатка покупателем, уплаты аванса или задатка.
2. Способ передачи квартиры: после расчёта через банковскую ячейку или иным способом; с обременением или на обычных условиях; актом приёма-передачи, или без него.
3. Права и обязанности сторон: покупатель получает право приобретения квартиры в собственность или в ипотеку, его обязанность – оплатить её стоимость или заключить кредитный договор; продавец имеет право получить деньги или погашение долговых обязательств по ипотеке, его обязанность передать квартиру покупателю.
4. Ответственность сторон: пени или неустойка за просрочку платежа или передачу объекта и иные нарушения.
5. Условия расторжения ДКП.

В заключительном положении вносится любая информация, имеющая отношение к делу. Например, что документ исполнен в трёх экземплярах, подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению, передаётся на регистрацию в Росреестр.

Дополнительно может включаться следующая информация:

• страхование квартиры;
• страхование сделки;
• сопровождение юриста;
• нотариальное удостоверение договора.
В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Указываются паспортные данные сторон и их адреса.

Регистрация сделки

После того как договор подписан, сторонам следует обратиться в МФЦ, чтобы передать документы на регистрацию сделки. Лучше всего, если покупатель и продавец обратятся для регистрации одновременно – тогда срок регистрации сократится до 10 дней.
Предварительно нужно уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей, затем обратиться к регистратору и написать заявление о регистрации купли-продажи. Он примет пакет документации о проведении сделки под расписку и назначит дату повторного визита. После этого обязательства сторон друг перед другом считаются выполненными. Завершение регистрации станет моментом перехода прав на квартиру к покупателю. Если ипотека не выплачена – обременение сохранится за новым правообладателем.

Последние статьи раздела:

Пенсионеры являются особой категорией граждан, для которых предусмотрены различные льготные привилегии. Рассмотрим виды льгот, а также условия их предоставления.

Апартаменты – в переводе с французского и итальянского языка, это квартира. В нашей стране это понятие применяли издавна, когда речь шла о большой, нестандартной и роскошной квартире.

Военнослужащие, ставшие участниками накопительно-ипотечной системы (НИС), имеют право приобрести жилье на льготных основаниях. В оформлении ипотеки и покупке недвижимости защитникам.

Военнослужащие по преимуществу решают вопрос с жильём за счёт покупки жилья в ипотеку. В определённых случаях им приходится рефинансировать кредит, то есть погашать его новым займом.

Подробно —>

Напрасно боитесь. В течение 6 месяцев, отпущенных на вступление в наследство, начисление процентов замораживается, взимать их не будут — но для этого вам надо написать заявление в банк.

После смерти отца осталась квартира в ипотеке. Я хочу её продать после вступления в наследство, но боюсь, что за полгода проценты за неуплату вырастут так, что недвижимость ничего не будет стоить.

Ника, можете, если он согласится. Также можете взять потребительский кредит, погасить остаток долга. А с денег, вырученных по сделке, погасить потребительский кредит.

Остаток по ипотеке совсем маленький, но продать квартиру надо срочно. Я могу предложить покупателю взять у него деньги в счёт аванса за квартиру, погасить остаток и продать её?

Михаил, арестованные квартиры не могут участвовать в сделках. Продажа Вашей квартиры может быть проведена банком только по решению суда. Рекомендую обратиться к юристу, чтобы он выявил – какие шаги Вы можете сделать, чтобы суд встал на Вашу сторону.

Я задолжал банку по ипотеке, квартиру арестовали. Я могу её срочно продать, чтобы рассчитаться?

Пошаговая инструкция по продаже квартиры через ипотеку

Российская недвижимость дорожает, поэтому приобрести квартиру за свои деньги довольно сложно. Чаще всего покупатель прибегает к заемным средствам, в связи с чем, продажа квартиры под ипотеку – одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

  1. Основной риск любого продавца – не получить деньги за квартиру. В случае с ипотекой такой риск минимален, ведь сделка полностью контролируется банком, который заинтересован в успешном исходе купли-продажи. Самым негативным вариантом является ситуация, когда банк в период после сдачи документов на регистрацию и до перечисления денег продавцу признан неплатежеспособным. Решить данный вопрос можно только в судебном порядке.
Читать еще:  Какие налоги платит пенсионер по старости

Чтобы избежать риска признания банка неплатежеспособным, следует в качестве кредитной организации выбирать банк с высоким рейтингом, например, Сбербанк или ВТБ24.

  1. Дополнительный риск – потерять время, если кредит не одобрили. Одобрение сделки занимает определенное время, за которое банк проверяет всю цепочку собственников квартиры, интересуется, нет ли иных обременений и не произведена ли перепланировка. В случае, если сделку не одобрят, продавец теряет лишь время, потраченное на ожидание одобрения банка.

Чтобы минимизировать риск неодобрения сделки, продавцу следует оказывать покупателю всяческое содействие по вопросу представления документов – представить копии документов на квартиру, снять все иные обременения, узаконить имеющуюся перепланировку.

В целом с точки зрения продавца ипотечная сделка является менее рискованной, чем обычная продажа квартиры гражданину с собственными средствами. В случае с банком у покупателя меньше шансов провернуть какую-либо мошенническую операцию, ведь именно банк проверяет все необходимые документы покупателя и его платежеспособность.

  1. Продавцу следует подготовить квартиру к продаже, для чего:
  • привести в порядок документы – получить согласие супруга на продажу, урегулировать вопросы продажи с иными сособственниками, обновить кадастровый и технический паспорта;
  • узаконить перепланировку;
  • снять любые обременения, залоги, аресты;
  • снять с регистрационного учета членов семьи;
  • погасить долги по коммунальным платежам.
  1. Квартира выставляется на продажу, происходит встреча с потенциальным покупателем, обговариваются условия продажи. На данном этапе для закрепления своих намерений стороны могут составить и подписать предварительный договор с условием о задатке. О получении задатка составляется расписка, которая передается покупателю.
  2. Покупатель отправляется в банк, где подает заявку на кредит, оформляет страховку, производит оценку квартиры. В процедуре согласования кредита участвует и продавец – именно он предоставляет документы на квартиру.
  3. После одобрения заявки между банком и заемщиком заключается кредитный договор, а средства по нему перечисляются на счет покупателя.
  4. После того, как кредит получен, между покупателем и продавцом заключается основной договор купли-продажи, на основании которого право собственности на квартиру перейдет покупателю.
  5. Пакет документов по купле-продаже передается в Росреестр через Многофункционельный центр для регистрации права собственности покупателя. Срок регистрации обычно составляет до 10 рабочих дней.
  6. После регистрации перехода права собственности происходит окончательный расчет за квартиру способом, предусмотренным сторонами в договоре.

Выше перечислены основные шаги продажи квартиры в ипотеку. Конкретная процедура зависит от договоренностей сторон и от банка, предоставляющего ипотечный кредит.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Одним из самых важных моментов, которые нужно прописать в договоре максимально прозрачно, является порядок оплаты квартиры.

В каждом случае этот порядок индивидуален, но в основном он складывается из двух моментов:

  • размер и порядок получения первоначального взноса;
  • размер и порядок получения кредитных средств.

Для того, чтобы продавцу максимально обезопасить себя, лучше всего придерживаться таких условий:

  1. Оформить первоначальный взнос нужно договором задатка, а не аванса. Именно задаток (ст. 380-381 ГК РФ) гарантирует, что покупатель полностью исполнит договор со своей стороны – в случае, если покупатель откажется подписывать основной договор, сумма задатка не возвращается. Аванс же можно вернуть в любой момент. О передаче суммы задатка составляется расписка, подлинник которой остается у покупателя, а копия передается банку в качестве доказательства оплаты.
  2. Передача ипотечных денег осуществляется, как правило, после проведения государственной регистрации перехода права на квартиру. В данном случае одним из наиболее безопасных вариантов является расчет через банковскую ячейку – покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора, а после регистрации продавец вправе их забрать на основании предъявленного договора купли-продажи с отметкой Росреестра о завершении регистрации.

В качестве безопасной альтернативы передаче наличных через ячейку можно рассматривать расчет через аккредитив.

Задаток можно внести наличными или безналичным переводом на счет продавца в день подписания предварительного договора. Передача остальной суммы (кредитных средств) осуществляется разными способами:

  • Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
  • Через банковскую ячейку – самый распространенный вариант. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет договор купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
  • Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются договором с банком.

Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом конкретном случае с учетом мнения банка. Важно прописать порядок расчетов максимально прозрачно.

Что нужно прописать в договоре?

В предварительном договоре важно прописать объект продажи, цену квартиры, порядок и срок внесения задатка, порядок и срок полного расчета, в том числе тот момент, что расчет будет произведен с помощью кредитных средств. Также следует указать порядок освобождения квартиры и передачи ее покупателю.

Основной договор купли-продажи может быть составлен по образцу того банка, который выдает ипотеку. Главное, чтобы в тексте была указана информация о квартире, порядке и сроке оплаты, порядок передачи квартиры покупателю.

Возврат жилья с обременением

Вообще тема поворота договора купли-продажи, возврата квартиры и денег достаточно дискуссионная в юридическом сообществе.

При анализе текста договора в любом случае необходимо обратить внимание на то, как прописаны условия расторжения договора.

Дело в том, что в случае расторжения договора по общему правилу нельзя требовать назад уже исполненного. Иными словами, если квартира уже передана и зарегистрирована на покупателя, автоматически она не вернется продавцу – если не будет специальной оговорки в договоре. Если покупатель окажется недобросовестными, то при расторжении договора по своей инициативе и без специального условия продавец сможет требовать только денежного возмещения своих потерь как неосновательного обогащения, а не квартиры. Чтобы этого избежать, а при расторжении договора все-таки получить назад квартиру, в договоре нужно прописать примерно такое условие:

«В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя, покупатель обязан возвратить продавцу Объект недвижимости, полученный по настоящему Договору».

Если такой оговорки не будет, то продавец, в случае нарушения его прав, при подаче иска в суд не сможет вернуть себе квартиру, а сможет требовать лишь денежной компенсации.

Вариант получить назад квартиру с залогом возможен при:

  • Расторжении договора;
  • Признания сделки недействительной.

Расторжение договора возможно в следующих случаях:

  • Стороны могут расторгнуть договор по соглашению сторон.
  • Для расторжения договора по инициативе одной из сторон придется обращаться в суд. Одного желания стороны недостаточно для расторжения договора.

Покупатель может потребовать через суд расторгнуть договор в случае, если продавец со своей стороны существенным образом его нарушил, например: не передал квартиру фактически, не выписал оттуда людей.

По требованию одной из сторон суд может расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

В данном случае покупателю придется доказывать, что обстоятельства, из которых он исходил при покупке квартиры, существенным и не зависящим от сторон образом изменились. Основание «передумал брать ипотеку» не является существенным и только из-за него суд не расторгнет договор.

Прописать в договоре отказ стороны от права расторгнуть договор нельзя в связи с прямым законодательным запретом. Например, нельзя прописать что

«Покупатель отказывается от права расторгнуть настоящий договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством»

— такое условие все равно будет ничтожным. В связи с изложенным я рекомендую не включать в договор каких-либо дополнительных условий, позволяющих покупателю требовать расторжения договора.

Нужно обратить внимание, что расторжение договора возможно только пока он действует – то есть до момента завершения расчетов между сторонами, момента фактической передачи квартиры, момента завершения госрегистрации. Если квартира передана, право зарегистрировано, деньги получены, то договор является исполненным, он завершен и расторгнуть его нельзя. Для контроля этого момента в договоре должно содержаться примерно такое условие:

«Договор действует с момента его заключения и до момента полного исполнения своих обязательств сторонами.»

То есть условия о том, что договор действует до 31 декабря 2018 года, тогда как сделка происходит в июле, не должно быть.

Бывают случаи, что продается непригодное к проживанию жилье, и покупатель требует расторжения договора спустя несколько лет после сделки из-за того, что открылись существенные недостатки. В данном случае важно в акте приема-передачи максимально отразить состояние квартиры.

Что касается обременения – да, после регистрации квартиры на покупателя возникнет обременение, которое в случае расторжения договора вместе с квартирой вернется продавцу. Однако, после регистрации квартиры у покупателя остается немного оснований для предъявления в суд требования о расторжении договора, а значит – и возврата продавцу квартиры с ипотекой.

Признание сделки недействительной

Однако даже после исполнения договора и истечения срока для расторжения бывают ситуации поворота сделки – в случае, если одна из сторон обращается в суд за признанием договора недействительным. Таким образом она требует признать, что сделки как бы не должно было быть в принципе.

Это возможно, в случае наличия серьезных юридических дефектов договора, например если:

  • он нарушает нормы закона или иного нормативного акта;
  • покупатель или продавец оказался недееспособным или ограничено дееспособным;
  • договор был заключен за участием лица, которое не могло руководить своими действиями. Несмотря на свою схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Имеется в виду, что человек не мог осознавать свои действия только в определенный период – во время подписания договора. В целом он психологически здоровый, но, к примеру, он мог потерять контроль над собой вследствие употребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
  • одна из сторон соглашения – несовершеннолетнее лицо, действующее без согласия родителей;
  • договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств;
  • сделка является мнимой (совершается без создания каких-либо юридических последствий) или притворной (заключается, чтобы прикрыть другие правоотношения).
Читать еще:  Как узнать про налоги по фамилии

Последствия признания сделки недействительной – возврат всего полученного по сделке так, будто бы этой сделки не было. Судебная практика в таких случаях однозначно заявляет, что ипотека сохраняется, а квартира возвращается продавцу с обременением.

Чтобы обезопасить себя в этом случае, нужно проверить юридическую чистоту договора, то есть исключить факторы, негативно влияющие на действительность сделки:

  • является ли покупатель дееспособным и совершеннолетним;
  • сделка соответствует всем законодательным нормам;
  • стороны намерены именно заключить куплю-продажу, а не взять кредит или прикрыть таким образом договор займа;
  • покупатель понимает и осознает характер своих действий (часто по этому основанию оспаривают сделки пожилых граждан);
  • и другие.
  1. Чтобы обезопасить себя, удостоверьте договор у нотариуса.
  2. Чтобы проверить чистоту сделки обратитесь к юристу по недвижимости и посмотрите нашу статью — ссылка.
  3. Сделки с недвижимостью имеют большое количество подводных камней, и к каждой из них следует подходить индивидуально, взвесив все риски.

Покупка и продажа квартиры через ипотеку: пошаговая инструкция и нюансы сделки. Нужно ли привлекать риэлтора?

Вы продаете квартиру и допускаете возможность оплаты ее стоимости за счет кредитных средств? Собираетесь купить жилье в ипотеку? Наша статья расскажет о нюансах оформления сделки купли-продажи квартиры с участием ипотечных средств.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Пошаговая инструкция процесса покупки и продажи с участием ипотечных средств

Так как оформление сделки по покупке и продаже квартиры с участием кредитных средств происходит для продавца и покупателя по-разному, далее приведен порядок действий в каждом отдельном случае. Ниже дана пошаговая инструкция процедуры, как правильно продать покупателю жилье с привлечением ипотечных средств:

  1. Подготовка квартиры к продаже (оплата задолженности по коммунальным платежам, узаконивание перепланировок).
  2. Проведение оценки недвижимости.
  3. Поиск покупателя и подготовка документов (паспортов и их копии собственников жилья; актуального кадастрового паспорта объекта недвижимости; технического паспорта; выписки из ЕГРН об отсутствии обременения; правоустанавливающих документов и др.).
  4. Составление предварительного договора купли-продажи, регулирующего основные аспекты заключаемой сделки. Предварительный договор содержит условия о стоимости квартиры, порядке внесения задатка, оформлении расписок, финансовых обязательствах сторон по оплате юридических услуг и т.п.
  5. Подписание договора купли-продажи жилья.
  6. Проведение расчетов между сторонами.

Для покупателя шаги будут несколько иными:

  1. Выбор банка, изучение условий кредитования, предлагаемых различными банковскими организациями.
  2. Подача заявки на кредит. Лучше обратиться сразу в несколько кредитных организаций.
  3. Поиск и оценка жилья.
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи.
  5. Подготовка документов и непосредственное заключение договора купли-продажи.
  6. Оформление залога на объект недвижимости.
  7. Проведение расчетов между сторонами.
  8. Регистрация права собственности на жилье.
  9. Страхование ипотечной недвижимости.

Какие расходы и дополнительные траты у обеих сторон?

При продаже квартиры продавцу придется оплатить получение следующих документов:

  • выписки ЕГРН;
  • выписки из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах;
  • кадастрового паспорта;
  • справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • нотариального согласия супруга/супруги на продажу жилья, если оно было приобретено в браке.

Дополнительные затраты при покупке квартиры с использованием кредитных средств ложатся на плечи покупателя и включают в себя:

  1. Оценку объекта недвижимости. Тарифы устанавливаются непосредственно компанией-оценщиком.
  2. Проверку объекта ипотечного кредитования, которую придется выполнить при покупке квартиры в строящемся доме. Плата может быть как фиксированной, так и составлять определенный процент от суммы кредита.
  3. Составление предварительного договора, являющегося обязательным при покупке жилья с участием ипотечных средств.
  4. Госпошлину за удостоверение договора об ипотеке жилья в размере 200 рублей (статья 333.24 НК РФ). Кроме того, покупатель-физическое лицо оплачивает госпошлину при покупке за государственную регистрацию ипотеки, в том числе за внесение данных об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере 1000 рублей (статья 333.33 НК РФ).
  5. Страхование объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка. Сумма страхового взноса начисляется на остаток ссудной задолженности и составляет определенный процент от нее.
  6. Оплату услуг нотариуса при предъявлении банком требования о нотариальном удостоверении договора купли-продажи, кроме того может возникнуть необходимость в получении нотариального согласия на совершение сделки супруга, заверенных копий документов и т. п. Услуги оплачиваются по тарифам нотариуса.
  7. Единовременную комиссию за аренду сейфовой ячейки.

Перечень не является исчерпывающим. Стороны могут обратиться к риелтору, покупатель может воспользоваться услугами ипотечного брокера, может возникнуть необходимость в получении справок или согласий банка на регистрацию членов семьи в квартире, выполнение ее перепланировки, во внесении изменений в кредитный и обеспечительные договоры и др., что также влечет дополнительные расходы.

Регистрация

Для регистрации договора купли-продажи жилья с участием ипотечных средств понадобятся следующие документы:

  • паспорта всех собственников (продавцов) жилья (если собственником является несовершеннолетние, не достигшие 14 лет, то необходимо предоставить их свидетельства о рождении и паспорт одного из родителей/опекунов, для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет — паспорт и паспорт одного из родителей/опекунов);
  • договор купли-продажи квартиры;
  • разрешение органов опеки и попечительства, в случае, если собственниками квартиры являются несовершеннолетние;
  • согласие супруга на продажу квартиры, заверенное у нотариуса;
  • свидетельство о браке или разводе, в случае если квартира была приобретена в браке, либо если в документах на жилье и паспорте указаны разные фамилии.

Особенности процедуры на основании генеральной доверенности

В определенных случаях продать жилье в ипотеку можно на основании генеральной доверенности, передающей представителю продавца весь комплекс прав на осуществление сделки с недвижимым имуществом. В качестве представителя может выступать как физическое, так и юридическое лицо, например, организация, занимающаяся оказанием риэлтерских услуг.

В доверенности указываются полные данные представителя и доверителя, срок ее действия, круг полномочий доверенного лица. Доверенность заверяется у нотариуса.

Разница между сделкой, совершаемой по доверенности, и лично продавцом заключается в том, что договор купли-продажи подписывается не собственником жилья, а его представителем. В ДКП тоже вносят сведения о доверенном лице.

Если речь идет о покупке жилья с участием кредитных средств, стоит иметь в виду, что большинству банков необходимо личное присутствие собственника во время подписания документов.

Как купить у юридического лица: необходимые действия

Покупка жилой недвижимости в ипотеку у юридического лица имеет особенности, связанные с оформлением документов.

  1. Во-первых, решение о продаже жилья, принадлежащего юридическому лицу, принимается коллегиально и оформляется соответствующим образом. Исполнить решение может лицо, уполномоченное уставом организации, например, генеральный директор, либо же представитель на основании доверенности, выданной генеральным директором.
  2. Во-вторых, расчеты по договору производятся безналичным путем.

В остальном пакет документов аналогичен требуемому при заключении сделки между физическими лицами. Покупка квартиры у юридического лица связана с определенными рисками, для минимизации которых стоит:

  • запросить у компании-продавца копию устава, уточнив полномочия лиц, подписывающих договор;
  • запросить протокол собрания, на котором принималось решение об одобрении сделки, справку о том, что сделка по продаже квартиры не является крупной;
  • уточнить на сайте Федеральной службы судебных приставов информацию об отсутствии исполнительных производств в отношении организации-продавца.

Как оформляется, если продавец — родственник или родитель?

Покупка квартиры с участием ипотечных средств у собственников, если это родственники, обладает двумя особенностями:

  1. расчеты между сторонами проводятся исключительно безналичным путем;
  2. покупатель не приобретает права на получение имущественного налогового вычета.

В целом последовательность действий при покупке между родственниками аналогична алгоритму проведения процедуры сделки между посторонними лицами, который подробно описан выше, исключение лишь в отсутствии необходимости в поиске жилья.

Как проходит сделка через риэлтора: нужен ли и сколько стоит услуга?

Обращаться к риэлтору для оформления сделки стоит в следующих случаях:

  1. при желании сэкономить время и силы по поиску жилья и оформление документов;
  2. при сложностях с подтверждением официального дохода или испорченной кредитной истории;
  3. при наличии сомнений в одобрении банком заемщика или созаемщика;
  4. при отсутствии первоначального взноса на покупку жилья;
  5. при наличии гражданства иностранного государства.

Обязанности риэлтора при покупке или продаже жилья заключаются в:

  • поиске подходящей квартиры, собственник которой согласен на продажу ее в ипотеку;
  • ведении переговоров с банками;
  • подготовке документов для оформления сделки, включая получение одобрения банка, сбор справок, составление договора купли-продажи и пр.;
  • страховании жилья;
  • анализе юридической чистоты сделки и ее сопровождении.

Особенности совершения сделки по покупке и продаже жилья в ипотеку при обращении к риэлтору будут заключаться в том, что решением вопросов на всех этапах сделки, начиная с поиска жилья и выбора банка с наиболее выгодными условиями и заканчивая оформлением договоров будет заниматься специалист. Задачи покупателя в этом случае ограничиваются выбором риелтора и подписанием документов.

Основной плюс обращения в агентство заключается в экономии времени и сил, поскольку все вопросы с поиском жилья, получением документов, оформлением сделки берет на себя специалист. Что же касается минусов, то он будет один – помощь специалиста обойдется недешево.

Купить квартиру в ипотеку можно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами риелтора. Вооружившись приведенными в статье советами и зная, как минимизировать риски при совершении сделки, вы можете приступать к выбору подходящего банка и поиску нового жилья.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector