Если застройщик банкротится что делать

Застройщик заплатит за перенос сроков, если обанкротится?

– Подскажите, если застройщик сразу после сдачи дома объявит себя банкротом, смогу ли я через суд взыскать неустойку (неоднократно был перенос сроков сдачи)? Или как лучше поступить?

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

Ждать, когда застройщик объявит себя банкротом, не имеет смысла. Если Вы не подписали дополнительных соглашений к договору долевого участия о продлении сроков строительства и передачи объекта недвижимого имущества (как показывает практика, застройщики очень любят настойчиво навязывать подписание таких соглашений дольщикам), то застройщик уже нарушил свои обязательства по договору. Поскольку он нарушил обязательство, то должен нести за это ответственность. Ответственность установлена в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.

Поэтому можно уже обращаться в суд с требованиями о взыскании неустойки, штрафа за нарушение законодательства правах потребителя (для участников долевого строительства – граждан), убытков и т. п. (п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. »). По крайней мере, в случае, если застройщик и объявит себя банкротом, у Вас будет решение суда.

Если конкретно отвечать на Ваш вопрос, то право подать требование в суд о взыскании с застройщика неустойки сохраняется и после введения в отношении него банкротных процедур, но заявление о взыскании неустойки и иных денежных требований, перечисленных в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве, подается уже в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.

Нужно еще понимать, что взыскание неустойки в судебном порядке не означает, что фактически присужденные суммы будут взысканы с застройщика как в случае его банкротства, так и при отсутствии введения в отношении него процедур банкротства.

Поэтому когда обращаться – решать Вам. Однако, как показывает практика, на момент введения процедуры банкротства (наблюдения) в отношении застройщика, скорее всего, денег там уже не будет. Чаще выигрывают те, у кого есть вступившее в силу решение суда до момента введения судом банкротных процедур.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:

По общему правилу, взыскание неустойки происходит путем подачи иска в суд общей юрисдикции. В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, все требования, в том числе о взыскании неустойки, предъявляются в рамках процедуры банкротства в арбитражный суд. В большинстве случаев, если застройщик уходит в процедуру банкротства, реально взыскать неустойку (не на бумаге, а получить деньги фактически) практически невозможно.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом все требования, в том числе и денежные, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. Для взыскания неустойки и включения в реестр требований кредиторов Вы можете обратиться в арбитражный суд, который объявил застройщика банкротом.

Ваши требования к застройщику, в случае их удовлетворения судом, будут включены в четвертую очередь. На практике перспективы получения Вами денег, к сожалению, весьма туманны.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Да, Вы можете потребовать неустойку через арбитражный суд, который ведет банкротство. Но желательно обратиться в суд до банкротства. В этом случае Вам не придется платить пошлину (как потребителю). Также вероятность уменьшения неустойки будет ниже. И, наконец, в этом случае выше шансы на реальное взыскание, так как в банкротстве Ваше требование будет назначено к выплате далеко не в первую очередь.

Отвечает генеральный директор компании Euroinvest Development Станислав Данелян:

Если застройщик объявляет себя банкротом после сдачи, но до передачи объекта дольщику, то дольщик имеет право предъявить два требования: неустойки и объявления прав на недвижимости в собственность дольщика.

Если же дольщик получил объект и хочет взыскать неустойку за нарушение сроков передачи, то у него два выхода.

  1. Если банкрот еще не признал застройщика банкротом, то надо обратиться в суд и получить исполнительный лист, с которым далее обращаться к арбитражному управляющему для включения в реестр требований кредиторов.
  2. Если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то есть он признан банкротом, необходимо обращаться со своими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

Отвечает юрист по недвижимости консалтинговой группы «Эталон» Павел Максименко:

При признании застройщика банкротом взыскать неустойку через суд можно, хотя это будет непросто. Чтобы сделать это на стадии банкротства, необходимо будет обращаться к конкурсному управляющему и в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве данного застройщика, включать свое требование в реестр требований кредиторов. Затем предстоит долгое ожидание, пока завершится банкротство и останутся денежные средства, адресованные Вам в счет погашения неустойки.

Взыскание неустойки на стадии банкротства застройщика гораздо хуже и менее перспективное, чем традиционный путь. Вот два существенных минуса банкротства.

  1. Пока банкротство не завершится, свою неустойку Вы не получите. При этом банкротство может длиться больше года, особенно, если это крупный застройщик.
  2. Встает вопрос о реальности исполнения: получите ли Вы в итоге присужденные Вам денежные средства? Как правило, банкротство ничем хорошим для кредиторов не заканчивается. Почти все, кому должен банкрот, уходят либо совсем ни с чем, либо с минимальными суммами (около 5–10% от причитающейся суммы). Статистика в этом смысле очень печальная. Именно поэтому гораздо эффективнее и лучше взыскивать неустойку, пока у застройщика еще есть деньги.

Напомню, что, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ, как только застройщик нарушил сроки передачи Вам объекта долевого строительства, Вы вправе обратиться в суд для взыскания неустойки. Нет необходимости при этом ждать сдачи дома. Чем быстрее и раньше обратиться в суд, тем больше шансов на реальное исполнение его решения. На мой взгляд, взыскивать неустойку с застройщика до сдачи дома в эксплуатацию, особенно, если есть подозрения на банкротство – безусловно, гораздо эффективнее. В моей практике реальное взыскание неустойки таким образом происходит в среднем за 3–6 месяцев.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА №26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Если я верно понял условия, Ваши отношения с застройщиком регулируются договором долевого участия в строительстве. В данном случае я рекомендую не дожидаться сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, при нарушении сроков застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение к раннее заключенному договору, в котором оговаривается новый срок сдачи объекта. Ваше право такое дополнительное соглашение не подписывать, в результате Вы наделяетесь правом требовать от застройщика уплаты неустойки (штрафы, пени) по договору.

Согласно правилам, установленным частью второй ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер такой неустойки (пени) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату сдачи объекта, установленную договором. Поскольку в этом договоре Вы, как участник долевого строительства, выступаете в качестве гражданина, этот размер неустойки увеличивается вдвое.

Таким образом, я рекомендую Вам, не дожидаясь сдачи объекта в эксплуатацию, требовать от застройщика возмещения неустойки за нарушение сроков сдачи объекта. При этом следует учитывать, что до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора путем направления в адрес застройщика претензии с предложением добровольно выплатить требуемую неустойку. А по истечении срока, указанного в претензии, обратиться в суд с такими требованиями.

Поскольку при рассмотрении таких исков суды исходят из того, что эти споры связаны с защитой прав потребителя, Вы наделяетесь правом на обращение в суд по месту своего проживания. Кроме того, Ваши требования о взыскании неустойки могут быть дополнены требованиями о компенсации морального вреда, а также иных убытков, которые были Вами понесены в результате нарушения сроков сдачи объекта (например, если у Вас отсутствует другое жилье, возможно взыскание расходов, связанных с наймом жилого помещения).

Еще следует отметить, что законодатель не ограничивает Вас в количестве таких обращений в суд. И, если после рассмотрения и удовлетворения Ваших требований, застройщик продолжает нарушать сроки сдачи объекта, Вы можете повторно обратиться с таким же иском, рассчитав сумму неустойки уже за последующий период.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Что делать дольщику, если застройщик банкротится: как защитить свои права

Строительные компании в России регулярно становятся банкротами. Разумеется, это случается не с каждой фирмой, но все же чаще, чем хотелось бы. Из-за этого покупатели квартир в новостройках с договорами долевого участия, которые уже успели частично или полностью оплатить стоимость жилья, не могут начать им пользоваться. Сегодня мы постараемся понять, что делать дольщику, если застройщик банкротится.

Читать еще:  В какой суд обращаться по жилищным вопросам

Процедура банкротства будет запущена после того, как судом будет принято соответствующее решение. Для этого судья должен признать, что организация несостоятельна и не имеет возможности исполнить все взятые на себя обязательства в полной мере в будущем.

Действия дольщиков в ситуации, когда застройщик обанкротился, во многом зависят от стадии строительства. К примеру, если компания успела сдать дом в эксплуатацию, логичным будет потребовать признать за покупателем право собственности на его квартиру. А если стройка только началась, то гораздо выгоднее будет возвратить внесенную за жилье оплату.

Признаки приближающегося банкротства застройщика

В наших реалиях для перестраховки лучше всего время от времени проверять, как продвигается строительство, чтобы не упустить возможные признаки надвигающейся проблемы. Если работы были приостановлены, а объект не готов к сдаче к указанному в договоре долевого участия (ДДУ) сроку, это серьезный повод для беспокойства.

Среди косвенных признаков того, что совсем скоро компания будет банкротом при долевом строительстве:

  • прекращение работы офиса фирмы, игнорирование телефонных звонков;
  • длительная задержка передачи квартиры покупателю по завершении строительства;
  • утрата компанией прав на участок земли, который был выделен под строительство дома.

Дольщикам стоит в первую очередь обратиться к представителям строительной компании в форме письменной претензии. Что же касается дальнейших действий, они напрямую зависят от стадии строительства и тех причин, по которым оно было приостановлено.

Если фирма на стадии банкротства или ее уже признали несостоятельной, то стоит поторопиться и заявить в суд о том, что застройщик не выполнил обязательства по договору. Сделать это необходимо до того, как будет вынесено окончательное решение.

Юридическая сторона дела

Дело о банкротстве компании будет направлено в арбитражный суд. Весь процесс состоит из нескольких этапов и может продлиться больше 12 месяцев. Чаще всего такие судебные процессы делятся на два этапа:

  1. Наблюдение. На этой стадии происходит подготовка и сбор информации о деятельности застройщика. Для фирмы назначают временного управляющего, в обязанности которого входит помимо наблюдения за компанией также и анализ финансов. По истечении определенного срока (зачастую не больше, чем 6 месяцев) организация либо продолжает нормальную работу, либо должна быть ликвидирована.
  2. Конкурсное производство. По решению суда руководители предприятия отстраняются от управления. На их место назначают конкурсных управляющих.

Федеральный закон № 127 (о банкротстве) подробно освещает процедуру, с помощью которой организация признается несостоятельной. В нем есть все о гарантиях пострадавших и о том, какие у дольщиков права, а также о возможности:

  • выбрать денежную форму компенсации или получить жилье в том виде, в котором оно есть на момент банкротства организации;
  • организовать и провести общее собрание кредиторов;
  • передать квартиры владельцам несколькими способами.

Реестр кредиторов

На этапе наблюдения открывают два реестра. Один для тех, кто хочет получить в конце концов свое жилье, а другой для тех, кто требует возврата средств. После открытия этих реестров уполномоченный должен отправить всем дольщикам письма о том, что у них есть возможность предъявить требования застройщику.

Чтобы ваше имя включили в реестр кредиторов, необходимо подать соответствующее заявление временному управляющему. Если процедура начата на этапе наблюдения, у вас на это есть месяц, если на этапе конкурсного производства, то два. Письма не всегда доходят вовремя, так что лучше проверять официальный сайт арбитража, чтобы быть в курсе, какое решение было принято относительно вашего застройщика.

На основании передачи компании и проекта под внешнее управление участники строительства с договором долевого участия получают возможность одностороннего отказа от выполнения своих обязательств по договору. Для этого нужно определиться с требованиями. Если вы хотите вернуть внесенные за квартиру деньги, необходимо подать заявление о том, что вы отказываетесь от ДДУ. В заявлении должно быть указано следующее:

  • номер ДДУ и дата его подписания;
  • информация о строительной компании и ее управляющем;
  • информация об объекте недвижимости;
  • арбитражный суд;
  • копия квитанции, подтверждающей внесение оплаты за жилье;
  • доказательства того, что подрядчик не может исполнить взятые ранее обязательства.

В конверт с письмом для суда необходимо также добавить документ, который подтверждает, что вы отправляли письмо застройщику и управляющему.

Передача объекта строительства

В том случае, если суд признал несостоятельность компании, закон предусматривает несколько способов, с помощью которых жилье может быть передано покупателям. Итак, вот что может предпринять суд согласно законодательству:

  1. Признать право собственности дольщика на жилье.

Обратите внимание, чтобы дольщики получили права собственности, необходимо выполнение двух обязательных условий:

  • застройщик успел получить разрешение на сдачу дома в эксплуатацию;
  • акт приемки подписан раньше, чем было получено заявление застройщика на получение статуса банкрота.

Если акт приема-передачи подписали позже, то шансы на удовлетворение требований дольщиков по большей части зависят от таланта, опыта и мастерства юристов.

  1. Передать жилое помещение покупателю.

Когда выполнено одно из условий – разрешение на сдачу дома в эксплуатацию получено, но акт приема-передачи не был подписан, – жилые помещения могут все же быть переданы покупателям. Однако для этого необходимо выполнить некоторые условия:

  • большая часть кредиторов из четвертой очереди согласны;
  • стоимость оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества покрывает размер обязательных трат;
  • объект строительства не заложен;
  • в наличии достаточно квартир, чтобы удовлетворить требования всех участвующих в проекте дольщиков.
  1. Отдать незавершенный дом кредиторам, чтобы они могли самостоятельно завершить строительство.

Этот вариант считается наиболее затратным. Дольщикам придется вложить больше собственных средств, чтобы строительство было завершено. Если речь идет об объекте на начальном этапе строительства, шансов на успешное завершение проекта практически нет.

Этот вариант разрешения проблемы в законе появился лишь несколько лет назад, так что пока недостаточно судебной практики, по которой можно было бы судить о его эффективности при разрешении дел о банкротстве.

  1. Передать объект новому подрядчику.

Смена застройщика подразумевает, что новая строительная компания принимает на собственную ответственность выполнение всех обязательств старого застройщика в полной мере.

Вероятность возврата средств

Когда строительная компания получает статус банкрота, дольщики оказываются перед довольно непростым выбором: получить жилье или денежную компенсацию. При принятии решения стоит ориентироваться на то, на какой стадии находится строительство.

Если для завершения проекта потребуется много инвестиций, то шансы на успешное завершение строительства минимальны – имеет смысл расторгнуть договор и попытаться получить компенсацию морального и материального ущерба.

В любой другой ситуации попытки возврата средств можно считать самым нежелательным сценарием действий для дольщика, поскольку риск потратить много времени и сил, но при этом остаться ни с чем, довольно высок.

При обращении в суд с просьбой о возврате денег, вы отказываетесь от прав собственности на квартиру, при этом у вас нет 100 % гарантии, что суд вынесет решение в вашу пользу. Именно поэтому чаще всего эксперты советуют не расторгать договор ДДУ. Право собственности на недвижимость, хоть и недостроенную, лучше, чем остаться без всего.

Компенсация ущерба

Когда строительную компанию объявляют банкротом, приходит время требовать компенсации ущерба. Рассчитать сумму можно, оценив разницу между тем, какова была средняя рыночная стоимость квартиры во время покупки, и тем, какой она стала в момент получения фирмой статуса банкрота.

Для точной оценки можно воспользоваться услугами профессионального оценщика, а стоимость его услуг также включить в сумму компенсации. Полученный результат стоит указать в заявлении на включение вас в реестр кредиторов.

Дольщики должны располагать полной информацией о том, как защитить свои права и получить полную компенсацию ущерба. Обращаться за получением возмещения можно такими способами:

  1. Реестр кредиторов. Процедура включения дольщика в реестр уже описана выше.
  2. Страховая компания застройщика. Строительные компании должны страховать свою ответственность. Если вы решили использовать страхование от банкротства вашей строительной компании для возмещения убытков, вам потребуется решение суда, согласно которому наступил страховой случай – застройщик был признан банкротом.
  3. Фонд защиты дольщиков. С 2017 года на каждой строительной компании лежит обязанность внесения определенной суммы в особый фонд. Накопленные там средства используются, чтобы перекрыть плачевные последствия работы недобросовестных застройщиков.
  4. Поручитель застройщика. Покупатели жилья могут обратиться к поручителю строительной компании, чтобы потребовать выплатить компенсацию. Если требование будет удовлетворено полностью или частично, то необходимо соответственно изменить ваши требования к застройщику, прописанные в реестре.
  5. Орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство. Согласно Федеральному закону № 214 дольщики могут защитить нарушенные права при обращении в соответствующий орган субъекта РФ с заявлением. В нем следует указать пункты из ДДУ, невыполненные застройщиком. После этого дольщиков включат в общефедеральный реестр.

Выплата ипотеки при банкротстве застройщика

Если квартиру в строящемся доме вы приобрели на кредитные средства, то возникает закономерный вопрос: что делать с ипотекой при банкротстве строительной фирмы? В первую очередь важно запомнить главное: банкротство компании – не повод в одностороннем порядке прекратить выполнение обязательств по ипотечному договору.

Читать еще:  Где взять средства для открытия бизнеса

Процесс строительства жилья связывает лишь дольщика и застройщика, а банк – третья сторона. Если покупатель оплатил полную стоимость квартиры из кредитных средств, а строительная компания растратила деньги не по назначению, то никакой вины банка в этом нет.

При этом есть действующее соглашение между кредитуемым дольщиком и кредитной организацией о возврате средств. При прекращении строительства ваш долг перед банком продолжит существовать, это значит, что вносить ипотечные платежи придется по графику.

Заключение

Давайте еще раз коротко проговорим, что необходимо помнить дольщику в ситуации, где есть риск банкротства застройщика.

  1. Проверять статус застройщика в федеральном реестре.
  2. При признании компании несостоятельной:
  • оценить ущерб;
  • принять решение: хотите ли вы возврата средств или права собственности;
  • подать заявление на включение вас в реестр кредиторов;
  • включить в заявление список требований к застройщику, включая компенсацию ущерба.
  1. Если покупка была оплачена в счет кредитных средств, продолжать ипотечные выплаты.

Используйте все способы по защите прав, которые предусмотрены в законодательстве. Выйти из ситуации с минимальными потерями поможет кооперация с другими пострадавшими и привлечение к защите интересов хорошего юриста. За помощью также можно обратиться в объединения и ассоциации пострадавших дольщиков. Главное – не опускать руки.

Приходилось ли вам уже сталкиваться с банкротством строительной компании? Мы будем рады узнать больше о вашем опыте в комментариях. И конечно, подписывайтесь на обновления, чтобы не пропустить новые материалы на сайте.

Банкротство застройщика — что делать дольщику

Банкротство застройщика при долевом строительстве является одной из наиболее сложных категорий дел, ведь претензии будут предъявлены одновременно десятками или сотнями дольщиков. Для защиты интересов целесообразно сразу обратиться за помощью юристам. В статье расскажем о возможных действиях, которые помогут вернуть деньги или получить квартиру.

Как узнать о банкротстве застройщика

Чтобы получить возможность приобрести новое жилье по относительно невысокой стоимости граждане могут вступать в долевое строительство. Для этого оформляется и регистрируется договор с застройщиком. Проблемы могут возникнуть только при ликвидации строительной организации, когда граждане рискуют остаться без инвестированных средств и готового объекта.

Даже при своевременном возведении многоквартирного здания и регулярном предоставлении отчетности, от дольщиков требуется постоянный контроль за признаками несостоятельности строительной организации. От момента, когда у застройщика будут выявлены указанные признаки, зависит возможность получить оплаченное жилье или вернуть денежные средства.

Какой перечень нормативных актов регламентирует банкротство застройщика? Процедура ликвидации застройщика в форме банкротства происходит по правилам, указанным в следующих документах:

  • базовым актом, содержащий специальный раздел о несостоятельности застройщиков, является Федеральный закон № 127-ФЗ;
  • права и обязанности участников долевого возведения многоквартирных зданий зафиксированы в Федеральном законе № 214-ФЗ;
  • порядок оформления прав собственности, в том числе по итогам банкротного дела, установлен Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ;
  • на правоотношения между дольщиками и застройщиком распространяются правила Закона «О защите прав потребителя».

Нюансы проведения банкротного дела в отношении застройщика связаны с тем фактом, что он действует в одной из возможных форм юридического лица. На практике, строительные компании регистрируются в виде ООО. Поэтому процедура ликвидации юридических лиц предусматривает ряд обязательных формальностей и действий, в том числе и направление уведомлений в адрес кредиторов.

Как узнать, что в арбитражном суде началось банкротство застройщика? Для этого доступны следующие варианты:

  • изучение информации о начале банкротного дела, опубликованной в «Вестнике госрегистрации»;
  • из содержания извещения, которое должен получить каждый дольщик при инициировании банкротного процесса;
  • из содержания онлайн-ресурса арбитражного суда «Картотека судебных дел»;
  • из содержания специализированного федерального портала ЖКХ, где есть данные о банкротстве каждого застройщика.

С момента, когда становится известно про банкротство застройщика, необходимо незамедлительно обратиться к юристам. Только в этом случае можно гарантировать своевременное предъявление требований о передаче прав на готовый объект, либо о возврате собственных средств.

Граждане, получившие сведения о банкротстве застройщика, будут выступать в качестве кредиторов ООО. По этой причине, получить квартиру или вернуть деньги можно только в случае предъявления требований в реестр кредиторов.

Как проходит банкротство застройщика

Ввиду множества особенностей банкротной процедуры в застройщиков, дольщикам предстоит соблюсти все формальности, чтобы получить готовый объект в собственность. Исходя из нормативных актов и судебной практики, можно выделить следующую специфику действий дольщиков:

  • если возведение здания завершено до такого этапа, когда может быть зарегистрирована незавершенка, граждане смогут претендовать на получение его доли, самостоятельно завершить строительство;
  • банкротные процедуры, инициированные на стадии ввода готового здания в эксплуатацию, дают возможность установить право собственности через суд с одновременной передачей объекта;
  • если строительные работы находятся на нулевом цикле, есть возможность предъявить требование о возврате средств, либо получить деньги за счет компенсационных и страховых фондов.

Только в редких случаях можно рассчитывать, что у застройщика будет выявлено имущество, достаточное для расчета по долгам. Выявлением и реализацией активов будет заниматься управляющий.

Если арбитражный суд инициировал банкротство застройщика, будут осуществляться следующие обязательные мероприятия:

  • должником или кредиторами направляется заявление в суд о банкротстве ООО, что дает основание возбудить дело;
  • на основании судебного постановления происходит утверждение кандидатуры арбитражного управляющего;
  • в течении двух месяцев происходит формирование реестра требований кредиторов (для дольщиков одновременно с направлением требований нужно приложить соответствующий договор);
  • управляющий формирует перечень имущества, которое числится у застройщика-должника;
  • граждане получают возмещение из компенсационного и страхового фонда, если жилое помещение не может быть передано в натуре
  • выявленное имущество застройщика распродается для выплат гражданам, а в качестве альтернативного варианта допускается признание права собственности на жилье через суд;
  • в случае вынесения судебного акта о банкротстве застройщика, участники смогут получить долевое право на объект незавершенного строительства.

Самостоятельная реализация гражданами указанных действий и мероприятий может повлечь несоблюдение сроков или требований для предъявления законных претензий. Чтобы защитить свои права, целесообразно предпринимать любые шаги только при полной поддержке со стороны юриста по банкротству.

Что и как нужно делать при банкротстве застройщика

Чтобы своевременно заявить о своих законных правах в банкротном процессе, нужно направить в суд следующий пакет документации:

  • заявление от каждого дольщика, официально подтверждающее предъявление требований к застройщику;
  • бланк договора, подтверждающего наличие договорных отношений со строительной компанией;
  • справки или платежные поручения, доказывающие оплату суммы по долевому договору;
  • документы, удостоверяющие личность каждого заявителя.

Обратите внимание! В форме заявления нужно детально изложить все существенных договорные условия, в том числе реквизиты документа (дата и номер), регламентированные сроки сдачи готового дома и передачи жилых помещений дольщикам. Также нужно подтверждать, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Учтите, что в ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ специально оговорен порядок направления дольщиками своих требований к банкроту. В состав возможных требований, которые будут рассматриваться судебным учреждением, входят:

  • требование о фактической передаче жилого помещения, указанного в договоре, если он уже существует в натуре;
  • требование об одностороннем прекращении договорных отношений, в результате чего строительная компания будет обязана вернуть средства;
  • требование о взыскании неустойки по ДДУ, иных штрафных санкций.

Обратите внимание! Если дольщик решит воспользоваться своим правом и направит в суд одно из указанных требований, ему необходимо оплатить госпошлину в размере 6000 рублей.

Все документы, которые граждане направляют в арбитраж, должны быть продублированы в адрес строительной компании и управляющего. Также при рассмотрении требований застройщик вправе выдвигать обоснованные возражения по существу дела.

Если арбитражным управляющим назначена распродажа имущества ООО, в том числе объекта незавершенного строительства, у дольщиков возникает право на получение части вырученных средств. Закон регламентирует, что на совокупные выплаты участникам долевого строительства не могут быть менее 25% от суммы вырученных средств.

После вынесения судебного акта о подтверждении права собственности, каждый дольщик должен обратиться на регистрацию и кадастровый учет. Основанием для регистрации будет являться судебный акт, а все необходимые мероприятия проводятся в Росреестре по правилам Закона № 218-ФЗ.

Нередко у должника отсутствует иное имущество, кроме самого возводимого объекта недвижимости. Если распродажа недостроенного здания не позволит рассчитаться со всеми дольщиками, закон допускает выплату компенсаций из средств компенсационных, страховых фондов.

Еще на стадии подготовки к строительству каждый застройщик обязан оформить страхование гражданской ответственности. Условия данной страховки будут распространяться на все случаи причинения ущерба дольщикам, в том числе при начале банкротства. Учтите, что на данный момент средства страховых и компенсационных фондов не позволяют полностью вернуть деньги по ДДУ.

В какие сроки

Все сроки, которые предстоит соблюсти участникам банкротного дела, зафиксированы в нормах Закона № 127-ФЗ. Прежде всего, дольщики должны заявить о своих требований и претензиях в течение месячного срока после инициирования банкротной процедуры. По этой причине, ведение всех дел, в том числе и направление заявления в арбитраж, целесообразно поручить юристу. Это позволит соблюсти все регламентированные сроки, своевременно заявить о своих претензиях.

Читать еще:  Единый жилищный реестр военнослужащих

Длительность процедуры банкротства застройщика зависит от множества факторов – порядок и сроки проведения отдельных мероприятий управляющим, характера претензий и требований граждан, а также от иных особенностей процедуры. Подробнее об этих нюансах можно узнать на консультации у наших юристов. Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Куда обращаться дольщикам, если суд признал застройщика банкротом

Практика банкротства строительных компаний в России довольно распространена. В результате граждане с ДДУ (договором долевого участия), оплатившие полностью или частично стоимость жилья, лишаются возможности получить квартиру. После принятия судом решения о признании несостоятельности организации и отсутствия у нее возможности в будущем в полной мере исполнить обязательства запускается процедура банкротства.

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом во многом зависит от стадии строительства. Если дом уже сдан в эксплуатацию, выгоднее требовать признания права собственности на жилое помещение. Если строительство находится в начальной стадии, оптимальный выбор – возврат средств.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

  • прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
  • дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
  • офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Законодательство

Дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд. Процедура может длиться больше года, проходит в несколько этапов. В практике часто встречаются:

  1. Наблюдение. Подготовительная стадия, временно назначается управляющий. Он следит за деятельностью застройщика и анализирует показатели финансовой устойчивости. Продолжается в среднем до полугода, по истечении срока происходит оздоровление организации или она подлежит ликвидации.
  2. Конкурсное производство. Суд отстраняет руководство предприятия, вводится конкурсное управление.

Процедура признания несостоятельности организации прописана в Федеральном законе № 127 о банкротстве. В нем оговариваются права и гарантии пострадавших дольщиков:

  • выбор между денежной формой компенсации либо передачей жилья в натуре;
  • третья очередность погашения заявленных требований;
  • организация и проведение общего собрания кредиторов;
  • заключить мировое соглашение возможно лишь при согласии ¾ граждан, входящих в реестр кредиторов;
  • несколько способов передачи квартир.

Дается месяц, если процедура находится в стадии наблюдения и 2 месяца в период конкурсного производства для подачи заявления назначенному управляющему о включении в реестр. Уполномоченное лицо после открытия реестра направляет гражданам письма о возможности предъявления требований к строительной организации.

Если компания стала банкротом, необходимо подготовить документы для суда. Иногда попытки возврата средств оказываются успешными. Из этой ситуации есть только 2 выхода: вернуть вложенные средства или получить жилое помещение в недостроенном доме.

Передача жилых помещений

Закон предусматривает несколько вариантов передачи жилья гражданам при несостоятельности компании:

  • признание их права собственности на квартиру;
  • передача жилого помещения;
  • незавершенный дом отдается кредиторам для самостоятельного завершения строительства;
  • объект завершает новый подрядчик, принимающий на свою ответственность все имеющиеся обязательства компании.

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2015 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

Законодательство предусматривает 2 условия, обязательные для признания прав собственников на объект долевого строительства и удовлетворения их требований. Организация должна иметь документы, разрешающие ввод в эксплуатацию дома. Акт приема-передачи подписан раньше получения заявления с требованием о признании строительной организации несостоятельной. В случае его подписания позже, положительный исход дела во многом определяется наличием опытных юристов.

Если комиссия приняла дом, но акт о его приемке не подписан, то дольщики могут получить квартиры при соблюдении следующих условий:

  1. большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
  2. имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
  3. дом не заложен иным лицам;
  4. квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

Нужно ли пытаться возвратить средства

Многие не знают, как поступить в этом случае, что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом. Стоит выбор: жилье или компенсация в денежном виде. Решение зависит от стадии строительных работ. Если дом находится на начальном этапе возведения, его только начали строить, то доведение проекта до конца потребует привлечения больших инвестиций. Шансы на достройку и сдачу в ближайшем будущем небольшие. Тогда оптимальным вариантом становится расторжение договора, попытка добиться компенсации ущерба и морального вреда.

При иных условиях возврат денег – нежелательный способ, сопровождаемый большим риском. Есть вероятность, что объект достроят, вы получите квартиру. Если дольщик обращается в суд с требованием вернуть деньги, он отказывается от прав собственника. Каким будет решение суда заранее знать невозможно.

Эксперты считают, что требование денег – самая рискованная схема. Не факт, что их вернут, а контракт окажется расторгнутым. Права собственности на объект долевого строительства, хоть и имеющиеся только в бумажном виде, все же предпочтительней, чем остаться без всего.

Реестр кредиторов

Законодательство обязывает управляющего, занимающегося банкротством, сообщать о начале процедуры. Обычно это делается с помощью рассылки писем, но они не всегда приходят вовремя. Дольщик может пропустить установленный срок в 30 дней для подачи заявления на первой стадии банкротства. Чтобы этого не произошло, на официальном сайте арбитража нужно просматривать решения, принятые в связи с несостоятельностью, ликвидацией компаний.

После того, как получено уведомление, дольщику необходимо включение его в реестр кредиторов. Введение внешнего управления дает лицам, участвующим в строительстве на условиях долевого участия, возможность в одностороннем порядке отказаться от выполнения обязательства по ДДУ. Им необходимо определиться, что они будут требовать.

На начальном этапе процедуры банкротства заводятся два реестра. Один на дольщиков, желающих вернуть деньги, второй на тех, кто решил дождаться квартиру. Первые подают заявление с отказом от ДДУ, в нем указываются:

  • арбитражный суд;
  • информация о застройщике и управляющем;
  • дата и №, присвоенный ДДУ;
  • данные об объекте;
  • копии платежных квитанций;
  • факты неисполнения подрядчиком обязательств.

В письмо, направляемое в суд, нужно вложить документ, подтверждающий отправку корреспонденции в адрес компании и управляющего. К нему прилагаются документы для подтверждения изложенных фатов.

Возмещение убытков

Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков. Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации. Ее сумма указывается в документе о включении в реестр.

Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию. Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям. Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2017 г. строительные компании обязаны делать отчисления в специальный фонд. Средства, накопленные в нем, предназначены для выплаты компенсации клиентам несостоятельных подрядчиков.

Дольщики могут обращаться к поручителю, заключившему со строительной организацией договор поручительства, с требованием выплаты средств. При полном или частичном удовлетворении требований сумма, включенная в реестр, подлежит соразмерному уменьшению.

Граждане имеют право обращаться в структуры исполнительной власти, выдавшие документы на строительство. Федеральный закон, принятый 30/12/2004 г. за № 214, предоставляет им возможность защиты нарушенных прав, обращения в соответствующие органы субъекта РФ. В заявлении они просят удовлетворить требования, прописанные в ДДУ, поскольку именно местные органы выдают разрешительные документы застройщикам. Граждан должны включить в общефедеральный реестр.

После признания строительной организации банкротом последовательность действий:

  1. подготовка заявления для включения в реестр кредиторов;
  2. подача искового заявления в арбитраж, управляющему и застройщику;
  3. рассмотрение дела и вынесение решения.

Для признания судом права кредитора выставлять требования должнику необходимы документы:

  • договор купли-продажи недвижимости в строящемся доме;
  • ДДУ;
  • предоставление займа на условиях передачи квартиры;
  • договор о вхождении в члены простого товарищества, созданного с целью строительства дома и передачи жилого помещения в нем.

Если строительная компания признана несостоятельной, то нужно использовать все способы защиты прав, предусмотренные законодательством. Проблему решить будет легче, если пострадавшие граждане смогут объединить свои усилия и привлечь к делу опытного адвоката. Существуют ассоциации и объединения пострадавших дольщиков, куда можно обратиться за помощью.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector