Пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки

Пересчет процентов при досрочном погашении кредита

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

В этом материале мы разберем и алгоритм перерасчета при досрочном внесении средств, и нормативную базу вопроса.

Нормативная база

Закон гласит, что у каждого заемщика есть неотъемлемое право досрочно погашать свои долги. На это указывают статьи 809-810 Гражданского Кодекса РФ.

Кроме того, федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 N 395-1 подробно регламентирует деятельность кредитных и банковских организаций. В частности, он устанавливает права банков, заемщиков и других контрагентов.

Единственное, чего закон не регламентирует — так это дополнительные меры, которые может применять банк при досрочном погашении займа. Банки заинтересованы в том, чтобы клиент продолжал переплачивать по выданной ссуде, и из-за этого идут на хитрости.

Например, в кредитном договоре может быть положение, согласно которому досрочно гасить долг можно лишь при уплате дополнительной комиссии или штрафа. Формально, такие действия законны, а фактически — они препятствуют исполнению ст. 809-810 ГК РФ. При этом положения Гражданского Кодекса непреложны и более приоритетны, чем любые другие правовые акты (за исключением Конституции РФ), так что отсылка на другие законы не может быть аргументацией штрафа за досрочное погашение долга.

В связи с неясной судебной практикой, связанной с аспектом косвенного препятствования досрочного погашения, остается лишь внимательно читать положения кредитного договора еще до его подписания. Можно, конечно, подать иск, но уверенную победу не может гарантировать даже профессиональный юрист с богатым опытом.

Перерассчитываются ли проценты при досрочном погашении?

Чтобы понять, пересчитываются ли проценты при досрочном погашении кредита, необходимо сперва коснуться теории банковского дела.

Кредит — это возмездная выдача денежных средств на определенное договором время с обязательством вернуть всю ссуду. Процентная ставка устанавливает вознаграждение, передаваемое заемщиком своему кредитору по возмездному договору займа. Ставка привязана к сроку кредитования — как правило, ее указывают в процентах годовых (в МФО нередко практикуют другие сроки — ставка за день, неделю или месяц). Она выступает в роли ориентировочной величины, с помощью которой можно установить конкретную сумму вознаграждения кредитору.

Но платить клиент должен не за сам факт выдачи кредита, как можно было бы подумать, а за количество времени, в течение которого он пользовался кредитными деньгами. Отсюда следует, что пересчет процентов при досрочном погашении кредита должен проводиться в обязательном порядке. Если же выражаться еще более точно, то пересчитываться должна сумма переплаты, а вот процентная ставка останется на прежнем уровне. Нюансы же пересчета зависят от формата погашения — полное ли оно или же частичное.

Фактически, в таком случае проценты будут начислены только за период от последнего ежемесячного платежа и до момента полного погашения займа. И если в этом периоде всего пять дней, то и проценты должны быть рассчитаны за пять дней пользования займом.

Но так бывает не всегда — это зависит от конкретных положений кредитного договора. Кроме того, чтобы не случилось никаких накладок и новых неожиданных сумм по кредиту, банк необходимо заранее предупреждать, когда именно вы планируете полностью погасить займ досрочно.

Сотрудники банка пересчитают займ с учетом даты предполагаемого погашения, после чего сообщат клиенту, сколько нужно внести на счет для гарантированного закрытия кредита. Тогда можно сказать, что при досрочном погашении ипотеки проценты пересчитываются. Без предупреждения банка, напротив, успешное закрытие не всегда возможно из-за сложных формул расчета.

Если погасить кредит досрочно, будет ли перерасчет процентов? При полном погашении — конечно, но при частичном все несколько сложнее. Банк — не важно, Сбербанк ли это, ВТБ или никому не известная организация — должен произвести тотальный перерасчет графика платежей, иначе не удастся произвести состыковку между платежами до и после досрочного погашения.

Сотрудники банка, как только они получают заявление о намерении частично и досрочно погасить долг, предлагают клиенту разные варианты:

  • Сохранить сумму ежемесячного взноса, но уменьшить срок кредитования;
  • Оставить срок на прежнем уровне, но снизить сумму обязательного взноса;
  • И то, и другое, если клиент внес досрочно достаточно крупную сумму.

Если говорить о долгосрочных материальных выгодах, то правильнее всего выбирать уменьшение срока кредитования — общая переплата по займу в таком случае уменьшится. При снижении обязательного взноса переплата тоже поубавится ввиду меньшего тела кредита, но это будет не так заметно. Подробное сравнение мы уже проводили в этой статье.

Что необходимо подготовить перед обращением за перерасчетом?

Как вернуть проценты по кредиту при досрочном погашении? На каком этапе нужно обращаться в банк? Ответить на эти вопросы нужно с опорой на распространенные в банковской сфере типовые договора кредитования.

Во-первых, если вы уже решились погасить займ досрочно, сформулируйте для себя точную сумму и дату ее внесения на счет. Это необходимо для дальнейшего разговора с сотрудниками банка.

Во-вторых, после определения, обращайтесь в банк с паспортом на руках. Вам дадут бланк заявления, а его заполнение будет производиться под контролем банковского операциониста. На всякий случай держите при себе копию или оригинал кредитного договора, а также старый график платежей — все это обычно отражено в базах данных, но в случае неполадок бумажные документы помогут быстро произвести перерасчет.

В-третьих, после передачи заявления (при частичном погашении) и непосредственного перечисления средств дождитесь нового графика платежей. Именно в этом документе будет детально отражена информация о новом порядке уплаты долга. Если же было подано заявление о полном досрочном погашении, после полного взаиморасчета обязательно возьмите в банке справку об отсутствии задолженности и претензий. Это — ваш щит от возможных судебных разбирательств.

Это и есть краткий ответ на вопрос, как вернуть проценты по кредиту при досрочном погашении в Сбербанке или любом другом российском банке.

Как происходит перерасчет?

Важную роль в этом играет не только период пользования ссудой, но также и формат ежемесячного платежа — аннуитетный или дифференцированный.

При дифференцированных платежах в размер ежемесячного платежа включается фиксированная сумма, погашающая тело кредита (основной долг). Поэтому проценты с каждым месяцем уменьшаются, т.к. с каждым платежом уменьшается база начисления переплаты. Так и получается, что в начале кредитования по дифференцированным платежам капает, к примеру, 40 000 рублей, а в конце — 25 000 рублей.

При аннуитетных платежах человек первое время платит лишь немного в счет основного долга, а все остальное — в счет процентов. В конце кредитования, наоборот, основная часть ежемесячного платежа идет на погашение основного долга, а на проценты идет совсем немного. Размер платежа здесь рассчитывается по формуле: размер кредита х процентная ставка / [ 1 – (1 + процентная ставка)- количество месяцев до окончательной выплаты кредита ].

Таким образом достигается одинаковое значение ежемесячного платежа — каждый месяц фиксированная сумма (скажем, 30 000 рублей).

Для банка аннуитетный формат выгоднее дифференцированного, т.к. переплата по такому методу расчета всегда больше. Поэтому большинство банков даже и не предлагает дифференцированный формат.

При аннуитетных платежах выгоды от досрочного частичного погашения будет чуть меньше. Из суммы погашения вычитаются накопившиеся проценты (если с даты последнего платежа прошло, например, 15 дней, то считаются проценты за эти 15 дней). Полученную сумму принимают в счет основного долга. Далее сумма ежемесячного платежа не меняется, если этого не пожелал клиент, но итоговая переплата уменьшается значительно, т.к. общее время пользования займом сократилось.

При дифференцированном формате происходит то же самое, но только там после досрочного платежа в обязательном порядке уменьшается сумма обязательного взноса, так что выплачивать кредит станет полегче.

Краткое резюме статьи

Тинькофф Банк, Альфа Банк, Сбербанк — все банки, зарегистрированные в России, обязаны подчиняться российской юриспруденции. А она устанавливает право каждого заемщика досрочно погасить займ, потребительский или ипотечный (целевой). И после такого досрочного взноса уменьшается общая переплата по кредиту, так что это всегда выгодно клиенту.

Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении. Условия ипотеки

Одна из самых главных и распространенных целей взрослого человека — это собственное жилье. Ну, уж очень хочется нам жить в свое удовольствие, иметь личную жилплощадь, где можно делать все, что захочется, и ни перед кем за это не отчитываться. Чаще всего есть один путь к мечте — ипотека. Суммы тут все-таки солидные. Хочется хоть в чем-то сэкономить и логично возникает вопрос о том, как осуществить возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении. Реально ли это? Как это сделать?

С чего все начинается?

Желание приобрести квартиру появляется практически у каждого взрослого человека, который хочет жить по-своему. Есть, конечно, такие люди, которым нравится жить вместе с родственниками, с родителями или с друзьями. Однако вот такой «общажный» вариант взрослой жизни кажется незрелым и временным. А если нет каких-нибудь накоплений или нежданно свалившегося наследства, то выход только один — брать ипотеку. Выбор у потенциального заемщика на удивление велик, каждый банк предлагает разные условия ипотеки. В Сбербанке, к примеру, можно взять заем на срок до 30 лет. Процент сейчас плавающий — от восьми на жилье в новостройках до тринадцати для приобретения квартиры на «вторичке». Конечно, фиксированного процента нет ни в одном случае. Всегда он зависит от социального статуса, возраста и количества заемщиков, от величины первоначального взноса. Условия ипотеки в Сбербанке подойдут для вас в том случае, если вы являетесь гражданином страны в трудоспособном возрасте с постоянной регистрацией. Кстати, придется в обязательном порядке оформить страхование недвижимого имущества от рисков гибели и повреждения. А вот страховка жизни и здоровья оформляется по желанию, но при отказе можно вырасти процент займа.

Читать еще:  Можно ли переоформить ипотеку в другом банке

А нужно ли гасить раньше срока?

Если вы берете ипотеку, то вряд ли располагаете солидной денежной суммой на руках. Зато вы предполагаете, что за определенный период времени сможете рассчитаться по займу. Возможно, вы даже берете ипотеку с запасом, рассчитывая погасить ее раньше срока. А стоит ли в таком случае игра свеч? Многие люди берут заем на максимальный срок, надеясь, что новый скачок валюты позволит им обесценить оставшийся долг. Согласитесь, перспективы довольно туманные. Может, лучше все-таки собраться и гасить кредит раньше срока? Это рациональный вариант только тогда, когда вы расплачиваетесь дифференцированными платежами. При этом платеж состоит из основного долга и начисленных на общую сумму процентов. Если вы кладете большую сумму на счет, то проценты начисляются на существенно уменьшившийся остаток.

В том случае, когда ежемесячные платежи аннуитетные, сумма всегда одинаковая, но в первые годы она по большей мере состоит из процентов, а к концу срока займа соотношение основного долга и процентов меняется. В этом варианте досрочное погашение будет ненужным решением. Так что ориентируйтесь на максимальные сроки ипотеки и рассчитывайте свои силы для возможного досрочного погашения займа.

Полное и частичное

Досрочное погашение может быть полным и частичным. В первом варианте клиент сразу гасит всю сумму кредита. Тут есть нюансы, так как банку это, конечно, не особенно выгодно. Часто банки заявляют в договоре срок, раньше которого клиент не может погасить долг без штрафных санкций. Будьте внимательны к этому пункту в договоре. Зато к частичным погашениям чаще всего не ставится никаких ограничений. При этом банк может снижать процентную ставку и уменьшать общую стоимость кредита либо снижать исключительно сумму долга. Чем больше сумма взноса, тем активнее идет перерасчет процентов при досрочном погашении ипотеки. Поэтому лучше делать большие взносы не каждый месяц, а когда накопится солидная сумма. Для этой цели можно открыть вклад с капитализацией процентов.

Суть аннуитетных платежей

Итак, уже было сказано, что гасить раньше срока выгодно кредит, когда у вас дифференцированные платежи. А вот с аннуитетными можно расслабиться и спокойно платить все 10-20 лет. Однако всякое в жизни случается, и вот вы стали обладателем солидного наследства или негаданной премии. Конечно, хочется избавиться от долга и закрыть ипотеку. Однако излишне уплаченные проценты при досрочном погашении ипотеки становятся, по сути, необоснованным обогащением банка. Ведь проценты вы платили в начале срока и уже могли львиную долю закрыть. Что же делать? Оставить все как есть? Нет-нет, возможен значительный возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении. Такое право есть у заемщика также и при рефинансировании.

Руководство к действию

Если вы не выплатили кредит до срока, то проценты уплачены согласно договору. Однако если вы успели заранее, то вполне возможен возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении. Проще говоря, заемщик может забрать обратно те деньги, что переплатил банку авансом. Ведь он не пользовался суммой займа энный срок. Таким образом, законно уплаченные проценты — лишь те, что взимались в период пользования денежными средствами с момента выдачи займа и вплоть до полного погашения. Если же деньгами клиент не пользовался, то взимать с него проценты незаконно.

Часть клиенты вполне обоснованно подозревают, что банки их в чем-то обманывают. Иногда они мудрят с договорами, иногда включают ряд дополнительных услуг. Но вот оценить степень обмана может далеко не каждый. Однако можно рассчитать ту сумму, что реально вернуть себе после выплаты займа. Для этого нужно взять сумму всех начисленных процентов за полный срок и высчитать ту часть, которая приходится на срок, оставшийся до фактического погашения.

Идем по примерам

Итак, как вернуть проценты при досрочном погашении ипотеки? Действовать нужно оперативно и продуманно. Для начала ознакомьтесь с графиком платежей, где должна быть указана общая сумма процентов. Если ваш кредит рассчитан на длительный срок, то и сумма возврата может оказаться значительной. Рассмотрим ситуацию на примерах. Допустим, вы брали деньги на покупку квартиры ценой в два миллиона рублей на срок в 20 лет. Ставку вам предложили в 13,75 %. При полной выплате вы отдадите банку 3,9 миллиона рублей процентов. Если же сумму вы погасите, скажем, за три года, то возврат процентов по ипотеке (при досрочном погашении в Сбербанке) составит примерно 230 тысяч рублей, или 26 % от суммы всех выплаченных за этот срок аннуитетов.

По статистике, за 2011 году заемщики погасили ипотеки на общую сумму в 174 миллиарда рублей. Это даже без учета потребительского кредитования. Это большая сумма, и, соответственно, многие клиенты предъявили банкам претензии на возврат переплаченных процентов при досрочном погашении ипотеки.

Не стоит бояться возвращать свои деньги. Это абсолютно законно, что подтверждает Высший арбитражный суд. Недавно был опубликован обзор судебной практики, где были даны разъяснения по поводу того, как осуществляется возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении. Судебная практика показывает, что право на возврат есть у клиентов, освободившихся от ссудной задолженности. Кстати, в постановлениях Высшего арбитражного суда есть информация о том, что взыскание различных комиссий с заемщиков является незаконным. Это утверждение вызвало настоящий шквал судебных исков к банкам и существенно поменяло правила игры на рынке потребительского кредитования. А вот информация по возврату процентов пока вызвала лишь малый отклик.

Почему так мало желающих вернуть переплаченные проценты? По сути в аннуитете проценты авансируются. Даже если вы выплатили кредит за год при общем сроке в десять лет, то в первые месяцы вы заплатили такие проценты, будто пользовались деньгами несколько лет. Рассчитать правильно уплаченные проценты можно, воспользовавшись обычным калькулятором, зная кредитную ставку и количество месяцев, когда фактически использовались средства. Тут можно привести пример, пусть за три месяца по годовому договору вы уплатили 250 рублей. А за меньший срок, который вы были должником, набежало бы только 200 рублей. В таком случае 50 рублей банк должен вам вернуть, так как они были выплачены авансом.

Нюансы аннуитета

Однако возникают сомнения, так ли все просто, ведь при оформлении договора клиент соглашался на то, что изначально он выплачивает проценты. Не будет ли опираться на это банк при желании вернуть часть суммы? Тут банк не может идти против истины Гражданского кодекса, где четко указано, что заплатить клиент должен лишь в том случае, если пользовался деньгами. Причем статистика показывает, что для долгосрочных кредитов возврат процентов может вылиться в серьезную сумму. Можно ведь платить пять лет вместо двадцати. Иначе ситуация попросту нечестная, ведь клиент отдал деньги за четверть срока, а заплатил за весь. Но самому в этих дебрях бывает разобраться сложно, поэтому лучше привлекать к делу квалифицированного юриста.

Нюансы аннуитета важны и в ситуациях с юридическими лицами. Для коммерческих организаций досрочный возврат кредита запрещен, но по инициативе самих заемщиков. Возврат можно осуществить лишь в том случае, когда банк опасается ухудшения обеспечения по кредиту и досрочно взыскивает задолженность.

Разберем по пунктам, на что вы имеет право и как вернуть проценты при досрочном погашении ипотеки. Если вы гасите заем полностью и закрываете договор, то выгадываете существенную сумму и снимаете с себя бремя долга на долгие годы. К примеру, у вас ссуда на 10 лет в размере одного миллиона рублей. Для простоты подсчета возьмем маленькую процентную ставку — 10 %. На графике можно рассчитать, что ежемесячно вы будете выплачивать по 0,8 процента от общей суммы долга. График вам должны выдавать при каждом взносе. Проценты указываются в одной графе, а общий долг — в другой. За первый год вы отдадите процентов на 97 с половиной тысяч рублей, а общая переплата по графику составит около 580 тысяч. Не самая радужная перспектива даже при маленькой процентной ставке. Можно перепроверить выплаченный процент, если поделить годовую переплату на общую. Итого получим больше 16 процентов. Если погасить заем за год, то эти набежавшие 6 % вы уплатите авансом и можете требовать назад. В рублевом эквиваленте это примерно 35 тысяч рублей. Вот такая отдача может вас порадовать.

Однако подводные камни пытаются создавать сами банки, которые зачастую прописывают в договорах строчку о запрете возврата. В документе можно найти отметку об обязательной уплате начисленных процентов в полном объеме в дату досрочного исполнения обязательств. По сути, это нарушение прав заемщика, даже если он по неосторожности подписал такой договор. Есть все основания идти в суд и требовать компенсации. Радует уже тот факт, что государство и арбитражный суд в таких ситуациях остаются на стороне заемщика.

Лучше синица в руках

Если полной суммы у вас сейчас нет и не предвидится, то можно гасить долг аккордными платежами. Допустим, сумма займа у вас совсем скромная. Напомним, что ипотеку можно брать от 300 тысяч рублей. Если вам нужно всего 400 тысяч, то нет смысла растягивать выплаты на всю жизнь. Хотя срок можно выбрать на свое усмотрение. Но вот тут лучше не мудрить и выбирать дифференцированные платежи. Допустим, срок выбран в 20 лет. При этом ежемесячный платеж может составить смешную сумму в две, четыре или пять тысяч рублей. А платить вы сможете 20-25 тысяч в месяц. Возникает вопрос: при досрочном погашении ипотеки пересчитывают ли проценты? Да, процент меняется, хоть и не так быстро, как хотелось бы. На практике все зависит от вас и размера ваших выплат. Каждый месяц на графике можно наблюдать уменьшение суммы общего долга, размер ежемесячного платежа и процентной ставки. Однако срок ипотеки остается неизменным вплоть до того момента, когда вы внесете последний платеж и закроете кредит.

Читать еще:  Можно ли взять ипотеку без первого взноса

На посошок

Осталось разобрать еще один довольно распространенный вопрос, который возникает у бывалых кредиторов. Как рассчитываются проценты при досрочном погашении ипотеки? При дифференцированных платежах процент меняется ежемесячно. При аннуитетных процент рассчитывается по факту выплаты и закрытия отчетного периода, хотя никто не запрещает вам делать расчеты ежемесячно. Но есть и еще одна категория процентов, которые вы можете получить при досрочном или своевременном погашении ипотеки. Это так называемый налоговый вычет. По закону тем гражданам, кто впервые приобретает квартиру в ипотеку, полагается налоговый вычет. Получить его можно как в налоговой, так и на рабочем месте. Эта сумма состоит из двух частей, где есть 13 % от общей суммы ипотеки и 13 % от суммы выплаченных процентов. Ту часть, что идет от суммы долга, вы можете вернуть сразу, и она никак не изменится. Есть ограничение по сумме — максимум равен двум миллионам рублей. В этом варианте вам могут вернуть 260 тысяч рублей. Возможно, это маловато для тех людей, кто приобрел недвижимость за семизначные суммы, но все-таки такой «откат» весьма приятен.

Зато вторая составляющая вычета является вариативной, так как нельзя заранее предсказать, как много процентов вы выплатите. В результате полностью эту сумму вы можете забрать в момент закрытия кредита, когда проценты погашены целиком. Если забирать налоговый вычет на работе, то с вас не будут брать 13 % с зарплаты ровно до тех пор, пока они не покроют постоянную и переменную часть искомой суммы. Увы, налоговый вычет можно получить только раз в жизни, так что вторая ипотека обойдется уже без вот такого призового бонуса в конце. Соответственно, лучше подумать о том, какую покупку недвижимости сделать максимально выгодной. Все-таки чем больше вложенная сумма, тем больше будет и отдача.

Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении – право заемщика, о котором многие не знают или боятся им воспользоваться.

Подавляющее большинство банков в России при разработке программ ипотечного кредитования закладывают в схему погашения кредита аннуитетную систему. Согласно этому порядку, платежи в равных суммах разбиваются по месяцам на весь период действия кредитного договора, при этом в структуре каждого периодического платежа сумма тела кредита по мере его погашения возрастает, а сумма процентов – уменьшается. Аннуитетная система обязывает заемщика на первых этапах пользования кредитными средствами погашать проценты, а основной долг возвращать более мелкими суммами, чем в конце срока.

Право заемщика на возврат процентов

В соответствии с данными статистики, очень многие добросовестные заемщики (более половины от таковых) стараются погашать ипотеку досрочно, хотя нередко сознательно идут на более длительный срок оформления кредита. При этом возможны две ситуации:

  1. Кредит погашается досрочно частями – постоянно или время от времени заемщик самостоятельно увеличивает размер ежемесячного платежа. В этом случае, как правило, банк предлагает воспользоваться либо сокращением срока действия кредитного договора, либо уменьшением фиксированного размера периодических платежей при сохранении срока кредита. Какой бы вариант заемщик не выбрал, переплат по процентам не будет, поскольку в каждый сделанный банком перерасчет будет закладываться начисление процентов за фактический период пользования кредитом.
  2. Кредит полностью погашается досрочно – в определенный момент времени заемщик с учетом остатка суммы по кредиту решает закрыть все свои обязательства и завершить действие кредитного договора. В этом случае при аннуитетной системе платежей будет образовываться переплата по процентам, потому что их суммы рассчитывались и вносились исходя из более длительного срока действия договора, чем фактически он длился.

Именно вторая из описанных ситуаций и создает основание для обращения в банк по поводу возврата переплаченных процентов – только той суммы процентов, которая была начислена и уплачена за период, когда кредитный договор уже по факту не действовал, несмотря на предусмотренные договором сроки.

Право заемщика на возврат излишне уплаченных процентов предусмотрено как действующим законодательством, так и указаниями (разъяснениями) Центробанка. Оно вытекает из того обстоятельства, что проценты – плата за фактическое пользование кредитными средствами, и если свои обязательства по основному долгу заемщик уже выполнил, причем заранее, речи о взимании процентов идти не может, а если они были погашены ранее – должны быть возвращены.

Те заемщики, кто выполняет условия кредитного договора именно так, как это предусматривает график платежей, не получают право на возврат процентов. Такое право дает только досрочное исполнение обязательств в полном объеме. Почему так происходит? Многие заемщики ошибочно считают, что аннуитетная система предполагает погашение процентов на будущее, как бы авансом. Это не так. На первоначальном этапе действия ипотеки проценты в структуре платежа преобладают только потому, что остаток основного долга, на который и начисляются проценты, очень большой и уменьшается слишком медленно. Да, его можно регулярно уменьшать самостоятельно, увеличивая сумму периодических платежей и обязательно указывая в заявлении о частичном досрочном погашении кредита, что сумма переплаты должны быть направлена на погашение тела кредита. Но здесь банк, чтобы сохранить источник получения прибыли в виде процентов, обязательно предложит, а иногда и изначально предусмотрит в договоре, сокращение срока действия кредита или уменьшение размера ежемесячного платежа. Не согласиться можно только в том случае, если пересмотр условий ипотеки ставится под условие получения согласия заемщика. Но есть ли в этом смысл? Ведь фактически придется сознательно самому идти на переплату по кредиту. Проще и выгоднее выбрать сокращение срока кредитования. Именно по этой причине случаи обращения по поводу возврата процентов при частичных досрочных погашениях ипотеки практически не встречаются.

Обратите внимание: Возврат процентов не всегда возможен, целесообразен и даже не всегда выгоден. Если у вас есть право на налоговый вычет, потенциальный возврат процентов сократит его размер. Получение и вычета, и уплаченных ранее процентов, рассчитанных в отношении одной и той же суммы за один и тот же период, – незаконно. Чтобы не ошибиться, нужно все анализировать и делать расчеты. Многие заемщики, получившие вычет, автоматические утрачивают право на возврат процентов, уже фактически компенсировав свои потери.

Как вернуть часть процентов при досрочном погашении ипотеки

Перед тем как обращаться по поводу возврата процентов, необходимо сделать расчеты и обосновать свое право.

При расчетах следует учитывать:

  1. Проценты фактически начисляются за каждый день пользования кредитом, хотя формально, в графике, расчет делается за интервал между периодическими платежами.
  2. Досрочное погашение кредита считается состоявшимся не в день, когда деньги были внесены на ссудный или иной счет, с которого осуществляется погашение, а на ближайшую дату, указанную в графике. При этом ближайшая дата берется с учетом 30-дневного срока рассмотрения поступившего от клиента заявления о досрочном погашении, а банки стараются использовать весь этот срок. В результате между датой перечисления денег на счет, направлением в банк заявления и датой зачета исполнения обязательства может пройти 30 и более дней. Эти дни будут включены в период фактического пользования кредитом и за них начислены проценты.
  3. Делайте расчеты на основании официальных документов (сверки, справки), поступивших из банка по поводу дат зачислений средств в счет основного долга и процентов. Если кредит закрыт, достаточно взять справку, содержащую дату последнего учтенного платежа, обеспечившего прекращение обязательств, а также подтверждающую отсутствие претензий и обязательств.
  4. В расчетах нужно учитывать налоговый вычет, примененный к платежам по процентам, если вы, конечно, имели или имеете на него право, в том числе когда вычет еще продолжает действовать. В идеальной ситуации при обращении в банк по поводу возврата процентов кредитное учреждение само учтет все налоговые обязательства, но не стоит всецело полагаться на банк. Если трудно сделать расчеты самостоятельно, можно привлечь кредитного консультанта или иного профильного специалиста. Можно попросить все рассчитать и бухгалтерию по месту вашей работы.

После того как расчеты сделаны, вы определили, что имеете право на возврат процентов, и точно рассчитали сумму, необходимо подготовить письменную претензию (заявление) в банк. Нередко для этого банком предусмотрены специальная форма документа, порядок рассмотрения обращения и решения вопроса. Получить предварительную информацию по этому поводу можно на сайте банка, по телефону или непосредственно в кредитном учреждении.

Стандартно банки рассматривают претензии в течение 10-30 дней. Вам обязаны предоставить письменный ответ. В случае отказа возвращать переплаченные проценты придется обращаться в суд, но для начала нужно изучить позицию банка и его доводы по поводу отказа. Не исключено, что вы допустили ошибку в расчете или неверно оценили свои права. Помимо основной суммы (процентов) в суде можно потребовать взыскания суммы за незаконное пользование чужими денежными средствами.

Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Закон о возврате процентов при досрочном погашении ипотеки

В 2011 году был принят закон «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ГК РФ». Благодаря внесенным поправкам кредиторы получили возможность на законной основе отказывать заемщикам в возврате излишне уплаченных процентов. В пункте 6 статьи 809 указано, что при досрочном погашении ипотеки банк вправе требовать с заемщика все проценты по кредиту, которые были начислены включительно до дня возврата суммы займа. При этом способ возврата кредита — целиком или частями — значения не имеет.

Читать еще:  Может ли ип объявить себя банкротом

Суть данного постановления сводится к следующему: уже выплаченные за использование займа деньги вернуть будет сложно. При этом отказать банк в досудебном порядке может каждому. Согласно пункту 5 статьи 809, если сумма процентов, которые клиент уплатил по ипотеке, в два раза превышает сумму процентов, обычно взимаемую при аналогичных условиях ипотеки с учетом реального срока погашения займа, клиент может рассчитывать на решение суда в свою пользу. Если вы переплатили к моменту досрочного закрытия займа 500 000 рублей, а при перерасчете на реальный срок кредитования размер процентов должен был составить 100 000 рублей, сумму в 400 000 рублей можно вернуть через суд.

Соответственно, сумма пересчитывается, и банк возвращает клиенту излишне уплаченные средства. Если разница между желаемым и действительным размером процентов не соответствует требованиям пункта 5 статьи 809 ГК, суд может не удовлетворить иск заемщика.

Стоит ли досрочно погашать жилищный кредит

Если есть сложности с возвратом и перерасчетом процентов, стоит ли предпринимать усилия для досрочной выплаты долга? Практика показывает, что стоит. В любом случае заемщик экономит средства которые бы пришлось отдавать банку в виде процентов при дальнейшем использовании займа. Когда именно лучше это делать, зависит от метода начисления процентов. Существует две схемы расчета процентов по ипотеке:

  1. Наиболее распространенная аннуитетная схема подразумевает одинаковую сумму платежа на весь срок. При таком способе расчета в первые годы сумма процентов, которые платит заемщик, составляет до 40% от всех выплат в банк без учета страховки. Чем больше времени проходит с момента выдачи займа, тем ниже становится доля процентов в ежемесячном платеже. К концу срока клиент платит банку мизерную долю процента и погашает остаток основного долга. Преимущество аннуитетной схемы — равные суммы ежемесячных платежей, которые позволяют однозначно принять решение по заявке на кредит исходя из уровня дохода потенциального клиента.
  2. Более выгодный для заемщика способ расчета — дифференцированный. Он встречается редко, поскольку размер платежей в первые годы намного отличается от ежемесячных выплат в конце срока. Изменяющаяся доля процентов прибавляется к постоянной сумме, которая идет на погашение основного долга. Для клиента дифференцированный метод расчета более выгоден: при небольших сроках кредитования переплата намного ниже, чем при аннуитетной схеме.

Если у вас аннуитетная ипотека, лучше всего проводить досрочное погашение в первые годы кредитования, когда сумма процентов составляет значительную часть всех выплат. В случае дифференцированного метода расчетов не имеет значения, когда вы произведете внеплановое закрытие займа: это выгодно в любой момент.

Виды досрочного погашения ипотеки

Заемщик может единовременно закрыть долг перед банком или производить досрочное погашение частями. Сравним эти варианты по степени выгодности для клиента:

  1. Если заемщик выплачивает основной долг целиком до даты окончания договора ипотеки, банк не имеет право получить проценты, которые начисляются в оставшийся срок займа. Данный вариант позволяет клиенту неплохо сэкономить и невыгоден для банка.
  2. При частичном досрочном погашении банк предлагает два варианта изменения кредитного графика: снижение суммы платежей или уменьшение срока ипотеки. С точки зрения экономии денег выгоднее сокращать срок займа, чем уменьшать платежи.

Частичное досрочное погашение для банка выгоднее, чем полная выплата ипотеки до окончания срока действия договора. В 2019 году банки крайне редко включают пункты о санкциях при досрочном частичном или полном закрытии займа. Конкуренция в ипотечном сегменте растет, и банки стараются привлекать клиентов максимальной лояльностью.

Считаем переплату

Прежде чем обращаться к кредитору с соответствующим заявлением, следует рассчитать сумму, которую вы хотите вернуть. Для этого нужно вычислить величину процентов за использование кредита согласно условиям договора с учетом срока досрочной выплаты. Сделать это можно с помощью онлайн-калькулятора ипотеки на сайте вашего банка. Далее нужно подсчитать, сколько заемщик реально отдал денег за использование займа. Проще всего сделать это с помощью графика платежей, на котором указаны доли основного долга и процентов в каждой выплате.

Например, у вас ипотека на 20 лет под 11%, стоимость жилья составляет 2 миллиона рублей, первоначальный взнос 500 000 рублей. Сумма кредита составляет 1 500 000. Размер ежемесячного платежа при исходных условиях 15 483 рубля. Общая сумма выплат без учета страховой премии (она оплачивается отдельно) составит 3 715 920 рублей. Если вы стабильно погашаете заем по графику, переплата к концу срока составляет, согласно ипотечному калькулятору Сбербанка, 2 215 920 рублей. Если клиент выплатит ипотеку за 5 лет, общая сумма выплат вместе с процентами составит 1 956 840 рублей. Сумма процентов по исходным условиям за 5 лет составит 456 840 рублей. Далее для определения суммы излишне уплаченных процентов нужно взять график аннуитетных платежей с указанием размера процентов в каждой выплате и сложить все суммы за годы кредита. Разница между 456 840 рублей и рассчитанной суммой и есть та самая цифра, на которую досрочно обогатился банк.

Для более точных расчетов (а они понадобятся при подаче заявления с претензией в банк) необходимо использовать формулу подсчета процентов, которую использует конкретный кредитор.

Досудебное обращение в банк для возврата процентов при досрочном погашении

Итак, вы путем подсчетов определили, что разница между реальными и фактическими процентами по займу достаточна для обращения в суд. Более точно формулировку относительно прав банка не возвращать излишне полученный доход смотрите в пункте 6 статьи 809 ГК РФ. Порядок действий при полном досрочном погашении ипотеки с требованием вернуть переплату:

  • подайте в банк заявление о полном досрочном погашении жилищного кредита. В договоре указано, за какой срок до предполагаемой даты расчета нужно предоставить заявление. Обычно это 30 календарных дней;
  • произведите досрочную выплату основного долга в оговоренный срок;
  • получите у кредитора справку о полном погашении ипотеки. Также необходимо забрать закладную на квартиру с отметкой банка о погашении займа;
  • снимите обременение с квартиры в Росреестре;
  • произведите точный подсчет суммы переплаты с помощью банковской формулы расчетов кредита;
  • напишите заявление в банк с указанием расчетов и требованием вернуть переплату;
  • получите у кредитора официальный отказ исполнить ваше требование либо согласие и ждите поступления денег на счет;
  • в случае получения отказа готовьте документы для судебного обращения.

Обращение в суд

Итак, вы получили отказ от банка вернуть переплаченные проценты и подаете иск против кредитора. Обращаться нужно в суд по месту нахождения банка или по месту регистрации истца. Судебная практика по таким делам весьма разнообразна: судьи попеременно принимают сторону то частного заемщика, то банкиров. Нередко истцу удается добиться своего после нескольких неудач. Например, в 2015 году жительница алтайского края Ирина Шиченко затеяла тяжбу со Сбербанком. Речь шла о возврате переплаты за досрочное погашение потребительского кредита. По сути механизм здесь такой же, как в ипотеке, поэтому данный прецедент необходимо принять во внимание.

В районном суде гражданке отказали в удовлетворении иска. Суд мотивировал отказ тем, что попытка пересчитать проценты приводит к изменению условий договора. А заемщик не имеет права в одностороннем порядке изменять кредитный договор без согласия на то кредитора. Разумеется, банк был против того, чтобы пересчитывать проценты. Но истица не оставила идею получить компенсацию от банка. В том же году ее муж в качестве ее представителя подал апелляцию в краевой суд. И там супруги получили отказ с аналогичной мотивацией. Суд снова постановил, что попытка изменить условия договора незаконна.

Следующим этапом в этой истории стало обращение супругов с жалобой на решение краевого суда в Верховный суд. И здесь заемщиков ждала победа: Верховный суд постановил, что банк должен вернуть переплату женщине. Доводы судей районного и краевого суда Верховный суд признал несостоятельными с точки зрения правовых норм.

Почему Верховный суд принял решение в пользу истца? Кредит представляет собой банковскую услугу, которую заемщик по факту покупает у кредитора. На кредит распространяется действие Закона о защите прав потребителей. И заемщик вправе отказаться от услуги (равно как при определенных обстоятельствах покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи). Соответственно, заемщик вправе требовать перерасчета процентов с учетом реального времени пользования займом.

Если вы планируете обращаться в суд, будьте готовы к затяжным рассмотрениям, решениям не в вашу пользу и судебным издержкам. Заранее следует учитывать расходы на госпошлины, адвоката и так далее. Если вы уверены в своей правоте — идите до конца.

Возврат излишне уплаченной страховой премии

При сокращении срока пользования кредитом размер страховой премии тоже должен быть меньше, чем фактически выплатил заемщик. Переплату по страховке можно вернуть по такой же схеме, как и переплату по ипотечным процентам. Сначала надо провести досрочное погашение, потом взять справку в банке об отсутствии долга, затем обратиться в страховую компанию с заявлением о возврате части страховых взносов. Если страховщик отказывается удовлетворить требование заемщика, можно обратиться в суд.

Сложнее обстоит дело с возвратом денег по страховке, которую клиент оформил непосредственно в банке. Необходимо тщательно изучить договор страхования и уточнить, имеются ли в нем ограничения на возврат излишне уплаченной страховой премии. Если вы сами некогда подписали документ, по которому при досрочном погашении вы не можете получить часть страховой премии обратно, добиться справедливости будет сложно.

После досрочного погашения у заемщика всегда есть возможность вернуть 13% от суммы ипотечных процентов. Сделать это можно при наличии официально подтвержденного налогооблагаемого дохода.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector