Перепродажа недвижимости как бизнес

Бизнес идея, как заработать на продаже недвижимости и перепродаже

  • 1 В чем суть?
  • 2 Расчет прибыли
  • 3 Откуда взять средства?

В современном мире, казалось бы, существуют чуть ли не миллионы способов вложения денег.

Но при внимательном рассмотрении значительная часть из них отсекается просто по причине крайней сомнительности, а иногда и балансировании на грани законности. Дальше отпадают те, которые требуют наличия специфических знаний, чтобы не прогореть: они подходят только небольшой части инвесторов.

Кроме того, необходимо исключить устаревшие модели. На них можно было неплохо заработать сразу после появления ниши, а потом уже возникают трудности с конкуренцией и не только. Определенные варианты предполагают наличие солидного стартового капитала, поэтому тоже недоступны основной массе инвесторов. Наконец, часть требует существенную вовлеченность, то есть, фактически, это уже бизнес.

В итоге остается не такое и большое количество проверенных схем. И среди них однозначно внимания заслуживает идея заработать на продаже недвижимости, при этом практически ничего не делая.

Речь идет о новостройках.

В чем суть?

Вам нужно выбрать компанию-застройщика, вызывающую доверие. Причем сегодня это можно сделать через Интернет как посредством стационарного компьютера или ноутбука, так и с телефона в перерывах между основными делами. Определиться с фирмой довольно просто, как правило, достаточно собрать о ней как можно больше данных.

Пройтись следует по таким пунктам:

  • Общий срок нахождения на рынке и количество сданных в эксплуатацию объектов. Если компания успешно строит дома десятками (а иногда и сотнями), шансы, что и дальше проблем не будет, весьма неплохие. Кроме того, у застройщика уже наработана положительная репутация, которой большинство не захочет рисковать.
  • Отзывы. Желательно посмотреть на общий объем положительных, а также на стиль их написания (не секрет, что многие компании просто нанимают людей для публикации таких сообщений). Отдельно стоит уделить внимание негативным комментариям, так вы сможете узнать, к чему готовиться, если ситуация начнет развиваться по плохому сценарию.
  • Данные по конкретному ЖК. Если здание окружено домами, которые будут возводиться после того, как заинтересовавший вас объект сдадут в эксплуатацию, с продажей квартиры впоследствии могут возникнуть трудности. Это обусловлено неразвитой инфраструктурой, а также разными неприятными моментами, связанными с проведением большой стройки по соседству. Есть и другие критерии, начиная от местоположения и заканчивая качеством самого объекта.
  • Востребованность недвижимости в уже построенных домах от этой компании. Если они не пользуются спросом, вы рискуете застрять с квартирой или заработать меньше.
  • Публикации в прессе, скандалы в прошлом, характер статей. Можно изучить данные как в интернет-изданиях, так и в бумажных газетах и журналах. Чем авторитетнее будет источник, тем лучше. Конкретика уже зависит от того, в каком регионе вы находитесь.
  • Информация об учредителях. Иногда удается избежать неприятностей, просто собирая сведения о том, кто стоит во главе компании. Особенно актуально для молодых фирм.
  • Условия заключения договора. 7. Существенный пункт, который часто совершенно зря пропускается или недооценивается. Особое внимание нужно обратить на страхование рисков, а также на предоставляемые вкладчику гарантии. Внимательно пройдитесь по срокам, это важно. Некоторые застройщики оставляют в договорах специально для себя лазейки.

Таким образом, у вас будет достаточно полная картина, на основе которой уже можно принять взвешенное решение и купить квартиру для перепродажи после сдачи дома.

Как правило, на сбор и анализ информации уходит 1 день. Можно потратить и несколько суток, выделяя в среднем по 2-3 часа.

Такой вариант инвестирования – отличная идея для занятых людей.

Чтобы заработать на продаже недвижимости, достаточно договориться о встрече с выбранным застройщиком, заключить соглашение и подписать ряд документов. Потом договор вернут с регистрации, вам нужно будет выделить время, чтобы снова подписать бумаги, и просто ждать. Когда дом сдадут, владелец получит полный пакет документов и сможет приступить к продаже.

Причем и на этом этапе он может практически не участвовать в процессе. Надо будет только выбрать вызывающую доверие риелторскую компанию и поручить все ей.

Если цена не завышена, недвижимость уходит в среднем за несколько месяцев. Таким образом, в большинстве случаев даже если вы вложите деньги на стадии котлована, вы сможете их вернуть и заработать в среднем за 2-3 года с минимальным участием.

Расчет прибыли

Точные цифры всегда интересовали инвесторов, что неудивительно.

Итак, если вложить деньги с самого начала, то уже на этапе появления фундамента вы получаете от 5 до 7%. Такие же суммы будут добавляться на каждой новой стадии: появление первых этажей, строительство ½ дома, начало кровельных работ, выдача ключей. После оформления права собственности вы смело можете приплюсовать еще 15%.

На недвижимости получается заработать еще больше, если слегка подождать. По мере того, как дом обживается, облагораживается территория, открываются магазины, собственность начинает расти в цене. Но купить квартиру для перепродажи выгодно, даже если вы выставите ее на торги сразу после получения свидетельства. В этом случае уровень прибыли будет колебаться от 40 до 50%.

Этап Рост стоимости квартиры
Вырыт котлован, залит фундамент +5-7%
Построены первые этажи +5-7%
Построена половина дома +5-7%
Дом построен, под крышей +5-7%
Выдаются ключи +5-7%
Получено свидетельство о собственности +15%
ИТОГО +40-50%

Учтите еще фактор инфляции. Она есть даже в американских долларах. Недвижимость следом растет в цене. А если квартира какое-то время после сдачи дома не будет пользоваться спросом, можно начать возвращать деньги, сдавая ее в аренду.

Откуда взять средства?

Выгоднее всего инвестировать собственный капитал. Тем более что при вложении в проект с нуля требуются небольшие суммы. Но если у вас нет финансов, а также если их не хватает, можно заключить договор ипотеки.

Большинство застройщиков охотно на это идут, потому что в их среде сейчас из года в год растет конкуренция.

Если недостает совсем немного денег, никто не мешает оформить обычный кредит на себя.

При хорошем заработке или же при успешном инвестировании в другие проекты вы успеете его погасить еще до сдачи дома в эксплуатацию. В итоге полученными деньгами ни с кем не придется делиться.

Есть и другое решение: можно привлечь партнера и оформить квартиру на двоих. Недвижимость в совместную собственность законом разрешено брать кому угодно, начиная от родственников и заканчивая просто друзьями.

Так что никаких ограничений здесь нет. Одним словом, это выгодный и достаточно надежный, проверенный многими вариант по вложению денег.

Подробнее об этом и других способах заработка на недвижимости вы можете узнать на специализированных онлайн мастер-классах.

Бизнес на перепродаже домов. Что такое флиппинг и как на нем заработать? на сайте Недвио

На рынке недвижимости в обороте находятся большие деньги. Предприимчивые инвесторы и риэлторы следят за тенденциями и все чаще обращают внимание на такое явление, как флиппинг. В основе этого направления находится принцип быстрой купли-продажи жилья и заработок на разнице.

Что такое флиппинг?

Флипперы вкладывают средства в недооцененные объекты недвижимости, приводят их в порядок, отбивают расходы и получают свою прибыль. Как и в любом другом виде бизнеса, в перепродаже домов действуют свои законы и принципы. Прежде чем приступить к делу, стоит разобраться в нюансах и определить возможные риски.

Причины появления

Несмотря на наличие хороших активов, в России перепродажа жилья как вид предпринимательства только набирает свои обороты. Причиной тому – действующая система налогообложения, обязывающая продавца компенсировать государству 13% от стоимости дома. Идейным вдохновителем заработка на перепродаже недвижимости стал западный рынок. Впервые подобные операции стали проворачивать в США.

В период мирового кризиса 2008 года риэлторы поняли, насколько выгодно покупать неликвидные объекты, вкладывать средства в их благоустройство и продавать после реконструкции по хорошей цене. Системная работа помогла многим агентствам выжить в то время, когда конкуренты боролись за каждого клиента, предлагая стандартные цены и условия. Со временем, флиппинг как явление, стал набирать популярность и развиваться как отдельное направление в работе с недвижимостью.

Читать еще:  Почему отказывают в ипотеке причины

Что нужно начинающему флипперу?

Этот бизнес идеально подходит тем, кто стремится работать в удаленном режиме, путешествовать и не привязываться к ограничителям в виде заработной платы. Лучший старт сможет обеспечить себе агент или риэлтор, который уже знаком с законами ниши и готов инвестировать свой потенциал в рискованные операции.

Для запуска собственного дела предпринимателю необходимо:

  1. Ориентироваться на рынке недвижимости, определять выгодную и невыгодную цену;
  2. Иметь собственные инвестиции или работать с партнером, который вкладывает средства;
  3. Проработать четкий план действий и установить последовательность работы;
  4. Оперативно реагировать на изменения и владеть информацией;
  5. Построить команду из надежных подрядчиков (ремонтники, рекламщики, юристы);
  6. Установить сроки и нарабатывать базу.

Самостоятельно справиться со всем объемом задач одному человеку не под силу, поэтому в приоритете находится поиск достойных партнеров или сотрудников. Каждый отвечает за свое направление и является винтиком в механизме. Обратите внимание на то, что подобному виду предпринимательства нужна легализация.

Как выглядит схема по перепродаже домов?

Если оформить флиппинг в определенный алгоритм, то получится следующая схема:

  1. Поиск «хлама» или объекта, который продается по низкой стоимости;
  2. Оценка и выкуп недвижимости;
  3. Быстрое приведение объекта в порядок (косметический ремонт, благоустройство приусадебного участка, установка ограждений, модернизация, проверка и доделка коммуникаций и мн. др.);
  4. Реклама и поиск потенциального покупателя;
  5. Оформление сделки, требующее юридического сопровождения;
  6. Оплата налогов;
  7. Получение и распределение прибыли, получение оборотных средств для покупки следующего дома.

Представленная модель довольно простая, но трудоемкая. Важно то, что в ее реализации весомую роль играет время. Если ремонтные работы затянутся, то изменится ценовая политика и сроки получения выгоды.

Где искать объекты для покупки и сколько можно заработать?

Основная задача флиппера – получить выгодные объекты для покупки. Это могут быть коттеджи, дачи, частные дома, таунхаусы, дуплексы, участки и т.д. Желательно, чтобы все они были расположены в местах повышенной активности, постоянного строительства и расширения инфраструктуры. К примеру, в этом отношении беспроигрышным вариантом является Москва и Московская область.

Самый высокий заработок можно получить на:

  • недооцененном активе (дома в любом состоянии, которые находятся в местах, которые вскоре будут застраиваться);
  • дома в «убитом» состоянии (требующие наружного и внутреннего ремонта, который лишь визуально кажется сложным и затратным);
  • залоговые объекты (попадают в собственность банка и резко падают в цене. Чтобы их найти лучше действовать в частном порядке и регулярно просматривать информацию на сайтах банковских и иных учреждений);
  • срочная продажа (когда хозяевам нужны деньги или они готовятся к переезду);
  • проблемы с документами (имея в штате хорошего юриста, можно находить такие дома и в рамках закона улаживать проблемы с бумагами).

После оформления за дело берутся мастера, которые создают из ничего привлекательный для покупки дом.

Как повысить рыночную стоимость?

Большинство собственников не имеет времени или средств на приведение жилья в порядок. Им выгоднее продать свою недвижимость без вложений и не тратить свое время на улучшения. Этим могут воспользоваться профессионалы. Имея ресурсную базу и хорошую команду ремонтников, вы быстро преобразите жилье.

Привлекайте к сотрудничеству начинающих дизайнеров и специалистов, которые могут найти строительные материалы от прямых поставщиков. Помните о том, что на оптовой закупке обеспечивается дополнительная экономия. Сотрудничество с одним и тем же коммерческим подрядчиком даст льготы в виде приоритетного и качественного обслуживания вашего объекта.

Как известно, качественный ремонт, не значит дорогой. Создать стиль и неповторимый интерьер можно из простых вещей. Обращайте внимание на мелочи. Клиента к покупке может простимулировать вещь, которая в ваших глазах выглядит абсолютно незначительной.

Главное, применить правильную комбинацию и реализовать дизайны, которые будут соответствовать вкусам покупателей. В Америке для перепродажи стараются украсить приусадебный участок высадкой зеленых насаждений. Окрашенный забор и ухоженный газон быстро склоняют покупателя к позитивному решению.

Поиски клиента: хитрости и уловки

На этапе покупки объекта уже важно начинать поиски потенциального покупателя. Сроки в этом деле находятся в приоритете, поэтому многие агенты идут на хитрости и ухищрения. К примеру, они обзванивают людей по базе, находят заинтересованных и выставляют минимальный ценник. Затем предлагают другому клиенту цену выше, и когда он соглашается, уведомляют первого покупателя о том, что есть лицо, готовое предложить большую сумму. Методом нагнетания и повышения ажиотажа флиппер добивается максимального ценника, выше которого практически невозможно «прыгнуть».

На осмотр готового дома приглашаются подставные покупатели, которые всем своим видом показывают интерес. Это дополнительный стимул к осуществлению импульсивной покупки. Немаловажную роль играет правильно подобранная визуальная информация и реклама в проверенных источниках. Настройками рекламы в интернете и поиском клиентов может заниматься отдельный человек в штате фирмы. В отдельных случаях можно передать жилье на продажу в агентство и заработать свои комиссионные.

Масштабирование бизнеса

После отработки нескольких сделок флиппер может расширить штат и увеличить количество недвижимости в обороте. Это поможет выйти на качественно новый уровень заработка и завоевать рынок. В процессе оптимизации бизнеса нужно завязывать партнерские отношения, искать связи и своих людей, которые будут информировать о появлении новых интересных возможностей для вклада средств.

Флипперы начинают, как правило, с одного района или населенного пункта. Чтобы расшириться, обратите внимание на другие регионы и перспективы работы за границей. Обеспечьте надежный тыл в лице юристов и хороших подрядчиков. Проанализируйте конкурентов и оцените методы их продвижения. Не бойтесь тестировать различные варианты рекламы и прибегать к нестандартным подходам. Таким образом, ваш бизнес будет функционировать, как часы.

Как повысить выгоды от флиппинга?

Изначально мы говорили о том, что Россия не столь активна в отрасли купли-продажи за счет налогового бремени, которое ложится на продавца. Специалисты научились обходить этот барьер несколькими методами:

  1. Получение налогового вычета (если жилье стоит меньше 3 млн. руб., то вы платите 13%, но можете получить вычет до 160 тыс. руб., а покупатель до 260 тыс. руб.);
  2. Владение недвижимостью на протяжении более 3-х лет (такие собственники при совершении операций с активами не платят налог);
  3. Противозаконное, но практичное уменьшение фактической стоимости (при официальном оформлении разница выплачивается наличными).

Как правило, новички работают с собственным оборотными средствами. Это небольшая сумма, которая инвестируется в объект. Увеличение оборота поможет выйти за рамки обычного гонорара.

Но не забывайте делать точный просчет. Ваш финансовый план должен быть совершенным. Учитывайте финансовые риски и планируйте, исходя из худшего расклада. Таким образом, вы сможете получить неоценимый опыт и хорошую прибыль на операциях с недвижимостью.

Перепродажа квартир, как перспективная идея бизнеса

Сегодня в силу ряда причин многие предприимчивые люди отказываются от заработка на фондовых рынках, получения кредита и находятся в постоянном поиске более рациональных способов получения дохода. Одной из перспективных идея для малого бизнеса является перепродажа жилья, в том числе квартир.

Результаты многих бизнесменов говорят о том, что инвестировать средства в недвижимость надежно, выгодно, чего нельзя сказать о вкладах в финансовые объекты.

Для реализации, рассматриваемого нами бизнес-проекта, не надо располагать баснословной суммой. Для старта достаточной будет сумма, которая позволит приобрести комнату (однокомнатную квартиру…).

Стартовать лучше с аварийной квартиры. Сэкономленных таким образом денег хватит на ремонт, и еще останется определенная сумма, которая может быть направлена на развитие дела. Более востребованными являются 2-х комнатки, поэтому, если появится возможность купить такую недвижимость упускать ее не стоит.

Не бойтесь объектов после пожара, с разбитыми окнами, покосившимися ставнями. Покупайте смело такое жилье. Разница между стоимостью жилья в хорошем состоянии и ценой капитального ремонта станет для вас источником дополнительной прибыли. При этом надо понимать, что продавцы аварийных квартир будут рады уступить вам, надо только поторговаться.

Несколько слов о ремонте квартиры

После приобретения жилья вам придется озадачиться его ремонтом. Важно квартиру оснастить новыми стояками воды, отопительной системой. В качестве облицовочного материала для кухни следует использовать дешевую кафельную плитку. Замене подлежит сантехника. Нелишним будет обновить ванную.

Читать еще:  Оформление самозахвата земли в собственность

Покупка материалов без гарантии может стать причиной потери денег. Проследите за эти моментом! Обновка должна коснуться окон, входной двери, электрики жилища (выключателей, розеток…). Если состояние пола оставляет желать лучшего, то не обойтись без затрат на решение этой проблемы.

Можно остановиться на самом дешевом варианте – заливке бетона с последующим настилом недорогого ламината. При выборе обоев обратите внимание на виниловый вариант, который позволяет скрыть некоторые дефекты стен. Предпочтительный рисунок обоев – геометрические фигуры – соответствуют современным модным тенденциям.

Финансовая сторона вопроса

Допустим, вы приобрели типовую 2-х комнатную квартиру, состояние которой не соответствует условиям, обеспечивающим нормальное проживание. В таком случае ремонт будет длиться пару месяцев, а затраты, связанные с ним могут достичь суммы равной 4000 долл. Цена квартиры после ремонта определяется следующим образом. К сумме средств, затраченных на покупку недвижимости, прибавьте 8000 долл.

Как вариант бизнеса может стать аренда жилья. Такой источник дохода вполне способен обеспечить деньгами для небедного проживания и без государственной работы. Если верить статистам, то спрос на арендную недвижимость каждый год только растет. Такая тенденция останется неизменной неопределенно длительный период.

Стратегия перевода личного жилья в разряд арендуемой недвижимости проста и доступна даже новичкам. Первым делом (при необходимости) жилье обустраивается, снижается арендная плата. Желательно реализовать незначительный косметический ремонт, и квартира становится пассивным источником дохода. Останется найти клиентов; студентов или молодую семью. Совет: отдавайте предпочтение тем клиентам, которые ищут жилплощадь на длительный срок.

Посуточная аренда предполагает составление договора аренды. При этом в документе указывается вся техника, мебель…, которой будет пользоваться соискатель жилья. Важный момент – залог, который снизит вероятность того, что ваша мебель, конструктивные элементы жилья будут испорчены съемщиком.

Форма регистрации сдачи недвижимости как бизнеса – ИП. Менее предпочтительный вариант ООО. Регистрация предпринимательской деятельности зачастую сопряжена с различными трудностями – бумажной волокитой и так далее. Как показала практика, регистрацию проще доверить специалистам консалтинговой фирмы. Их механизм регистрации бизнеса отработан и поэтому требует меньше времени.

Что касается налогообложения, то можно остановиться на стандартном варианте, который уместен в прочих начинаниях. Упрощенка – доходы, хороший вариант. Это шесть процентов от прибыли, плюс платежи в пенсионный фонд.

Посуточная аренда площади станет гарантировано стабильным источником дохода, если квартира будет застрахованной от возможных ЧП: урагана, пожара…

Совет: если вы запланировали посуточную аренду, то оставьте для съемщика минимальный набор мебели, техники, которую не жалко потерять.

Купить, чтобы продать?

Приобретение квартиры в новостройке – это не только решение жилищного вопроса. Инвестиционные сделки на первичном рынке стали нормой и позволяли неплохо заработать. Однако в будущем такой бизнес может стать менее прибыльным.

Суть в разнице между стоимостью квартиры на раннем этапе строительства и её ценой в практически готовом доме. Начиная продажи на этапе котлована, застройщики должны обеспечить привлекательность объекта, ведь ждать готовой квартиры дольщику придётся около двух лет, а то и больше. В принципе, купив квартиру на старте проекта и продав под конец, можно было заработать около 20% годовых – такой доходности не предложит ни один банк. То есть за два года, пока идёт стройка, жильё дорожало на 40, а то и 50%.
Но схема срабатывала не всегда. Например, до 2014 года рынок был «разогрет», а после кризиса, когда спрос упал, цены долгое время «стояли» или увеличивались на уровне инфляции. Некоторые квартиры даже подешевели. С 2018-го начался новый рост цен, на этот раз активность покупателей подстёгивали законодательные изменения. Так, с 1 июля 2019-го застройщики должны привлекать кредиты банков для строительства (это называется проектное финансирование), а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах до сдачи объекта. Получается, теперь компаниям нет смысла демпинговать на старте, ведь они всё равно берут кредит на стройку. Правда, большинство уже начатых проектов завершат по старой схеме – деньги дольщиков девелоперы смогут получать сразу.

«Спекулянтов» не сосчитать

Директор по развитию, партнёр маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов полагает, что уйдут непрофессиональные инвесторы, которые «раздували» рынок, но место для квалифицированных останется: «Идентифицировать инвесторов и реальных покупателей на стадии котлована очень сложно. Ведь в этот период жильё активно покупают и для личных нужд из-за привлекательных цен. По сути, объём продаж на нулевом цикле определяется количеством квартир, выведенных на рынок застройщиком». Трудно анализировать и перепродажи на стадии строительства: кто-то передумал жить в конкретном районе или комплексе, потому что рядом появился лучше, кто-то переезжает в другой город, не может больше платить ипотеку или решил купить в этом же проекте квартиру большей площади…
«Конечно, на рынке присутствуют покупатели, которые приобретают недвижимость с целью перепродажи. Но наши клиенты в основном семейные люди, которые приобретают квартиры для себя. Доля инвестиционных покупок невелика. К тому же мы часто начинаем продажи на достаточно высокой стадии готовности, и стоимость «квадрата» практически соответствует ценам на вторичном рынке», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
«Многое зависит от проекта. Если говорить об объектах «Мегалита», то основная доля наших покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания. Но инвесторы, безусловно, тоже есть. В среднем по переуступке реализуется до 10-15% от всего объёма квартир», – подсчитал директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.

От старта до финиша

«Разница в стоимости 1 кв.м на этапе котлована и перед вводом объекта в эксплуатацию в предыдущие годы достигала 50%, а в среднем составляла 20%. Многое зависит от ценовой политики застройщика, от того, сколько ему нужно денег на начальном этапе, и от раскрученности локации. Несмотря на изменение схемы финансирования, инвесторам по-прежнему будет интересен рынок новостроек. Такая ситуация сохранится ещё порядка полутора лет. За это время застройщики выведут на рынок все имеющиеся в запасе проекты, которые смогут реализовать по старой схеме. Новые будут появляться в продаже в основном по схеме эскроу, что существенно снизит их привлекательность для инвесторов. Ведь разница между начальной ценой и стоимостью готового жилья сократится», – рассуждает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
«Продажа с использованием эскроу-счетов также позволяет приобретать недвижимость на этапе котлована, и, конечно, покупка на ранней стадии обойдётся дешевле. Тем не менее разница со стоимостью на этапе после сдачи, скорее всего, не будет столь значительной. По крайней мере, не такой, к которой привыкли инвесторы. Застройщику необходимо учитывать в финансовой модели стоимость проектного финансирования. В связи с этим средние цены станут больше, при этом амплитуда их роста в рамках строительного цикла будет меньше», – уверен Андрей Кириллов.
Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева считает, что учитывать надо не только интерес инвесторов: «Покупка на старте продаж – хорошая возможность, уложившись в один и тот же бюджет, приобрести более комфортную квартиру в строящемся доме, нежели готовую, но с менее удачными качественными характеристиками.
Объекты ГК «КВС» ориентированы на собственное проживание, но инвестиционная составляющая важна не меньше. В жизни постоянно происходят изменения – появляются и подрастают дети и внуки, кто-то переезжает в другой город или район. Ликвидная квартира в хорошем доме и в удобном квартале – это вложение в будущее». По мнению г-жи Альшаевой, новые реалии рынка глобально не повлияли на ценовую политику. Покупать квартиру на старте всё равно выгоднее: «Рост цен, который мы закладываем по плану в проектах, реализуемых по новым правилам, аналогичен показателям по остальным: это минимум 20-25%. Квартира, которую нужно ждать два-три года, и готовая, куда можно заселиться сразу, получив ключи, не могут стоить одинаково».

Читать еще:  Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье

Хлопотная цессия

С тем, что готовые квартиры будут дороже, согласна и директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова: «Сегодня разница между стартом продаж и моментом ввода объекта составляет 20-30%. Но схема реализации жилья по эскроу-счетам ещё не проработана, поэтому рано говорить, каков будет порядок при цессии. Будет ли открываться ещё один эскроу-счёт на одну и ту же квартиру или дольщик передаст его новому покупателю, кто оплатит перевод денег, какова будет стоимость квартиры по договору цессии и как дольщики решат вопрос с налогообложением, если продают квартиру дороже, чем покупали? Вероятно, переуступка уже не будет так удобна, как раньше».
«Возможность переуступки предусмотрена законом и при схеме с эскроу-счетами. Но сама процедура усложнится – процесс переоформления счетов и другие перипетии с банками могут занять больше времени. Маржа инвесторов, безусловно, сохранится, но уже не в таком объёме. То, что девелоперам придётся брать кредиты, в целом скажется на цене квадратного метра.
Застройщики будут стремиться наполнять эскроу-счета, чтобы экономить на процентах: чем больше денег внесли граждане, тем меньше ставка за пользование кредитом. Но квартиры на завершающем этапе всё равно будут дороже. А дальше всё зависит от проекта: комплекс в уникальной локации подорожает значительно больше, чем проект в районе, где разные компании строят несколько ЖК», – полагает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва напоминает, что максимально выгодные предложения от застройщика будут до тех пор, пока он не наберёт определённую сумму на эскроу-счетах: «Компаниям больше нет резона продавать большие объёмы на ранних стадиях, поскольку они не смогут использовать вырученные средства до завершения стройки. Так что после продажи необходимого пула квартир компании с большой вероятностью будут выводить оставшееся жильё на рынок более сдержанно. Наибольшую выгоду компании получат от продажи готового жилья, наряду с покупателями-инвесторами, успевшими заключить сделку на котловане. Цены в течение строительного цикла по-прежнему будут расти до 15%, в зависимости от локации объекта и конкурентного окружения».
Генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков уверен, что эскроу ничего принципиально не изменит: «Да, цены на «котловане» вырастут, так как застройщики начнут закладывать в себестоимость затраты на проектное финансирование. Но после ввода объекта в эксплуатацию квартиры всё равно дорожать будут».

Компактные инвестиции

Застройщики уверены, что возможности для инвестирования сохранятся, но для этого подойдут не все объекты. «Выбирать нужно не столько жилой комплекс, сколько местоположение. Наибольшим потенциалом обладают ещё не раскрученные, развивающиеся локации. По мере роста их популярности будут расти и цены. В своё время по такому сценарию развивалась северная часть Приморского района. Сейчас потенциалом обладают локации у станций метро «Чёрная речка», «Лесная», «Елизаровская». А после перехода на эскроу-счета в целом по рынку можно ожидать удорожания, но не очень значительного – в пределах 5-6%», – считает Пётр Буслов.
«В среднесрочной перспективе жильё подорожает, но пока значительным этот рост не назвать. Основная доля текущих проектов реализуется по старым правилам. Это сдерживающий фактор для тех, кто уже начал продажи по новой схеме. Тем не менее девелоперы будут вынуждены покрывать дополнительные расходы на кредиты», – рассуждает Андрей Кириллов. Он уверен, что покупателям надо делать ставку на эксклюзивные (не значит элитные) объекты с редкими характеристиками. Например, комплексы в черте города в шаговой доступности от метро. В таких локациях свободных участков немного, и жильё будет цениться со временем только больше. Всегда востребованы варианты с хорошими видовыми характеристиками – у воды, рядом с парками. И тогда разница в цене на старте и на финише проекта может превысить 15-20%. Что касается самих квартир, спросом пользуются компактные и функциональные. Многие предпочитают однокомнатные варианты и квартиры евроформата. Эти объекты востребованы и на вторичном рынке.
«Продажи в наших проектах показывают, что с начала реализации до ввода в эксплуатацию жильё может подорожать на 20-40% в зависимости от типа квартиры и расположения дома. Наибольший рост показывают студии, одно- и двухкомнатные квартиры в локациях с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой, как правило, рядом с метро», – говорит Анжелика Альшаева.
В том, что жильё в среднесрочной перспективе однозначно подорожает уверена и Ирина Соловьёва: «Наиболее привлекательные для инвестиций объекты – однокомнатные квартиры и студии в пешей доступности от метро, поближе к центру города. В таких новостройках цены растут даже тогда, когда в целом рынок «проседает». А когда в локации наблюдается недостаток «семейных» квартир, то и двухкомнатные, и трёхкомнатные варианты становятся привлекательными. В нашей компании наибольшая доля инвестиционных покупок приходится на квартал «Галактика».
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман прогнозирует, что в ближайшие годы цены на квартиры будут расти плавно, в среднем на 8-10% в год: «Выбирая объект для инвестиций, нужно изучить концепцию проекта, репутацию девелопера, историю уже построенных им домов. Это важно, чтобы понять: будут ли реализованы все обещанные на старте опции. В первую очередь, обращать внимание стоит на социальную и коммерческую инфраструктуру».
«Параметры наиболее рентабельных для инвестиций вариантов вряд ли сильно изменятся. Традиционно востребованы объекты с хорошей транспортной доступностью, вблизи метро или в активно развивающихся районах, в жилых комплексах не ниже комфорт-класса. Наиболее ликвидными в долгосрочной перспективе остаются новостройки бизнес-класса с детально проработанной концепцией, самодостаточной внутренней инфраструктурой, безопасной и благоустроенной территорией», – полагает Евгений Жуков. Он уверен, что независимо от стадии готовности объекта лучше всего продаются «двушки» с европланировками, компактные и функциональные однокомнатные квартиры. «В нашем ЖК «Георг Ландрин» таких квартир больше половины, спроектированы детские и спортивные площадки, детский сад. Достаточно коммерческих помещений, где разместятся магазины, пекарни, аптеки, салоны красоты, спортивные секции и пр. В долгосрочной перспективе квартиры в ЖК с развитой инфраструктурой имеют больший потенциал для роста цены», – считает Евгений Жуков.

Коммерческая альтернатива

Что касается инвестиций в коммерческие помещения, эти объекты и раньше нечасто покупали для перепродажи: «В большинстве случаев их приобретают для последующей сдачи в аренду либо конечные пользователи. Наибольшей популярностью традиционно пользуются варианты от 50 до 100 кв.м, правильной формы, расположенные по внешнему контуру жилого комплекса, – рассуждает Пётр Буслов. – А вот машино-места в паркингах – наименее интересный объект для инвестирования. Их стоимость не растёт во времени, что связано с низким спросом на такую недвижимость».
«Мы предлагаем большой объём коммерческих помещений на первых этажах. На них переключаются многие частные инвесторы, что связано в первую очередь с показателями доходности. В сегменте стрит-ритейла она достигает 12-15%. Но и такую недвижимость люди обычно покупают не для перепродажи, а чтобы сдавать в аренду либо развивать собственный бизнес», – говорит Сергей Степанов.
«Инвестиции в коммерческие помещения также останутся востребованы. Наиболее ликвидны небольшие встройки площадью 50-70 кв.м», – уточняет Ян Фельдман.
«Коммерческие помещения мы не продаём, а сдаём в аренду, чтобы контролировать их целевое использование. Кроме того, они могут использоваться как залог по кредитам. Что касается мест в паркингах, то даже в центре города доход от их сдачи в аренду будет небольшим, несмотря на сложности с парковкой. Они довольно дорогостоящие. Машино-место площадью 14 кв.м стоит в среднем 1 млн рублей. Его можно сдать максимум за 8000 рублей в месяц, да ещё и за обслуживание платить. Такая инвестиция окупится лет за 16, не меньше. Чтобы накопить на безбедную старость, надо иметь несколько квартир, которые будут сдаваться в аренду. Но коммерческие помещения в правильных локациях гораздо интереснее. Только инвестировать надо здраво, тщательно подходя к выбору объектов», – рекомендует Максим Жабин.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector