Брать ипотеку или копить на квартиру

Взять ипотеку на квартиру или несколько лет копить: плюсы и минусы

Вопрос приобретения жилья остается актуальным уже на протяжении многих лет. Широкий спектр банковских услуг позволяет обзавестись жильем без особых проблем. Однако давайте разберемся, что целесообразнее: брать ипотеку или копить на недвижимость?

Ипотека: достоинства и недостатки

К основным достоинствам ипотеки, прежде всего, следует отнести быстрое приобретение жилья. В связи с большой конкуренцией банковских служб, рассмотрение вашей заявки на взятие кредита занимает не более 4 дней. То есть с момента обнаружения подходящего жилищного варианта до момента оплаты и переезда в него проходят считаные дни.

Второе преимущество — возможность в короткое время стать собственником квартиры. Согласно Гражданскому Кодексу РФ и Федеральному Закону «Об ипотеке», сразу после подписания сторонами ипотечного договора и совершения сделки собственником недвижимости признается покупатель, в то время как банк-кредитор является лишь залогодержателем. Это значит, что заемщик вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению (в рамках оговоренных ограничений).

Когда основные преимущества найдены, рассмотрим отрицательную сторону ипотеки – долгосрочное обязательство. Покупая жилье за чужой счет, вы обрекаете себя на несколько лет «экономического рабства». И хорошо, если ваш доход будет с годами преумножаться, а накопленный долг соразмерно снижаться. Но что, если возникнут проблемы с оплатой, и ипотека станет для вас непосильной ношей? Кто может с уверенностью сказать, что ближайшие 20-30 ипотечных лет он будет получать стабильный заработок и гарантированно перекроет долг? Пожалуй, никто.

Копим деньги на жилье

Самостоятельно обзавестись жильем можно, только если у вас уже имеется приличная отложенная сумма. Но что если ее нет, брать кредиты не целесообразно, а собственное жилье просто необходимо? Правильно, пытаемся накопить.

Достоинства данного способа:

  1. Вы не являетесь должником. Вы не занимаете деньги в банке, а откладываете часть собственных средств. Причем эта часть не является фиксированной. Фактически вы свободны от финансовых обязательств.
  2. После накопления средств и покупки жилья вы в полной мере распоряжаетесь имуществом по своим усмотрениям: вписываете родственников, друзей и т.д., продаете его, сдаете в аренду, не спрашивая разрешения у банка, как в случае с ипотекой.
  3. Возможность получать проценты от вкладов. Копить средства нужно не дома, а на депозитном счете в крупном банке, чтобы увеличивать собственные накопления.

К недостаткам отнесем:

  1. Долгое ожидание. Копить на квартиру придется не пару месяцев, а несколько лет. Поэтому стать обладателем собственного жилья, откладывая часть средств, мы сможете нескоро.
  2. Инфляцию. Цены на недвижимость, к сожалению, не стоят на месте. Их показатель неуклонно движется вверх. А значит, с каждым годом требуемая на недвижимость сумма будет повышаться, не давая вам шансов успеть ее опередить.

Чтобы внести ясность и понять, что лучше ипотека или копить, попробуем преобразовать слова в цифры.

Немного расчетов

Допустим, ваш ежемесячный заработок составляет 50 тысяч рублей. Квартира, которую вы хотите приобрести, стоит 2 000 тыс. рублей. Рассмотрим 2 варианта.

1. Для того чтобы накопить желаемую сумму, вам потребуется 40 месяцев (т.е. чуть больше трех лет), при условиях, что вам есть где жить, вы не платите коммуналку, не едите и не покупаете себе одежду. Согласитесь, условия нереальные.

Пусть из получаемой зарплаты вы можете откладывать только 25 тысяч рублей. Это значит, что для накопления вам потребуется в два раза больше, т.е. 80 месяцев (6 лет и 8 месяцев).

Теперь учитываем инфляцию. Берем по минимуму – 7 процентов. Через 6 лет ваша квартира будет стоить 2 805 тысяч рублей. Т.е. потребуется еще 32 месяца, чтобы «догнать» разницу. А разница за счет инфляции будет повышаться снова и снова. И тут есть три варианта:

  • либо занимать эту величину у знакомых, пока цены на жилье еще больше не поднимутся;
  • либо брать кредит на оставшуюся сумму;
  • либо увеличить величину откладываемых средств.

2. Банк предлагает оформить ипотеку под 11,75 % годовых на 80 месяцев. При этом вы должны внести первоначальный взнос 20 %, т.е. 400 тысяч рублей. На оставшуюся сумму вы оформляете ипотеку. Таким образом, ежемесячный платеж у вас равен 28 938,64 рублей, а переплата составит 715 091,20 рублей.

Подведем итоги

Согласно подсчетам сумма квартиры, купленной в ипотеку, через 80 месяцев составит 2 715 091,20 (400 000 + 1 600 000 + 715 091,20) рублей (сумму обязательства по ипотеке также можно уменьшить, если погашать задолженность досрочно), в то время, как с учетом инфляции на рынке недвижимости такая же квартира будет стоить 2 805 000 рублей. То есть получается, что покупать квартиру в ипотеку все же выгоднее (по вышеописанным условиям). Однако не факт, что на протяжении указанного времени инфляция будет составлять 7 %.

Вернемся к нашему примеру. Процентная ставка по долгосрочным обязательствам составляет 11,75 %. Крупный коммерческий банк предлагает оформить индивидуальный вклад под 6 % годовых, однако в разное время ставки депозитов доходили и до 17%. Если у вас есть свободная сумма средств, то вложить ее в погашение кредита или в депозит, — решать нужно, сравнивая действующие ставки.

Решать копить средства или оформлять ипотеку, можно, только опираясь на собственные возможности. Взвесьте все за и против, чтобы выбрать наиболее приемлемый вариант приобретения жилья.

Что выбрать – ипотеку или накопительный депозит?

Соби­рать ли день­ги на соб­ствен­ную квар­ти­ру или вос­поль­зо­вать­ся воз­мож­но­стью взять кре­дит в бан­ке – это вопрос, как и преж­де, вол­ну­ет мно­гих. Потра­тить ли всю свою моло­дость в съем­ном, не очень обу­стро­ен­ном жили­ще или влезть в дол­ги, но полу­чить более ком­форт­ные усло­вия и свое род­ное поме­ще­ние, где ты будешь пол­но­цен­ным хозя­и­ном? Накап­ли­вать ли сред­ства поти­хонь­ку, скру­пу­лез­но счи­тая каж­дый рубль, или не раз­ду­мы­вая осо­бо, жить сего­дняш­ним днем? Что луч­ше – ипо­те­ка или копить?

Что выгоднее – ипотечный кредит или накопить средства на квартиру

На этот вопрос мож­но най­ти самые про­ти­во­ре­чи­вые отве­ты:

  • боль­шин­ство скло­ня­ет­ся к тому, что выгод­нее все-таки ипо­те­ка из-за высо­кой инфля­ции, боль­ших аренд­ных рас­хо­дов и т.д.;
  • есть про­ти­во­по­лож­ные мне­ния, судя по кото­рым, ипо­те­ка при­во­дит к очень боль­шим пере­пла­там.

По-сво­е­му пра­вы обе сто­ро­ны, так как все отно­си­тель­но, и при опре­де­лен­ных усло­ви­ях ипо­те­ка может быть дей­стви­тель­но выгод­нее, а при каких-то нет.

Когда ипотека – лучший вариант?

Для чело­ве­ка, рабо­та­ю­ще­го в мега­по­ли­се, где доро­гая аренд­ная пла­та, и меч­та­ю­ще­го купить недо­ро­гое жилье в при­го­род­ной зоне эко­ном-клас­са, ипо­те­ка может быть более при­ем­ле­мым вари­ан­том, чем нако­пи­тель­ство и съем­ное жилье.

Дока­жем это путем рас­че­та, при­чем не будем брать за осно­ву те мни­мые 7% инфля­ции, на кото­рые гипо­те­ти­че­ски будет яко­бы каж­дый год доро­жать жилье. Отку­да такая уве­рен­ность, когда на рын­ке все еще пере­из­бы­ток пред­ло­же­ний, а про­цен­ты по ипо­те­ке пони­зи­лись пока не силь­но, в основ­ном в рам­ках льгот­ных про­грамм?

  • Одна из них – для мно­го­дет­ных семей, предо­став­ля­ет пра­во 6% став­ки по ипо­те­ке в тече­ние трех, пяти (ино­гда 8 лет). Остав­ший­ся пери­од пла­ты по кре­ди­ту осу­ществ­ля­ют­ся по став­ке рефи­нан­си­ро­ва­ния 9.5%.
  • Так­же умень­ша­ет бре­мя ипо­теч­ных выплат пра­во на нало­го­вый вычет.

Про­из­ве­дем рас­че­ты для квар­ти­ры сто­и­мо­стью 2000000 руб, с пер­во­на­чаль­ным взно­сом 20%, бан­ков­ским про­цен­том 9.5, сро­ком кре­ди­то­ва­ния – 20 лет:

Срок 20 лет выбран для умень­ше­ния бре­ме­ни еже­ме­сяч­ных выплат по ипо­те­ке:

  • в нашем слу­чае кре­дит берет моло­дая семья на общих осно­ва­ни­ях, сум­мар­ный доход кото­рой состав­ля­ет 60000 – 70000 руб;
  • супру­ги пла­тят за аренд­ную пла­ту 30 тыс. руб. в месяц;
  • семья нако­пи­ла за несколь­ко лет 400000 руб. и наме­ре­на посчи­тать, что для нее выгод­нее – поло­жить на депо­зит эту сум­му, либо взять кре­дит в бан­ке на 20 лет, отдав свой капи­тал в каче­стве пер­во­на­чаль­но­го взно­са.

Что лучше – депозит и аренда или ипотека

Депо­зи­ты быва­ют с воз­мож­но­стью попол­не­ния и без него. Сред­няя депо­зит­ная став­ка в 2018 состав­ля­ет 8% годо­вых. Мак­си­маль­ный срок вкла­да – 5 лет.

Рас­счи­та­ем сум­мар­ную при­быль по депо­зи­ту, исполь­зуя депо­зит­ный каль­ку­ля­тор, вна­ча­ле для вкла­да без попол­не­ния:

  • через 5 лет сум­ма на сче­ту соста­вит 595938 руб.;
  • за 20 лет, при усло­вии трех­крат­но­го про­дле­ния дого­во­ра, сум­ма будет 2 383 752 руб.

Теперь рас­счи­та­ем доход семьи при откры­тии вкла­да с воз­мож­но­стью попол­не­ния 10000 руб/мес. через 5 лет и через 20:

  • он будет 1 320 488 руб и 5 281 952 руб соот­вет­ствен­но.

Учтем сум­мар­ный нало­го­вый вычет за весь пери­од кре­ди­то­ва­ния, кото­рый так­же опре­де­лим по каль­ку­ля­то­ру: сум­мар­ный вычет (по сум­ме кре­ди­та и по про­цен­там) соста­вит 517000руб.

Теперь мож­но под­счи­тать, во сколь­ко обой­дет­ся семье квар­ти­ра, сум­ми­руя выпла­ты по кре­ди­ту, пер­во­на­чаль­ный взнос и вычи­тая нало­го­вый вычет: полу­чит­ся 3 462 383 руб.

Подо­бьем рас­хо­ды по арен­де за 20 лет и сопо­ста­вим все наши рас­че­ты в ито­го­вой таб­ли­це:

При­сту­па­ем к ана­ли­зу:

  • Депо­зит в сум­ме пер­во­на­чаль­но­го ипо­теч­но­го взно­са без воз­мож­но­сти попол­не­ния в тече­ние два­дца­ти лет при­не­сет недо­ста­точ­но при­бы­ли, что­бы покрыть рас­хо­ды по арен­де — 7 200 000 руб. кото­рые более чем в два раза пре­вы­ша­ют ту цену, кото­рая запла­че­на за ипо­теч­ную квар­ти­ру. Но при вычи­та­нии сум­мы депо­зи­та из аренд­ной пла­ты эта раз­ни­ца умень­ша­ет­ся и состав­ля­ет уже 4 816 248 руб /3 462383 = 1.4.
  • А вот если открыть депо­зит на ту же сум­му плюс попол­нять его еже­ме­сяч­но на 10000 руб, то чаша весов уже скло­ня­ет­ся в сто­ро­ну накоп­ле­ния: вычи­та­ем из арен­ды сум­му депо­зи­та, и полу­ча­ем наши рас­хо­ды на жилье за 20 лет в сум­ме все­го 1 918 048 руб, в то вре­мя как сум­мар­ная сто­и­мость ипо­теч­ной квар­ти­ры ока­зы­ва­ет­ся в 1.8 раз доро­же. При этом на депо­зи­те после покуп­ки жилья может остать­ся еще доста­точ­но средств.
Читать еще:  Выкуп земли под гаражом в собственность

Конеч­но, схе­ма рас­че­та гипо­те­ти­че­ская, и в ней есть сла­бые места:

  • невоз­мож­ность пред­ска­зать цены на квар­ти­ры и депо­зит­ные став­ки за такой боль­шой пери­од;
  • нуж­на все рав­но началь­ная сум­ма, что­бы открыть бан­ков­ский вклад;
  • дохо­ды семьи долж­ны быть доста­точ­но ста­биль­ны­ми и высо­ки­ми, что­бы их хва­та­ло на аренд­ную пла­ту, ком­му­наль­ные пла­те­жи, попол­не­ние вкла­да, пита­ние и т.д.

Сум­мар­ный доход в 600000 р. в круп­ном мега­по­ли­се для семьи может ока­зать­ся недо­ста­точ­ным.

В каком случае намного выгоднее открывать накопительный вклад

Чем доро­же квар­ти­ра, тем невы­год­нее для заем­щи­ка ипо­те­ка. Для пред­ста­ви­те­лей сред­не­го и круп­но­го клас­са без­услов­но выгод­нее откры­вать бан­ков­ские депо­зи­ты.

Посмот­ри­те, какая колос­саль­ная раз­ни­ца воз­ни­ка­ет, если име­ю­щий высо­кие дохо­ды чело­век наме­ре­ва­ет­ся купить себе квар­ти­ру за 15 000 000 руб. (рас­че­ты при­ве­де­ны с более высо­ки­ми бан­ков­ски­ми став­ка­ми – 10% и на 15 лет).

Срав­ни­те мину­со­вые поте­ри по ипо­те­ке с нара­щи­ва­ни­ем в плюс денеж­ной сум­мы на депо­зи­тах:

  • без попол­не­ния;
  • с еже­ме­сяч­ным попол­не­ни­ем в раз­ме­ре почти 160000 руб;
  • с выче­том аренд­ной пла­ты и попол­не­ни­ем каж­дый месяц око­ло 80 тыс. руб.

Раз­ни­ца меж­ду депо­зи­том с напол­не­ни­ем и ито­го­вой сто­и­мо­стью ипо­те­ки составляет…более 50 млн. руб., а при выче­те доро­гой арен­ды (80 тыс. руб) – 17 млн.

  • Ипо­те­ка оста­ет­ся выгод­ной в основ­ном для мало­обес­пе­чен­но­го насе­ле­ния, кото­рое может так­же наде­ять­ся на раз­но­об­раз­ные льгот­ные про­грам­мы и госу­дар­ствен­ную под­держ­ку. Иде­аль­ный вари­ант для ипо­те­ки – неболь­шая квар­ти­ра эко­ном-клас­са и скоп­лен­ный за два-три года началь­ный взнос.
  • Мину­сы ипо­теч­но­го жилья в созда­нии боль­шой несво­бо­ды для чело­ве­ка порой на 20 – 30 лет, при­вяз­ке его к бан­ку, стра­хе поте­рять рабо­ту или здо­ро­вье. Для нерв­ных, черес­чур вос­при­им­чи­вых людей ипо­те­ка может ока­зать­ся слиш­ком тяже­лым испы­та­ни­ем, поэто­му им луч­ше выбрать пусть менее выгод­ную, но более сво­бод­ную и спо­кой­ную арен­ду.
  • Плю­сы в осо­зна­нии того, что эта квар­ти­ра уже твоя, и ты можешь про­пи­сать­ся в ней, делать ремонт, не зави­сеть от хозя­и­на жилья, не выки­ды­вать день­ги на ветер в виде аренд­ной пла­ты.
  • Вре­мя же для того, что­бы ипо­те­ка доро­го­го жилья ста­ла выгод­ной, пока еще не при­шло, и состо­я­тель­но­му чело­ве­ку гораз­до выгод­нее поло­жить свои день­ги на депо­зит, чем поку­пать квар­ти­ру в кре­дит.

Види­мо, когда бан­ков­ские про­цен­ты пони­зят­ся до 1 – 3%, вопрос брать ипо­те­ку или копить отпа­дет сам собой.

Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее

Подробный разбор с примерами и расчётами.

При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам, и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru Аналитические отчеты Domofond.ru , арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15% 26 176 1 130 060 3 495 755
591 250, 25% 23 088 996 818 3 361 818
1 182 500, 50% 15 392 664 546 3 029 546

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Процентные ставки и структура кредитов и депозитов по срочности Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
354 854, 15% 582 315
591 250, 25% 970 241
1 182 500, 50% 1 940 482

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Санкт-Петербург

Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
1 019 651, 15% 75 210 3 247 152 10 044 823
1 699 418, 25% 66 362 2 865 134 9 662 805
3 398 836, 50% 44 241 1 910 089 8 707 760

Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц. При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.

Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
1 019 651, 15% 1 673 247
1 699 418, 25% 2 788 744
3 398 836, 50% 5 577 490

Аренда и накопления

И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.

Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Читать еще:  Выгодные вклады с пополнением и капитализацией

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

  1. Величина арендной платы за квартиру.
  2. Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
  3. Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
  4. Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
  5. Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры

С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.

2. Аренда квартиры

Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

3. Депозит и накопления

Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.

Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.

Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.

Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.

Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем

1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

3. Сравните две цифры

Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.

Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

Арендовать квартиру или копить на ипотеку

Истории, которые
помогут решить

Мы могли бы предложить вам длинный список причин, почему стоит выбрать ипотеку или, напротив, арендовать квартиру. Но не будем. Прочитайте истории жителей разных городов, взвесьте «за» и «против» на основе реального опыта.

Устал от жизни в коммуналке и взял ипотеку

Евгений Иванов, 24 ГОДА

техник комплектации специальной продукции

тысяч рублей – ТРАТЫ НА ЖИЛЬЁ

Я всю жизнь провёл в коммуналке. Коммуналка — ад. Соседи следят за каждым шагом, на кухне мало места, когда вечером все готовят еду, душ и туалет — общие. Больших конфликтов у меня никогда не было, но все соседи со своими «тараканами», с этим приходилось мириться. И это не всегда давалось просто. У одной соседки жили четыре собаки и две кошки, у другой — ещё две кошки. Кошки бегали по комнатам, следили везде, шерсти от них уйма. А хозяйки как бы ни при чём. Каждая уверена, что её животные самые аккуратные на свете.

Мечтал жить отдельно. Поэтому когда удалось накопить первый взнос, решил купить свою квартиру. Оформить ипотеку было несложно, только документов пришлось много собирать. Плюс воспользовался субсидией. Взял ипотеку на 20 лет, плачу уже два года. Пока не тяжело, думаю, что дальше будет только легче. Планирую погасить за десять лет.

Ипотеку я взял в городе Кудрово, находится это в Заневском городском поселении Всеволожского района Ленинградской области, 17-этажный дом, однокомнатная квартира. Сейчас там идёт ремонт, так что я пока живу с мамой в Санкт-Петербурге.

Мне нравится район, где я планирую жить. Он очень современный, много магазинов, рядом большой торговый центр. Из минусов — далеко от метро. До станции идти пешком примерно полчаса. Наземный транспорт не спасает, так как из-за пробок ехать до метро бывает намного дольше.

Плюс ипотеки в том, что платишь за своё жильё. При аренде получаются те же деньги, а уходят они чужим людям. Но была б возможность, я бы не влезал в ипотеку. Большая переплата, да и чувствуешь себя узником банка.

Часто клиенты боятся не справиться с ипотекой, поэтому выбирают съёмное жильё. Они думают, что с арендой проще разобраться, если серьёзно заболеют или их вдруг уволят с работы. Но я считаю, что ипотеки бояться не стоит. Банки не отбирают квартиру при первых же затруднениях. Можно попросить ипотечные каникулы — приостановить или уменьшить платёж на несколько месяцев. В крайнем случае, продать квартиру. И это будет выгодно. Дело в том, что пока клиент платит ипотеку в строящемся доме, свободных квартир становится меньше и недвижимость дорожает. Выгода при её продаже будет значительно выше, чем ипотечные издержки. За два года строительства дома, от котлована до сдачи, стоимость квартиры увеличивается в среднем на тридцать процентов.

Читать еще:  Выписка из регистрационной палаты о наличии собственности

территориальный руководитель управления продаж Группы ПИК

Поженились и взяли ипотеку

Александра, 21 год

ВИТАЛИЙ КРАМАРЕНКО, 28 ЛЕТ

мастер по декоративной штукатурке

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ – ДОХОД НА ДВОИХ

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ –ТРАТЫ НА ЖИЛЬЁ

Мы снимали квартиры два года, сменили две однушки. Из первой нас выселила хозяйка, когда собралась её продавать. Во второй нам запретили селиться с кошкой. Но мы бы не бросили животное, поэтому кошка у нас жила нелегально. Повезло, что хозяйка бывала у нас не каждый месяц, а если и приходила, то ненадолго. В такие моменты кошку прятали на балконе в переноске. Она то ли умная, то ли спокойная, себя не выдавала. Как-то заметили на диване кошачьи царапины. Я занервничала, но муж затёр их обувным кремом, и стало не видно.

Когда поженились, решили обзаводиться своим жильём. Надоело переезжать, с кошкой мучиться и то, что даже полку без хозяйки не повесишь. Мы купили двухкомнатную квартиру площадью 83 м² у застройщика в Коминтерновском районе Воронежа. Живём вдвоём, кроме кошки у нас теперь ещё и крыс. В своём жилье ведь полная свобода, захочешь — зоопарк заведёшь. Рядом с домом парк, школа, поликлиника, торговый центр в пятнадцати минутах ходьбы и автобусная остановка. Объездная дорога недалеко, то есть без проблем можно доехать куда угодно. До университета добираюсь без пробок. У дома есть парковка со шлагбаумом, ключи только у жильцов.

Накопить полную сумму на квартиру — 2,5 млн рублей — для нас нереально, взять ипотеку — единственный способ обзавестись жильём. Подсчитали, оказалось, что платить за съёмную квартиру хозяйке столько же, сколько и банку за свою — около 16 тысяч. Чтобы собрать деньги на первый взнос, пожертвовали старой машиной мужа, плюс полгода откладывали по чуть-чуть и часть суммы нам подарили на свадьбе.

С первыми сложностями столкнулись, когда оформляли заявку. Мне не было 21 года, из-за этого наш банк отказывался давать ипотеку. Не помогло даже то, что мы поженились. Пришлось составлять брачный договор, по которому я отказывалась от квартиры в случае развода. Ждать мы не могли, потому что у мужа на работе намечались сокращения, а официально неработающему ничего не светит. Взяли ипотеку на 25 лет, уже десять месяцев платим. Пока детей нет, я думаю, что будем справляться нормально, может выплатим долг пораньше.

Если сомневаешься, брать ипотеку или снимать квартиру, я бы посоветовала взять листок, ручку и калькулятор. Посчитать расходы. Прям всё, на что тратятся деньги в месяц, вплоть до туалетной бумаги. Посчитать доход. Потом выяснить, при каких условиях возможна ипотека, какой ежемесячный платёж. И всё сравнить. Сразу станет видно, насколько это выгодно или нет.

Снимаю комнату, чтобы экономить

Артём Третьяков, 24 ГОДА

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ – ДОХОД

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ – ТРАТЫ НА ЖИЛЬЁ

Когда только приехал в Москву, два дня обитал в хостеле. Потом друзья предложили снимать у них комнату. Сейчас третий месяц я живу в двушке в кирпичной новостройке у метро «Измайловская». В моей комнате из мебели только шкаф с зеркалом, сплю на полу на одеялах — привык на удивление быстро.

Разницы между съёмом одной комнаты и целой квартиры почти нет: только с соседями знакомишься с заездом. Чистоту в кухне, туалете и ванной поддерживаем просто: каждый убирает за собой сам. Из плюсов: современная мебель на кухне, бытовая техника, полы с подогревом и очень много места — квартира 80 м² с высокими потолками. Чтобы такую квартиру в ипотеку взять, придётся сильно постараться. А так я живу в ней всего за восемь тысяч в месяц. Из минусов: я не знаю, как тут работают коммунальные службы. Каждый раз, когда переезжаешь в новое жильё, приходится обживаться, тратить время на поиск нужной информации, проблемы с подключением интернета и прочие житейские мелочи.

В съёмной квартире ты находишься в подвешенном состоянии. Недавно моим друзьям пришлось съезжать и быстро искать новое жильё, так как у арендодателя поменялись планы. Это неприятно, нужно не только вещи перевезти, но и сразу приличную сумму отдать — агентские и плату за два месяца вперёд. Но всё-таки живёшь самостоятельно, не зависишь от родителей. Сейчас меня устраивает съёмная комната, планирую пробыть тут месяцев пять, пока не решу финансовые проблемы. Я взял кредитную карту с очень большим лимитом, который весь спустил. И теперь тяжело возвращать деньги. Собственно, в Москву я переехал, чтобы побыстрее расквитаться с долгом. Надоело вечное отсутствие денег.

Когда всё отдам, возможно сниму целую квартиру. Ипотеку брать точно не планирую, от кредитов сейчас просто трясёт. Лучше буду снимать и потихоньку копить. У меня есть дом в Белгороде, суммы с его продажи должно хватить на первый взнос.

Тем, кто, как и я, выбирает арендовать жильё, советую потратить на выбор побольше времени. Сходите в три–четыре квартиры, поговорите с хозяевами, осмотрите местность. Помните, что менять съёмное жильё затратно. Лучше сразу выбрать хорошую квартиру и жить в ней, пока ваши планы кардинально не поменяются — если новая перспективная работа окажется далеко или захотите переехать в другой город.

С первой съёмной квартирой меня обманули

Владимир Ковалёв, 29 ЛЕТ

инженер по подготовке производства

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ – ДОХОД

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ – ТРАТЫ НА ЖИЛЬЁ

Я переехал в Санкт-Петербург из Белгорода около года назад. В Белгороде жил с мамой, отчимом и сестрой. В Петербурге первое время — у друзей в Кудрово. Искал жильё. Мы с другом и его женой планировали снять двухкомнатную квартиру. Опыта аренды не было ни у кого из нас.

Мы нашли квартиру на Английской набережной, приехали смотреть. Нас встретил неряшливо одетый мужичок. Рассказал, что тут жила его мать. Она заболела, пришлось увезти её к себе в Иваново. Квартиру решил сдавать, потому что сам он дальнобойщик и нет смысла здесь жить. Когда друг спросил, не против ли он собаки, мужик замялся, задумался, но разрешил — он идеально отыгрывал свою роль. Мы осмотрели квартиру, всё было неплохо, не вычурно и не грязно, техника нормальная. И главное, место очень удобное: до работы 40 минут пешком, на автобусе — 15. Решили на следующий день отдать деньги и заключить договор. Деньги мужчина попросил принести наличкой — 30 тысяч за первый месяц и 15 тысяч в залог. Договор не вызвал опасений. Он был типовой с описью имущества. Хозяин показал документ, подтверждающий право собственности на квартиру, свой паспорт и СНИЛС — всё у него было действующее. Рассчитались, проверили ключи. Он сказал, что вечером уезжает и на следующий день мы можем заселяться. Утром друг с женой приехали, открыли дверь, а в квартире незнакомые люди. Начали звонить мужику, телефон недоступен. Поехали в полицию, там сказали, что обманутых уже десять человек. Схема была такая: мужик связался с агентством и арендовал квартиру на два дня. В первый день он всем её показывал, во второй — собирал деньги. Скорее всего, он нашёл настоящего хозяина квартиры и подделал его документы. Мы проверяли выписку из городского реестра, смотрели, кто владелец, — всё было в порядке. Мошенника нашли через полтора месяца в Москве, суд ещё идёт.

Из-за неудачи я задержался в Кудрово на два с половиной месяца. Копил деньги. Снова снимать было страшно, я никому не доверял. Потом товарищ подсказал однокомнатную квартиру на Васильевском острове, возле станции метро «Приморская». Спальный район, пятиэтажный домик. Здесь не ходят толпы людей, как в центре, тихо и уютно. Метро почти у дома, рядом залив. Из минусов — нет сетевых магазинов, клубов и баров, где можно отдохнуть с друзьями. Но я люблю это место и его особенную атмосферу.

Хозяева — пожилая пара. С женщиной мы созваниваемся, она напоминает, что деньги надо отдавать, — очень сентиментально и мило. Муж её приезжает каждый месяц первого числа за деньгами. Они разрешили курить на кухне, и я даже смог сделать перепланировку. Наверное, потому что я примерный жилец: отдаю плату за аренду всегда вовремя. В будущем планирую взять квартиру в ипотеку, но сначала надо продать жильё в Белгороде.

Человеку, который снимает квартиру, я бы посоветовал быть более осторожным, проверять документы, например делать выписку из Росреестра. Так вы проверите, правда ли человек, который сдаёт квартиру, её владелец. По списку недействительных российских паспортов можно пробить серию и номер документа. Не поленитесь, сделайте это. Вдруг паспорт украли и переклеили фото.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector