Когда появилась ипотека в России

История возникновения ипотеки в России

Рогожкина Карина Андреевна
Магистрант Поволжского института управления им. П.А.Столыпина,
Россия, Саратов
E-mail: rogozhkina.karina@yandex.ru

Ипотека в России имеет давние корни и насчитывает не одно столетие. Она неразрывно связана с развитием частнособственнических отношений в обществе. Уже в XIII веке бояре могли закладывать свои имения, а в XV веке возник институт вторичного заклада — имения перезакладывались другим людям. В XVI веке стало возможным закладывать и чужие земли.

Однако началом зарождения ипотеки в современном понимании следует считать 1754 год, когда появились так называемые Дворянские банки. Инициатива их создания принадлежит графу Шувалову Петру Ивановичу. Целью создания этих банков была провозглашена возможность взять кредит на приемлемых условиях дворянами-землевладельцами. В 1786 году была создана Страховая экспедиция, которая предназначалась для страхования каменных домов, передаваемых в залог. В качестве залога принимались помещичьи имения вместе с принадлежащими дворянам крепостными. Для получения ссуды достаточно было обратиться с заявлением в банк. Банк формировал специальную комиссию, которая оценивала стоимость закладываемого имущества. Зачастую такие ссуды выдавались дворянам по просьбе Императора, а те не всегда спешили вернуть взятую ссуду. Одно и то же имение закладывалось и перезакладывалось не по одному разу. В то же время изъять заложенное имение банки не имели права, поэтому суммы долгов перед банками росли. А так как эти банк принадлежали государству, государственная казна несла большие убытки. Именно это и стало причиной того, что в 1859 году по указу Александра II выдача кредитов под залог недвижимости за счет государства была запрещена.

Однако потребность в кредитах никуда не исчезла, соответственно, оставалась и необходимость залога для таких кредитов. С этой целью государство прорабатывало разные варианты кредитования. Одним из таких вариантов было создание земских банков. После отмены крепостного права в году возникала еще одна причина для развития долгосрочного кредитования — освободившимся крестьянам были необходимы средства для покупки земель. Это вызвало поток создания различных кредитных учреждений, которые выдавали ссуды под залог земли.

Значительная часть крестьян перебиралась после освобождения в города, им требовались для покупки жилья деньги. В этом случае ссуды выдавались под залог покупаемой городской недвижимости. Так возникли городские кредитные организации. Первая такая организация возникла в Санкт-Петербурге в 1861 году, а чуть позже — и в Москве. Позже аналогичные кредитные учреждения возникли в и других российских городах. К началу XX века их количество достигло 32. Для обеспечения ипотечного кредитования эти учреждения выпускали облигации, которые считались весьма надежным и прибыльным вариантом вкладывания своих средств. Случаи невозврата выданных ссуд случались, но механизм возврата таких долгов уже был разработан, и до банкротства крупных кредитных организаций уже дело не доходило.

Наряду с кредитными обществами, ипотечным кредитованием занялись и акционерные земельные банки, в том числе и коммерческие. В земельном банке при оформлении кредита оформлялись закладные листы, на всех биржах очень высоко котировавшиеся. Их покупали не только российские, но и зарубежные инвесторы. К началу прошлого века очень многие земельные банки стали лидерами на рынке ипотечного кредитования.

В 1882 году указом Сената образован специальный Крестьянский поземельный банк, целью которого было кредитование исключительно покупки земли. В конце позапрошлого, XIX века, через этот банк обслуживалось до 80% сделок с землей. Особенно способствовала развитию того рынка столыпинская реформа, которая существенно активизировала земельный рынок. Вслед за Крестьянским поземельным банком был образован и Государственный Дворянский поземельный банк, условия выдачи кредитов которым были очень лояльными. Помимо земельных банков, кредитованием под залог земли в России занимались и сельские банки, и общества поземельного взаимного кредита, и кредитные (и ссудо-сберегательные) товарищества.

Таким образом, в России к концу XIX века сложилась хорошо функционирующая многоуровневая система кредитования ипотечного типа, наверху которой находились государственные Крестьянский и Дворянский банки, а на низшем уровне — местные ипотечные учреждения. Ипотека приняла массовый характер — две трети владельцев земель были клиентами ипотечных учреждений. К 1914 году ипотечное кредитование в России достигло своего расцвета. К октябрю 1917 года в России работал 21 земельный банк.

Октябрьская революция ликвидировала понятие частной собственности, соответственно, не стало необходимости и в кредитовании покупки частными лицами недвижимости. К концу 1918 года система ипотечного кредитования в России была разрушена, ипотеки уже фактически не существовало. У новой власти на это дело были свои собственные виды. Так, 17 мая 1919 г. был опубликован Декрет Совета Народных Комиссаров, который назывался «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ», которым окончательно был ликвидирован институт ипотеки в России.

ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

студент, кафедра инноваций и предпринимательства НГУЭУ,

РФ, г. Новосибирск

студент, кафедра инноваций и предпринимательства НГУЭУ,

РФ, г. Новосибирск

канд. экон. наук, доц. НГУЭУ,

В настоящее время люди принимают инвестиционные решения, связанные с приобретением жилья или заключением договора найма. При покупке жилья встает вопрос о принятии финансового решения, которое заключается в выборе источников финансирования (собственные денежные средства или заемные). Большинство людей обращаются к ипотечному кредитованию для приобретения жилья.

Между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование» есть разница.

Ипотечное кредитование ‒ долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений [1].

Ипотека ‒ одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества [1].

Таким образом, ипотека ‒ это обеспечение по ипотечному кредиту. Ипотечное кредитование подразумевает выдачу банком кредита под залог недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотека в России возникла достаточно давно. В XIII ‒ XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Его специфика заключалась в том, что он не требовал во владение кредитора передачи заложенного имущества. Субъектами кредитования являлись заемщики и кредиторы. В дальнейшем ипотечное кредитование стало развиваться.

В 1649 году в период экономического кризиса Соборным Уложением был предусмотрен переход заложенного имущества в собственность кредитора, так как в сложившихся условиях требовалось усиление ответственности должника[4].

Процесс становления и совершенствования ипотечного кредитования протекал при поддержке государства.

При Екатерине II в 1786 году появилось первое ипотечное кредитное учреждение после издания манифеста об учреждении Государственного заемного банка. Его целью являлась организация ипотечного кредитования дворян, имеющих в собственности землю. Ипотечное кредитование в данном случае выступало формой долгосрочного инвестирования.

Зарождение страховых операций так же связанно с ипотекой. Первым российским страховым учреждением является образованная в 1786 году Страховая экспедиция. В установленном порядке предусматривалось страхование каменных домов при проведении кредитных операций с целью сохранности имущества должника и кредитора [2].

В Москве и Санкт-Петербурге в начале ХIХ века создаются новые кредитные институты, одной из целей которых являлась выдача кредитов под залог недвижимости.

Залоговое право подробно регламентировалось в Своде законов гражданских, который был введен в действие в Российской империи в 1835 году.

Термин залога относился только к недвижимому имуществу, именно поэтому ипотека существовала в трех видах:

‒ казенная ипотека (заключение договора при участи государства);

‒ частная ипотека (заключение договора между частными лицами);

‒ банковская ипотека (выдача ипотечных ссуд в кредитные учреждения).

Отсутствие должного контроля со стороны государства, а так же легкость в получении кредита, стали причиной большой задолженности банкам со стороны помещиков, так как полученные денежные средства быстро тратились не по назначению.

В середине ХIХ века в России была образована национальная система ипотечных учреждений. В сфере ипотечного кредитования был проведен ряд реформ, в результате которых кредиты стали выдаваться облигациями. Займы такого вида был достаточно надежными. В случае, если заемщик не возвращал деньги по ипотечной ссуде, то сумма, вырученная за счет продажи заложенного имущества, направлялась на погашение облигации.

Указом от 1859 года императором Александром II был издан указ о запрете выдачи ссуд из государственных учреждений, что практически отменило казенную ипотеку [2].

В 1861 году после отмены крепостного права возникла необходимость в организации ипотечного кредитования для крестьян. В 1882 года при Министерстве финансов для оказания государственной поддержки в приобретении земли крестьянам был создан Крестьянский поземельный банк. В полномочия банка входила выдача целевых ссуд крестьянам на приобретение земли и погашение долгов под её залог.

В первые годы существования было открыто 25 отделений, но в последующие годы наблюдалась тенденция к сокращению операций в банках и сокращению количества самих отделений, что являлось следствием аграрного кризиса. В период кризиса между ипотечными кредитными учреждениями обострилась конкурентная борьба. Государственный дворянский земельный банк, выдававший ипотеку дворянам, начал свою деятельность наряду с Крестьянским банком, который выдавал ипотеку крестьянам, увеличились размеры выдаваемых ссуд акционерными земельными банками, что стало причиной приостановления продажи дворянских земель.

Отличие дворянского банка от других ипотечных учреждений состояло в сословном составе заемщиков и льготными условиями кредита для потомственных дворян. Сроки кредитования значительно выше, чем для других сословий, низкая процентная ставка (не более 5% годовых), взимание просроченных платежей на льготных условиях. Правительство стремилось оградить поместное землевладение от сокращения с помощью льготных ипотечных кредитов. Со временем дворянский банк постепенно начал терять свою «сословную чистоту», т.к. многие земли были проданы людям, которые не относились к первому сословию. К 1915 году из 19 048,3 тыс. десятин земли было куплено потомственными дворянами 48,3 %, крестьянами было приобретено 20,5 %, купцами и мещанами 9,2% [4].

Читать еще:  Как создать совет дома пошаговая инструкция

В начале ХХ века акционерные земельные банки получили право проводить операции с городской недвижимостью. Положение об акционерных коммерческих и земельных банках предусматривало деятельность не более 2 банков на территории одной губернии.

Деятельность банков контролировал министр финансов. Его полномочия заключались в следующем: утверждение уставов акционерных земельных банков, ограничение выпуска акций этими банками. На покрытие убытков использовался резервный фонд, который хранился в отделениях Государственного банка.

В системе ипотечного кредита акционерные земельные банки заняли ведущее положение, то есть ипотечное кредитование сосредоточилось в руках частных лиц. Стоит отметить, что за всё время существования акционерных земельных банков только один из одиннадцати стал банкротом.

В начале ХХ века произошел расцвет деятельности банков, чему способствовали экономический рост в стране. Улучшились условия кредитования: сумма кредита возросла от 60% до 100% стоимости приобретаемой земли, а также снизилась процентная ставка от 8% до 4,5 ‒ 3,5% годовых. Увеличилось количество отделений банков до 52 [4].

Расцвет ипотечной системы в России наблюдался в 1914 г. В залоге из всей частной земли находилось 60%. Суммы ипотечных ссуд достигли 4,5 млрд. рублей. Из них 2,2 млрд.руб. приходилось на долю городских кредитных обществ. Ипотечное кредитование способствовало развитию экономики промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства.

История ипотечного кредитования была прервана Октябрьской революцией, так как частная собственность оказалась под запретом. В конце 1918 года ипотечного кредитования не существовало.

В начале 1990-х годов произошло возрождение ипотечного кредитования. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 году, таким образом ипотека получила законодательное обеспечение. Стадия активного роста ипотечного рынка началась с 2005 года: за один только год было выдано более 30 млрд. рублей [3].

Ситуация ухудшилась во время экономического кризиса 2008 ‒ 2010гг. Увеличение количества непогашенных займов привело к тому, что банки повысили процентные ставки, а так же ужесточили требования по страхованию залога. Очередной этап развития ипотеки пришелся на начало 2011 года [3].

В настоящее время ипотека характеризуется интеграцией и унификацией. Интеграция подразумевает совместную работу банков с застройщиками, риелторами и брокерами. Унификация же — это попытка внедрить общие стандарты.

Таким образом, за свою многолетнюю историю ипотека прошла сложный путь. Именно поэтому при формировании надежной современной системы ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом для эффективного функционирования в настоящем.

Список литературы:

  1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ;
  2. Голицин Ю.П. Фондовый рынок дореволюционной России. – М., 2018;
  3. Матюхин Г.Г. Ипотека: От истории – к современности // Банковское дело. 2013. № 1;
  4. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредита в дореволюционной России // Сибирская финансовая школа. ‒ 2004. ‒ №3(52). ‒ С. 105‒108.

История развития ипотечного кредитования

Ипотека… Слово, которое настолько плотно вошло в наш обиход, что воспринимается, как что-то очень привычное, знакомое, конечно, вызывающее неоднозначные мнения и нарекания, но при этом ставшее неотъемлемой частью жизни очень многих россиян, еще большего числа европейцев и подавляющего большинства американцев.

Между тем, столь актуальная и современная ипотека возникла как вид кредитования очень давно — еще в Древней Греции, и за свою долгую историю успела пережить и пики популярности, и периоды забвения, а в настоящее время является важной частью экономики практически всех развитых государств и необходимым элементом экономической политики.

Древнейшая история

Впервые термин «ипотека» был введен в Древней Греции известным реформатором и политическим деятелем Солоном еще в VI веке до нашей эры. Конечно, система залогов, под которые выдавали кредиты ростовщики и просто зажиточные граждане, существовала и до этого, однако ранее предметом залога выступал сам заемщик. В случае невыплаты долга он становился рабом своего кредитора на определенный, зависящий от размеров долга срок, и был вынужден отрабатывать полученные средства зачастую непосильным трудом.


Геррит ван Хонтхорст. Солон и Крез. 1624

Солон же предложил использовать в качестве такого залога ценное движимое и недвижимое имущество гражданина. А для того, чтобы засвидетельствовать сделку на земельном участке заемщика устанавливался специальный столб, на котором указывались имена кредитора и заемщика, сумма долга и условие — выносить и продавать имущество с данного участка до погашения долга запрещено. То есть, в принципе, основные моменты современного кредитного договора появились уже тогда.

Такой «говорящий» столб называли «ипотека» — «hypotheka», что в переводе на русский означает «подставка, подпорка».

Конечно, в дальнейшем от использования столбов отказались, вместо них появились специальные книги, получившие название «ипотечные», а вот сам принцип кредитования под залог недвижимого (и не только) имущества прижился и получил новое развитие уже во времена Римской империи.

Кстати, в республиках Древней Греции, система ипотечного кредитования была вполне открытой, и каждый кредитор мог в любое время ознакомиться с состоянием земельного участка или строения, которое предлагалось ему в качестве залога. Заемщик же мог быть уверен, что условия кредитования окончательные и в случае притеснений и новых требований со стороны кредитора он сможет обратиться с жалобой к властям. Однако сами условия ипотеки в Древней Греции были довольно жесткими — кредитор имел полное право продать полученное в залог имущество, если ему предлагали более высокую цену, так что во многом такая система была основана на личных отношениях и доверии между сторонами. Такие кредитные сделки носили название «фидуции».

В Римской империи уже в 1 веке нашей эры были открыты первые ипотечные учреждения, а в период правления императора Антония Пия, во 2 веке нашей эры была разработана система законодательных актов, которые регулировали деятельность таких кредитных учреждений.

Интересно, что первые государственные программы, по которым кредиты особо нуждающимся слоям населения — сиротам и вдовам, выдавались по льготным ставкам, появились еще в Древнем Риме, при императоре Траяне. В то время льготная ставка составляла 5% годовых.


Eugène Ferdinand Victor Delacroix. La justice de Trajan. 1840

Тогда же кредитная сделка с залогом в виде недвижимого имущества претерпела изменения — кредитор теперь имел право продать залоговое имущество только в том случае, если заемщик не выполнял взятые на себя обязательства по своевременной выплате сумм залога. Такая сделка получила название «пигнус» — неформальный залог.

Одновременно с развитием ипотеки появились и первые мошенники — некоторые владельцы недвижимости закладывали свое имущество несколько раз и таким образом получали сумму, намного превышающую действительную стоимость дома или земельного участка.

После падения Римской империи ипотеку ждал период некоторого забвения, до появления достаточно развитых государств Средневековой Европы. Однако сделки, в которых залогом кредита служило недвижимое и особо ценное имущество заемщика совершались во все века, без какого-либо вмешательства государственных властей.

Ипотека в Средневековье

Новый виток развития ипотеки наступил в средние века, когда рабовладельческий строй стал сдавать свои позиции, и все большее распространение получило предоставление земель в аренду. Первоначально наиболее частым предметом залога выступали орудия труда, а затем и недвижимое имущество.

Интересно, что, например, в Германии ипотека как таковая появилась в 14 веке, а вот первые государственные учреждения, официально предоставляющие кредиты под залог недвижимости открылись только в 18 веке. То есть первоначально обычные граждане заключали сделки по кредитованию под залог без каких-либо согласований с государственными органами. В дальнейшем же роль властей в регулировании кредитной системы значительно выросла, появились ипотеки, ограниченные по времени, соответствующие условия начали вносить в ипотечные книги, а также кредиты, разделенные по степени важности, в силу требований законодательства.

Во Франции ипотечные кредиты получили распространение несколько позже — только в 16 веке, причем тогда она еще была не гласной, не регулировалась государством и в большинстве своем основывалась на доверительных отношениях сторон.

На Руси первые упоминания о предоставлении кредита под залог относятся к 13 веку, государство в то время также никак не регулировало условия сделок.

Именно из-за невмешательства в кредитные отношения властей и отсутствия соответствующих законов уже в 16 веке появились первые упоминания о мошенничестве — как и в античные времена, некоторые землевладельцы закладывали участки по нескольку раз.


Илья Репин. Бурлаки на Волге. 1870-1873

В объявлениях и документах того времени можно встретить упоминания о передаче залогового имущества в «другие руки», о предоставлении в залог участка «уже бывшего в залоге ранее», что говорит о широком распространении ипотечного кредитования и появления различных вариантов сделок.

Новейшая история — золотой век ипотеки

Увеличение популярности ипотечного кредитования и развитие системы государственного регулирования началось во второй половине 18 веке. Первый государственный банк, выдававший кредиты помещикам под залог земельных участков открылся в 1770 году в Силезии, после трех лет работы, когда система доказала свою эффективность и рентабельность, подобные заведения были открыты и в Пруссии.

В Австрии первый банк, специализировавший на выдаче кредитов под залог недвижимого имущества, был открыт в 1811 году, во Франции — в 1852 году. Кстати, первый французский ипотечный банк — «Креди фонсье де Франс» успешно работает и поныне.

Читать еще:  Как узнать оплачен ли налог на имущество

В России первые дворянские банки, которые предоставляли кредиты под залог имений и особняков, открылись во время правления Елизаветы Петровны, в 1754 году. Кредитовали они только высшие слои общества — исключительно аристократию. Через несколько лет при Коммерц-коллегии и в Петербургском порту были открыты первые ипотечные банки для купеческого сословия, а в 1786 году императрица своим указом объединила все эти учреждения в единый Государственный заемный банк.


Александр Григорьевич Варник. Граф Михаил Михайлович Сперанский. 1824

Уже в начале 19 века Михаил Сперанский, знаменитый государственный деятель эпохи Александра Первого, разработал подробное залоговое право, основные положения которого вошли в Свод гражданских законов.

К 1870 году в Российской империи функционировали уже 11 банков, чьи отделения открывались по всей стране. Именно ипотечные государственные банки предоставляли крестьянам кредиты на выкуп земли у помещиков после отмены крепостного права, так что преуменьшать роль таких учреждений в истории нашей страны никак нельзя.

До революции ипотека в России развивалась не менее, а зачастую и более быстрыми темпами, чем в Европе. А вот после 1917 года кредит под залог был в нашей стране предан не просто забвению — он был официально запрещен. Так что в 90-е годы России пришлось заново восстанавливать свою систему ипотечного кредитования.

Американский опыт

Интерес к ипотечной системе Соединенных Штатов Америки резко вырос после финансового кризиса 2008 года, ведь, как известно, охвативший практически весь мир спад экономики начался именно с кризиса ипотеки в США.

Между тем, столь масштабная и влиятельная система начала формироваться не так давно, до Великой депрессии правительство Соединенных Штатов не слишком интересовалось кредитной залоговой системой, и ипотека в Америке выдавалась в основном небольшими частными банками, а сама система была не слишком эффективной и часто переживала периоды кризиса.

В 1934 году правительство Теодора Рузвельта наконец-то пришло к пониманию, насколько эффективно можно использовать ипотечное кредитование для возрождения экономики страны. Была создана Федеральная Жилищная Администрация, которая стандартизировала условия предоставления кредитов, под ее влиянием начал формироваться вторичный рынок кредитования. Сами ипотечные кредиты были отнесены к категории инвестиций с малой степенью риска, что способствовало увеличению их популярности среди разных слоев населения.


John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

В 1938 году появилась Федеральная Ассоциация ипотечного кредитования или «Фэнни Мэй», при ее участии удалось наладить систему кредитования, при которой риски переходят от кредитора к инвестору, приобретающего акции и ценные бумаги по залоговому имуществу.

1970 году была основана Федеральная Комиссия Ипотечного Кредитования более известная как «Фрэдди Мак». Обе эти организации представляют собой частные институты, сферой ипотечного кредитования занимаются также и государственные структуры, такие как Департамент Городского и Жилищного развития.

Массовое распространение ипотечных кредитов в США было вызвано их доступностью, но в итоге, когда Федеральная резервная система была вынуждена повысить ставки и ипотека начала дорожать, очень многие американцы не смогли своевременно выплачивать кредитные взносы, что в итоге и привело к финансовому кризису.

Современный рынок ипотеки

На сегодняшний день Россия относится к странам с достаточно слабой ипотечной системой. Для сравнения: только 10% россиян обращалось в банковские учреждения, чтобы получить кредит под залог недвижимости, в государствах Европы этот показатель достигает 40-50%, а в США свыше 90% граждан имеют опыт получения ипотечного кредита.

Что касается средних ставок по ипотеке, то в Японии можно приобрести квартиру или дом всего под 2% годовых, в Германии и Франции процент по кредитам, залогом которых служит недвижимое имущество, составляет 4-5%, на родине ипотеки, в Греции средняя процентная ставка установилась на уровне 6% годовых, а в Соединенных Штатах — 3,2-3,5%.

Что касается первоначального взноса, то США общепризнанной практикой до кризиса было предоставление ипотеки вовсе без первоначального платежа, в Японии и государствах Евросоюза чаще всего заемщику приходится выплатить 10% от стоимости недвижимости первым платежом, российские банки чаще всего предоставляют ипотечные кредиты при условии внесения первоначального взноса в размере 30% от стоимости объекта кредитования.

Как видим, российские ипотечные ставки пока в несколько раз превышают проценты по кредитам в других развитых странах, а первоначальный взнос довольно велик, именно такое положении и обуславливает пока не слишком большую популярность ипотечных кредитов среди населения нашей страны.

Ипотека в России – пожизненная мышеловка

Принятые у нас условия ипотечных договоров оставляют клиентов должниками даже после того, как они отдали своё жильё банку. Признавать людей банкротами суды в этих случаях тоже не торопятся. Получается, что выхода нет

Новая волна ипотечной эйфории

Власти России отчитались о своих достижениях за 2018 год показателем прироста ВВП. Этот прирост неожиданно для всех (даже самой власти) составил 2,3%. А ведь прогнозы Минфина, Минэкономразвития, Банка России и независимых экспертов на 2018 год находились в диапазоне 1,5-1,9 %. Росстат и Минэкономразвития объяснили такой приятный сюрприз тем, что в прошлом году происходило весьма динамичное развитие строительного сектора экономики. А чем была вызвана высокая динамика строительства в стране? Оказывается, бурным ростом ипотечного кредитования граждан России.

Банк России и «Русипотека» (Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации) сообщили, что за прошлый год общий объём выданных и действующих ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в стране увеличился аж в полтора раза. Вот как выглядела динамика этого показателя за период 2015–2018 гг. (на конец года, млрд руб.): 2015 г. – 1147,3; 2016 г. – 1473,3; 2017 г. – 2022,9; 2018 г. – 3013,1.

Итак, прирост общего объёма ИЖК в 2016 гг. составил 1,28 раза; в 2017 гг. – 1,37 раза; в 2018 г. – 1,49 раза. Столь высоких относительных приростов ипотечного кредитования за время существования России было всего несколько. В абсолютном выражении общий объём выданных ИЖК за прошлый год увеличился на один триллион рублей! Такого абсолютного прироста не было в истории РФ. В 2017 году был зафиксирован прирост выданных кредитов в размере почти 550 млрд руб. Его тоже называли рекордным показателем, однако он был уверенно побит рекордом 2018 года.

Стоимостную динамику можно дополнить показателем количества выданных за год ипотечных жилищных кредитов (тыс.): 2015 г. – 691,9; 2016 г. – 856,5; 2017 г. – 1087,0; 2018 г. – 1471,8. Почти полтора миллиона подписанных договоров по ипотеке с гражданами России в прошлом году. Это рекорд! Ближайший по значению показатель – 1012,8 тыс. кредитов – был зафиксирован в 2014 году.

Фото: AntonGrachev / Shutterstock.com

Таких абсолютных приростов в истории Российской Федерации не было. Часть новых кредитов трансформировалась в контракты строительных компаний, а те, в свою очередь, трансформировались в объекты жилищного строительства (как сданные, так и находящиеся в стадии строительства). Что и было учтено Росстатом при расчёте показателя ВВП за прошлый год.

Напомню, что в 2015 году произошёл кризис ипотечного кредитования, что было спровоцировано резким и глубоким падением валютного курса рубля в декабре 2014 года. Общий объём выданных и действовавших ипотечных кредитов в конце 2014 года был равен 1,762 млрд руб., а через год этот показатель упал до 1,147 млрд руб.

Не перегружая читателя статистикой, скажу, что в 2016 году происходило постепенное восстановление ипотечного кредитования. А с 2017 года началось его динамичное развитие, и к концу указанного года по общему объёму выданных кредитов уровень рекордного 2014 года уже существенно был превзойдён. А 2018 год вообще можно назвать годом ипотечного бума.

Парадоксы ипотечного бума

Эта тенденция весьма парадоксальна, учитывая, что уже пятый год подряд падают (даже по признанию властей) реальные доходы населения России. Ещё более странно, что условия ипотечного кредитования за последние годы не демонстрируют смягчения для клиентов. Процентная ставка по разным банкам и по разным видам ипотечного кредитования (строящееся жилье, приобретение жилья в готовых новостройках, вторичных рынок жилья) «гуляла» в эти годы в «коридоре» от 10 до 15% годовых, почти никогда не принимая однозначных величин. Сроки погашения также сильно варьировались (чаще всего в диапазоне от 15 до 25 лет), но тенденции к смягчению не демонстрировали.

Чем же тогда объяснить ипотечный бум в России? Прежде всего тем, что банки стали более толерантно относиться к заявкам граждан на получение кредитов. Ещё несколько лет назад в некоторых банках «отбраковка» достигала 90% подаваемых заявок. Сегодня процент отбраковки существенно снизился, получить кредит намного легче. Кроме того, по одному показателю – первому платежу за жильё, который должен сделать клиент банка, – условия смягчились. Раньше обязательного платежа меньше 20% от стоимости объекта недвижимости не было ни в одном банке. Сегодня планка понижена. К тому же банки сквозь пальцы смотрят на то, что даже первый платёж клиент осуществляет не за счёт своих «кровных», а берёт для этого потребительский кредит (некоторые умудряются брать его в том же банке, где потом оформляют ипотеку).

Более того, отдельные клиенты умудряются даже обслуживать ипотечный долг (текущие платежи) за счёт иных кредитов, что фактически означает рефинансирование ипотечного долга. И формально показатель просроченной задолженности по ИЖК, согласно данным Банка России, снижается. Так, в декабре 2017 года она была равна 5%, в январе текущего года упала почти до 3%. Весьма обманчивая картина благополучия на рынке ипотечного кредитования. Такое иллюзорное благополучие всегда складывалось накануне ипотечных кризисов – как российских, так и зарубежных.

Читать еще:  Какой бизнес лучше открыть в маленьком городе

NB: об ипотечном кризисе в Америке

Когда знакомишься со статистикой ипотечного кредитования в России за последние два года, невольно на память приходит ипотечный кризис в США. Там в первой половине нулевых годов началось надувание ипотечного пузыря на рынке, чему в немалой степени способствовала так называемая секьюритизация ипотечных кредитов. Банки переуступали требования по ипотеке специальным финансовым компаниям, которые трансформировали их в ипотечные долговые бумаги.

Начался ипотечный бум по цепочке:

банки, выдающие ипотечные кредиты → финансовые компании, выпускающие ипотечные бумаги → иные инвесторы (банки, фонды, финансовые компании), использующие ипотечные бумаги в качестве залогов или актива, на основе которого создаются производные финансовые инструменты.

Таким образом, бум проявлялся не столько на строительных площадках, сколько на финансовых рынках. Но вся эта финансовая афера держалась на зыбком фундаменте спроса на жилищные кредиты со стороны населения и цен на недвижимость. Ажиотаж на финансовом рынке и рынке недвижимости подогревали полугосударственные ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac, которые получали хорошие деньги из федерального бюджета и занимались гарантированием частных ипотечных кредитов. То есть государство откровенно участвовало в «надувании пузырей» на рынках. А банки, получив гарантии от государства, перестали думать о рисках кредитования и раздавали кредиты направо и налево.

Говорят, что ипотеку предлагали даже безработным, обещавшим, что они сумеют трудоустроиться. В 2006 году появились признаки того, что цены на рынке недвижимости перестали расти. А в 2007 году уже разразился полномасштабный ипотечный кризис. Он достаточно быстро вышел за пределы рынка недвижимости и рынка ипотечных бумаг и подобно лесному пожару распространился на другие сектора экономики и на другие рынки. Начался финансовый кризис, апогеем которого стало банкротство осенью 2008 года «Леман Бразерс» – одного из банковских гигантов Уолл-стрит. А дальше финансовый кризис вышел за пределы США и стал мировым. Захватив в том числе Россию.

Ипотечные кризисы были и в России

Кстати, многие, наверное, подзабыли, что поразивший России в 2008–2009 гг. кризис особенно ярко проявился именно в сфере ипотечного кредитования. Если на конец 2008 г. общий объём выданных ИЖК был равен 655,8 млрд руб., то в конце 2009 года он упал до 152,5 млрд руб. Сокращение в 4,3 раза! Мало того, что это отразилось негативно на макроэкономических показателях страны (падение ВВП в 2009 году составило 7,9%), – оно очень больно ударило по тысячам наших сограждан. Тогда ещё масштабы ипотечного кредитования населения были сравнительно скромными на фоне сегодняшних цифр, и тем не менее СМИ сообщали тогда, что около 60 тыс. семей, проживавших в ипотечных квартирах, оказались на грани банкротства. Судьба их покрыта мраком, ибо ни Росстат, ни Банк России, никакая другая организация не ведут статистического учёта того, что происходит с банкротами по ипотечным кредитам. Значительную часть должников действительно выселили из квартир. Кому-то банки провели реструктуризацию долга – это не значит, что долг был хотя бы частично прощён, нет, пролонгировались сроки кредитных договоров. Чаще всего такая пролонгация увеличивала общую сумму обязательств.

Вероятность того, что «ипотечный пузырь» в России в этом году может лопнуть, очень велика. Эксперты в основном оценивают последствия такого неприятного события для макроэкономических показателей России. Минфин и Минэкономразвития дали прогноз на 2019 год: ожидаемый прирост ВВП составит 1,3%. Банк России даёт прогноз в виде «вилки» от 1,2 до 1,7%. Не очень весёлая перспектива на фоне прошлого года, а также с учётом прошлогоднего майского указа президента РФ. Но даже такого скромного прироста ВВП может не произойти, ибо финансово-экономический блок власти в своих прогнозах даже не упомянул риск ипотечного кризиса. А если он произойдёт, то экономический рост уйдёт в минус, причём очень хороший минус.

Я уже сказал о глубочайшем падении экономики (на 7,9%) во время ипотечного кризиса 2009 года. Второй после этого ипотечный кризис 2015 года привёл к падению ВВП на 2,5%. Сегодня строительный комплекс страны в большей степени, чем тогда, завязан на ипотечное кредитование (эксперты говорят, что в прошлом году впервые объём строительства за счёт ипотечных кредитов превысил объём строительства за счёт иных источников финансирования). Так что, если произойдёт ипотечный кризис, то падение экономики, возможно, станет более серьёзным, чем в результате предыдущих ипотечных кризисов 2009 и 2015 гг.

Фото: sommart sombutwanitkul / Shutterstock.com

Люди под дамокловым мечом ипотеки

Но это мы говорим об абстрактном показателе ВВП. А судьбы конкретных людей? По состоянию на октябрь прошлого года число граждан, имевших на руках договора ИЖК, оценивалось экспертами в 3,5 млн человек. Прогнозируется, что за 2019 год будут заключены ещё договоры на сумму 1,2 трлн руб. (общая сумма выданных кредитов на конец года должна составить 7,6 трлн руб.). На данный момент, по нашим оценкам, число получателей ИЖК находится в районе 4 млн человек. Если исходить из среднего размера семьи заёмщика, равного 4 человекам, то на сегодняшний день под дамокловым мечом ипотеки находится примерно 16 млн человек. Т.е. более 10% всего населения страны.

Даже если предположить, что в случае ипотечного кризиса неплатёжеспособными окажутся лишь 10% получателей ИЖК (примерно столько их было зафиксировано в 2009 году), то в абсолютном выражении это 400 тысяч клиентов банков. А вместе с членами их семей – 1,6 млн человек. Причём эта оценка жертв возможного ипотечного кризиса, с моей точки зрения, самая что ни на есть консервативная. Напомню, что в результате ипотечного кризиса в Америке в 2007–2008 гг. несколько миллионов человек потеряли жильё. То же самое может произойти у нас. Но в Америке существенно теплее, чем в России. У нас бомжи часто уходят из жизни зимой – просто замерзают. По экспертным оценкам, у нас сегодня от 1,5 до 3,0 млн бомжей. А в результате ипотечного кризиса их число может удвоиться.

«Ипотека – не тюрьма. Амнистии не будет!»

Но и это ещё не все. В Америке банкрот по ипотечному кредиту просто оставляет жильё банку и по-английски уходит (оставляет ключ от дома или квартиры в почтовом ящике). Никто никому больше ничего не должен. Там клиент банка берёт взаймы не деньги, а квартиру (или дом). У нас он берёт взаймы деньги на приобретение квартиры. А это значит, что банк квартиру банкрота выставляет на продажу и полученные от реализации квартиры деньги зачитывает в погашение долга. Но даже сегодня, когда происходят такие банкротства, денег от продажи зачастую не хватает на то, чтобы закрыть кредитный договор. А если завтра начнётся падение цен на рынке недвижимости, то их тем более не будет хватать. Клиент банка, клюнувший на ипотечный крючок, становится пожизненным долговым рабом банка.

Экономическая теория гласит, что любой кризис (экономический, финансовый, долговой, валютный и т.п.) представляет собой стихийное выравнивание диспропорций, накапливающихся в экономике. Происходит некая расчистка экономики от дисбалансов, что даёт ей импульс для нового этапа развития. Но к ипотечному кризису это не относится – банк от своих обязательств по кредитному договору полностью освобождается, а вот обязательства должника, лишившегося залоговой квартиры, сохраняются и даже могут увеличиться (некоторые кредитные договоры предусматривают даже особые штрафные санкции в случае дефолта клиента).

Так, во время ипотечного кризиса в России в конце нулевых годов общий объём действовавших ипотечных кредитных договоров сократился в 4,3 раза. А как выглядела задолженность по ипотеке в это время? В конце 2008 года, по данным Банка России и «Русипотеки», она была равна 1070,3 млрд руб., а спустя год – 1010,9 млрд руб., т.е. сократилась всего на 5,5%.

Ещё более поразительна картина по ипотечному кризису 2015 года. С конца 2014 г. по конец 2015 г. общий объём выданных и действовавших ипотечных кредитов сократился на 35% (с 1762,5 млрд до 1147,3 млрд руб.). А задолженность по ипотеке за этот же отрезок времени не только не уменьшилась, а выросла – с 3520,1 млрд до 3920,4 млрд руб., на 11,4%. Ипотечная мышеловка действует очень надёжно.

После этого, как мы знаем, в России появился институт банкротства физического лица. Масштабы «физических» банкротств постепенно увеличиваются. В прошлом году число граждан, по которым суды вынесли вердикты об их несостоятельности, составило 43 984, примерно в 1,5 раза больше, чем в 2017 году. Конечно, у тех граждан, которые попали в ипотечное рабство, появляется соблазн защититься от банкиров-ростовщиков путём признания их «физическими» банкротами. Однако суды такие попытки отвергают, оставляя пожизненных ипотечных рабов один на один с банками. Ипотечные мышеловки должны быть пожизненными, никаких амнистий и индульгенций здесь не допускается. В своё время известный юморист Михаил Задорнов выразился так: «Ипотека – не тюрьма. Амнистии не будет!». О пожизненном ипотечном рабстве народ уже успел сложить кучу шуток. Например: «Крепостное право отменили. Нет. Его назвали ипотекой». Или «Ипотека – это ГУЛАГ XXI века». Как видим, юмор – исключительно из разряда «чёрного».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector