Военная ипотека как проходит сделка

Как осуществляется продажа квартиры по военной ипотеке и каковы риски продавца?

Военная ипотека представляет собой продукт, который пользуется в последнее время большим спросом. Но не все аспекты ясны широкому кругу заемщиков.

Продажа недвижимости, приобретенной по военной ипотеке, имеет свои особенности. Их необходимо учесть перед началом процесса продажи по военной ипотеке. О том, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, читайте в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца

Решив продать квартиру, необходимо учесть все риски, присущие процедуре.

  1. Вероятность того, что военнослужащий, который решил купить квартиру, уволится до того, как будет завершено оформление сделки. Но вероятность развития такой ситуации мала.
  2. Отказ военнослужащего от сделки в тот момент, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. В этом случае продавцу остается лишь ждать проведения реституционных действий. Пока процесс не завершится, он не сможет повторно реализовать недвижимость.
  3. Оформление продажи квартиры по военной ипотеке требует большего количества документов и затрат времени.
  4. Возможность участия в «серой схеме». Но этот риск ничтожен, ведь банк и Росвоенипотека пристально проверяют каждую сделку.
  5. Важно следить, чтобы приобретаемая недвижимость соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Достоинства продажи и недостатки

Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:

  • средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
  • квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
  • сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.

Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:

  • реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
  • для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
  • после осуществления сделки придется заплатить налог;
  • для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.

Требования к недвижимости

Каждый банк предъявляет свой список требований, но список главных пунктов стоит выделить следующее:

  1. объект недвижимости должен находиться в хорошем состоянии.
  2. Инженерные системы должны также находиться в хорошем состоянии, это же стоит сказать и о состоянии коммуникаций.
  3. Перепланировки должны отсутствовать.
  4. У владельца должны быть на руках все правоустанавливающие документы.
  5. Третьи лица не должны иметь права собственности на объект.

Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке? Да, но продать объект не получится в следующих случаях:

  • квартира не свободна, в ней кто-то живет;
  • объект находится в залоге;
  • в ней зарегистрировано какое-то лицо;
  • третьи лица могут предъявить права на объект.

Если недвижимость приобретена по военной ипотеке, долг перед банком погашен, то владелец недвижимости может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Какие банки работают с военной ипотекой и каковы условия оформления ипотечных займов, можно узнать в этой статье.

Продать квартиру нельзя, если не получено разрешение на процедуру. Его выдает кредитный комитет. Получить его можно в той кредитно-финансовой организации, где будет происходить процедура.

Если решение о предоставлении займа будет положительным, банк открывает счет. Через него будут совершаться все операции.

Если имеется долг перед банком

В этом случае ситуация более сложная. Чтобы продать недвижимость, придется рассчитаться с государством и банком. Вся сумма вновь возвращается на счет военнослужащего в Росвоенипотеке.

Кроме того, заключение сделки потребует времени, придется предоставить больше документов. Сложностей не возникнет, если жилье выставлено на продажу из-за переезда военнослужащего по долгу службы.

При увольнении погашать свои обязательства придется в любом случае. Платить можно из собственных накопленных средств, либо взяв кредит (подробно о том, как осуществить возврат денежных средств по военной ипотеке и проверить сумму накоплений, мы рассказывали в отдельной статье). Следует помнить, что при увольнении с военной службы долговые обязательства перед кредитно-финансовой организацией могут увеличиться. Поскольку причины увольнения могут быть разными, в каждом случае действия продавца будут отличаться. Подробно о том, как взять ипотеку бывшим военнослужащим и что будет с займом при увольнении или в случае смерти, читайте тут. Далее будет рассказано, как продать квартиру по военной ипотеке.

Пошаговая инструкция

В этом разделе будет дана пошаговая инструкция по продаже квартиры по военной ипотеке.

Важно правильно подготовиться к продаже недвижимости.

Сделка состоит из следующих шагов:

  1. После того, как военнослужащий стал обладать свидетельством, подтверждающим его регистрацию в НИС, он может приступить к поиску квартиры. Это можно сделать самостоятельно, либо через агентство недвижимости. Что это такое военная ипотека, чем она отличается от гражданской и каковы этапы оформления, можно узнать из этой статьи.
  2. Когда покупатель нашел подходящую недвижимость, он встречается с продавцом. На переговорах, если военнослужащий обращался в агентство, присутствует риелтор. Покупатель узнает стоимость объекта, стороны обговаривают условия сделки.
  3. Достигнутые договоренности фиксируют, составив предварительный договор.
  4. Продавец предоставляет в банк копии бумаг на жилье. Кредитно-финансовая организация должна работать с военной ипотекой и иметь аккредитацию. Посмотреть список банков, работающих по программе, и условия оформления льготного займа, можно здесь.
  5. Покупатель, являющийся участником НИС, пишет заявление на получение кредита и приносит в банк пакет бумаг. Кредитно-финансовая организация проверяет документы и озвучивает решение.
  6. Если выбор недвижимости одобрен, заемщик открывает счет в этом банке. Именно на него будут переведены средства с накопительного счета в Росвоенипотеке, а также средства от банка.
  7. Пакет бумаг направляют в оценочную компанию продавец должен предоставить доступ оценщику на объект. Работу специалиста оплачивает покупатель жилья.
  8. Если квартира соответствует требованиям, которые предъявляет банк к жилью, между организацией и военнослужащим заключается кредитный договор.
  9. Страхование жилья. Если заемщик желает, страхуется жизнь. Может быть застрахован и титул. Страхование оплачивает участник НИС.
  10. Когда бумаги, подтверждающие кредитование, выполнение оценки и страхования объекта, будут готовы, их передают в Росвоенипотеку. Там их проверяют на соответствие законодательству.
  11. Если Росвоенипотека одобряет договор, деньги с накопительного счета уходят на счет в банке.
  12. Продавец недвижимости и покупатель подписывают договор. Он регистрируется государством.
  13. Когда право собственности будет зарегистрировано, документ уходит в банк. На счет продавца поступают средства.
  14. Бывший собственник квартиры снимается с учета, в указанную дату отдает ключи новому владельцу.

Подготовка документов

Военный, желающий приобрести жилье, должен принести копию паспорта, а также предоставить свидетельство о том, что он является участником накопительной программы. Когда все необходимые документы будут переданы в банк, заемщик должен заполнить заявку на кредит. После этого банк выполнит процедуру проверки данных, на это отводится два дня.

Продавец недвижимости должен принести бумаги:

  • свидетельство. Оно подтверждает его права собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт;
  • бумаги, с помощью которых можно подтвердить передачу прав владения;
  • справку, подтверждающую то, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
  • документ о том, что в квартире не имеется зарегистрированных лиц;
  • покупатель-военнослужащий передает в банк свидетельство о регистрации в НИС и личные документы.

Заключение

Продать квартиру по военной ипотеке можно, если отсутствует обременение. При наличии задолженности перед банком сначала необходимо погасить задолженность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Оформление и особенности военной ипотеки

Необходимо отметить, что оформление военной ипотеки – привилегия исключительно участников накопительной ипотечной системы (НИС), которая разработана с целью жилищного обеспечения военнослужащих Российской Федерации. На именной счёт каждого участника из федерального бюджета ежемесячно выделяются средства. По желанию, эти накопления возможно использовать, как первоначальный взнос для покупки жилья, но не раньше трёхлетнего периода после вступления в НИС.

Особенности и отличия военной ипотеки

В отличие от стандартного гражданского, жилищный кредит военнослужащих целиком погашается за счёт государственных средств. Обязательное требование — свидетельство участника НИС, которое выдаётся военнослужащим при полном соответствии требованиям и в установленном порядке.

Читать еще:  Вклад с капитализацией и возможностью пополнения

Накопительные средства через определённое время можно использовать, как первоначальный взнос на покупку жилья в ипотеку, или по выслуге лет сразу приобрести недвижимость, без оформления кредитов. Оба варианта одинаково хороши и беспроигрышны, к тому же ипотечное жильё и банк участники выбирают сами.

Программа действует в различных финансовых организациях, и процентная ставка по жилищному кредиту для военнослужащих всегда снижена. Как оформить военную ипотеку, процедуру и условия продукта можно рассмотреть на примере Сбербанка России, лидирующего среди множества конкурентов.

Порядок покупки квартиры по военной ипотеке

Порядок оформления военной ипотеки предусматривает подачу рапорта о намерении использовать целевые взносы. По завершении процедуры и до окончания службы военнообязанного участника НИС, обязательства по ипотечному кредиту перейдут к Росвоенипотеке. В связи с этим с военнослужащим заключается договор целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Ипотечное жильё остаётся в залоге у банка, и должно соответствовать определённым требованиям:

  • не старше 1970 года постройки;
  • капитальное здание (деревянные перекрытия недопустимы);
  • наличие коммуникаций;
  • без обременений или притязаний третьих лиц.

Покупка квартиры по военной ипотеке, пошаговая инструкция:

  • подача рапорта;
  • поиск подходящего жилья;
  • оформление ЦЖЗ и ипотечного договоров;
  • заключение договора купли-продажи и расчёт с продавцом;
  • договор залога;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Вывод: Гарантированными выплатами государством по кредиту отличается от стандартной военная ипотека, когда квартира переходит в собственность при совершении сделки, а права владения наступают по выслуге лет.

Оформление военной ипотеки через Сбербанк

Программа жилищного кредитования разрешает военнослужащим приобретение квартиры как на вторичном рынке, так и долевое участие в строительстве. Порядок оформления военной ипотеки на вторичное жилье и новостройку одинаковый. Документы для военной ипотеки, необходимые в Сбербанке:

  • анкета и паспорт заявителя;
  • документ военнослужащего;
  • документ участника НИС;
  • справка, заверенная нотариусом — для холостых, или свидетельство о браке;
  • брачное соглашение (при наличии);
  • свидетельство о рождении ребёнка (в соответствующем случае).

На залоговую недвижимость:

  • паспорт владельца (продавца жилья);
  • правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорта с указанием года постройки и характеристики дома;
  • справки от продавца с психоневрологического и наркологического диспансеров;
  • справка о количестве прописанных в квартире лиц;
  • разрешение органов опеки (если собственник или зарегистрированный в квартире — несовершеннолетний);
  • согласие на сделку лиц, имеющих право на жильё, заверенное у нотариуса (в соответствующем случае);
  • документы об уплате налогов и коммунальных платежей;
  • отчёт об оценке.

Схема действий, как купить квартиру по военной ипотеке в новостройке, та же, но следует учесть необходимые к залоговой недвижимости требования:

  • строительство завершено на 70%;
  • аккредитация застройщика Росвоенипотекой.

Далее, какие документы нужны для оформления военной ипотеки на покупку жилья в новостройке дополнительно:

  • договор участия в долевом строительстве;отчёт об оценке залогового имущества (после ввода в эксплуатацию и оформления в собственность залоговой недвижимости).

Важно! Участникам НИС оформление военной ипотеки разрешено только по достижении 21 года. Кроме того, срок погашения банковского займа не должен превышать срок последнего целевого жилищного платежа от Росвоенипотеки, который наступает по достижении военнослужащим 45 лет.

Сроки рассмотрения кредитной заявки

Для удобства клиентов, кредитная заявка подаётся онлайн на официальном сайте Сбербанка «Домклик», или в любом отделении лично. В течение 6 рабочих дней банк рассматривает заявление военнослужащих по ипотеке, и принимает решение. Комиссионные за рассмотрение не взимаются.
После одобрения заявки, в филиале банка по месту регистрации заёмщика или нахождения залоговой недвижимости, оформляется ипотечный договор и продавцу перечисляются назначенные средства за продажу жилья. По завершении процедуры, ежемесячные взносы по ипотеке с именного счёта участника НИС переводятся на погашение кредита.
Также стоит отметить, что Сбербанком предусмотрено полное или частичное досрочное погашение ипотечного займа на любом этапе действия договора, без штрафов и комиссии. Минимальная сумма платежа — на усмотрение заёмщика.

Условия и тарифы

Ипотечное предложение Сбербанка для военнообязанных участников НИС:

  • Валюта → российский рубль;
  • Сумма → от 300 тыс. до 2 млн 330 тыс. рублей, но не более 85% от договорной и оценочной стоимости залоговой недвижимости;
  • Процентная ставка → 9,5%;
  • Срок → до 20 лет;
  • Залог → кредитуемый объект недвижимости

Внимание! Ипотечное жильё по условиям программы кредитования военнослужащих подлежит обязательному страхованию.

Нюансы ипотеки для военнослужащих

Государственная поддержка и гарантия оплаты ипотечного жилья – преимущества только для военнослужащих. Тем не менее оформляя ипотечный кредит с использованием средств НИС, необходимо учитывать такие нюансы:

  • Государственные взносы на погашение ипотеки поступают только во время несения службы. При увольнении военнослужащего из ВС по собственному желанию или отрицательной статье, уже внесённую сумму придётся вернуть. Кроме того, договор ЦЗЖ на такие случаи предусматривает дополнительный процент за использование государственных средств.
  • Кроме государства, жильё в залоге у банка. Двойное обременение на недвижимость сложно отнести к плюсам сделки. В непредвиденном случае, даже решив вопросы по ЦЖЗ, банк пересчитает льготный процент по военной ипотеке, по условиям обычного гражданского договора.
  • Заключая ипотечный и ЦЖЗ договора, пересмотреть решение появится возможность только по окончании действия обоих соглашений. До этого срока продать, подарить или обменять жильё собственник не вправе.
  • Чтобы собрать документы на военную ипотеку, залоговое имущество и согласовать все моменты потребуется больше времени, чем длится отпуск военнослужащего.
  • Понадобится доверенность на родственников или риэлтора, что подразумевает дополнительные расходы.
  • Приобретая жильё в новостройке, придётся довольствоваться только предложениями застройщиков, аккредитованных банком и Росвоенипотекой.

Вывод: Ипотека для военных, как и для всех граждан, несёт свои плюсы и минусы. Тем не менее для военнослужащих без собственной жилплощади риски и непростая процедура оформления сполна компенсируется государственной поддержкой и подробными консультациями менеджеров банка на каждом этапе оформления сделки.

Похожие записи

Что это такое Приобретение квартиры не по карману большинству россиян, поскольку цена собственных квадратных метров…

Агентство ипотечного жилищного кредитования в России создано с целью стабилизации процесса кредитования недвижимости и охраны…

Условия и большой выбор ипотечных программ Абсолют Банка привлекают многих. Но как понять, потяните ли…

Каждый гражданин, решивший за счет кредитных средств улучшить жилищные условия, должен после подписания соответствующей документации…

Продажа квартиры по военной ипотеке — особенности и возможные риски

Что представляет собой военная ипотека

Кредит для военных, для покупки жилья является одним из подвидов всем известного ипотечного займа для проходящих контрактную службу, он появился в рамках государственного закона, подразумевающего реализацию ипотечной системы накопительного для предоставления права на покупку квартиры (дома). В рамках этой программы любой служащий, который участвует в ней 3 и более года, получает возможность приобрести жилье (в рамках предоставлении ипотечного кредита).

Отличительной характеристикой ипотеки для военных является погашение кредита не самим служащим, а Министерством обороны РФ, путем начисления денег на спецсчет участвующего в программе.

Для участия в данной программе достаточно подать специальный рапорт.

Право на участие имеют офицерский состав (учитывая морских офицеров) и прапорщики, поступившие на контрактную службу после начала выполнения государственной программы. Также право участия предоставляется выпускникам ученых заведений военного профиля и солдатам, повторно перезаключившим контракты о прохождении службы.

Предоставлением военно-ипотечного кредитования занимается большинство крупных банковских организаций Российской Федерации. По расчетам службы мониторинга финансовых рынков их количество равно 77.

Максимальный размер денежного займа рассчитывается для каждого контрактного служащего рассчитывается индивидуально исходя из предполагаемой суммы взносов в рамках программы обеспечения жильем, накопленной до 45-летнего возраста заемщика. В процессе расчета учитывается размер индексации для компенсации прогнозного уровня инфляции. Также в расчете учитывается величина процента кредита и первого взноса за ипотечное жилье.

К примеру, в государственных банках в рамках военной ипотеки процент кредитования состоит из двух частей: фиксированных 2% и ставки рефинансирования Центрального банка (около 7-8%). При этом стоит отметить, что процентная ставка не привязана к общей сумме предоставляемого кредита и первому взносу.

Читать еще:  Где взять начальный капитал для малого бизнеса

Риски продажи квартиры

Многие продавцы квартир настороженно относятся к такому подвиду ипотеке и неохотно решаются продавать свое жилье. Связано это с рисками продажи квартиры в рамках рассматриваемой программы. На самом деле для продавца нет рисков от продажи квартиры по такой программе.

Выполнение условий военной ипотеки контролирует Администрацией Президента и является приоритетным направлением политики государства. Кроме этого, все расчеты за приобретение жилья строго контролируются банком, предоставляющим займ. Главным отличием от продажи в рамках обычной ипотеки является требуемый пакет документов, который будет несколько шире, что увеличит время заключения сделки. Что касается налога на доход от продажи жилья, его необходимо выплачивать в порядке, установленном действующим законодательством.

Плюсы и минусы

Как и любой вид кредитования, военная ипотека имеет свои преимущества и недостатки.

К плюсам от участия в такой программе относят:

  1. Предоставляется в независимости от наличия собственного жилья у заемщика.
  2. Выбрать объект недвижимости можно в любом регионе России.
  3. Сумму первого взноса за жилье можно повысить с использованием личных денежных накоплений.

К минусам военной ипотеки относят:

  1. Запрет на покупку жилья на этапе его строительства.
  2. Максимальный размер займа в рамках такого кредитования составляет 2 миллиона рублей. Поэтому этих денежных средств не всегда хватает на покупку желаемого варианта жилья.
  3. Потеря больших сумм на оформлении всех необходимых документов.

Выбор квартиры

Выбор квартиры или дома на первичном или вторичном рынке жилья осуществляется военным самостоятельно в соответствии с его предпочтением. Но при этом должно соблюдаться важное условие – полное соответствие требованиям банка по отношению к ипотечному жилью.

У разных банков список таких требований отличается, среди основных пунктов можно выделить:

  1. Хорошее жилое состояние объекта недвижимости.
  2. Хорошее состояние инженерных систем и коммуникаций объекта недвижимости.
  3. Отсутствие выполненных перепланировок.
  4. Присутствие всех правоустанавливающих документов.
  5. Отсутствие прав на собственность у третьих лиц.

Необходимые документы

Полный пакет документов для получения военной ипотеки состоит из:

  1. Анкеты лица, которому предоставляется займ.
  2. Копии паспортных данных (заверяются при наличии оригинала).
  3. Свидетельства о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
  4. Оригинал и копия свидетельства участника НИС.
  5. Согласие супруга или супруги, должно быть нотариально заверено.

После этого необходимо подождать положительного решения банка и приступить к оформлению второго списка документов (для покупки жилья):

  1. Свидетельство о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
  2. Свидетельства о рождении и паспорта бывших владельцев объекта недвижимости (оригинал и копия).
  3. Документы из БТИ.
  4. Свидетельство о регистрации права собственности (оригинал и копии).
  5. Документы, подтверждающие передачу прав собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
  6. Справка из госреестра с подтверждением отсутствий обременений на объект недвижимости.
  7. Разрешение на продажу объекта.
  8. Оценка объекта недвижимости в рамках проведения независимой экспертизы.
  9. Справка о количестве прописанных в квартире лиц.
  10. Согласие супругов продавцов на проведение сделки.
  11. Документы о полной оплате коммунальных услуг.

Порядок купли-продажи квартиры по военной ипотеке

Подписание договора купли-продажи квартиры (или дома) в рамках военной ипотеки имеет несколько этапов:

  1. Регистрация военного в качестве участника государственной накопительной программы.
  2. Выбор объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью риелтора).
  3. Встреча покупателя и продавца.
  4. Обсуждение проведения сделки, установка сроков сбора документов обеими сторонами, установка сроков проведения сделки.
  5. Составление и подпись предварительного договора купли-продажи.
  6. Предоставление покупателю копии документов на жилье, для предъявления в банковскую организацию.
  7. Выбор банка для оформления кредита военной ипотеки.
  8. Принятие решения о выдаче займа (происходит не позднее третьих суток после подачи заявления).
  9. Открытие счета на имя заемщика, на который перечисляется сумма первоначального взноса и кредит. После госрегистрации сделки, вся сумма будет перечислена продавцу.
  10. Производится оценка жилья, от продавца требуется предоставить квартиру для осмотра представителям независимой экспертной компании.
  11. Проведение страхования объекта недвижимости и при желании личного страхования военного.
  12. Подписание и регистрация договора купли-продажи (как правило, занимает около недели).
  13. Снятие денег продавцом и передача ключей от квартиры покупателю.

Особенности продажи квартиры по военной ипотеке

Стоит обратить внимание на несколько моментов при продаже квартиры по военной ипотеке:

  1. Рисков при продаже, в случае выполнения всех условий действующего законодательства, нет, поскольку контроль выполнения программы ипотечного кредитование происходит на высшем уровне (Администрация Президента).
  2. Для совершения сделок в рамках военной ипотеки банки должны иметь специальные аккредитационные документы.
  3. Взаиморасчеты между сторонами сделки купли-продажи в рамках военной ипотеки контролируются банком.

Как проходит сделка по ипотеке: пошаговый процесс покупки квартиры в ипотеку

Ипотека — сложный кредит, оформление которого может занять несколько месяцев. Порядок получения ипотеки можно условно разделить на 12 этапов. Мы подготовили подробную инструкцию, после прочтения которой вы увидите полную картину всего процесса. В статье пошагово рассмотрим, как проходит сделка по ипотеке, разберем основы и нюансы выбора банка и программы, поиска квартиры и подготовки документов. Расскажем про подводные камни и спорные ситуации, с которыми сталкиваются заемщики при оформлении ипотечного кредита и поиске жилья.

Введение в ипотеку — базовые понятия и термины

Ипотечная сделка — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг.

Ипотечная сделка подразумевает подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Остальные детали – представление анкеты банку и поиск подходящей недвижимости, в понятие сделки не входят, хотя являются неотъемлемой частью процедуры.

Обременение — это наличие ограничений на право пользования имуществом. В нашем случае ограничением выступает ипотека. Когда жилье находится в залоге у банка, владелец не может свободно им распоряжаться. Так, заемщик не может без согласия банка продавать и сдавать квартиру, прописывать третьих лиц, делать перепланировку.

Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика на руках или на банковском счете для покупки недвижимости. В большинстве банков первый взнос составляет 10-20% от суммы ипотечного кредита.

Ипотечное страхование — это страхование рисков кредитора, которые могут возникнуть в процессе выплаты ипотечного кредита. По закону, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.

Договор купли-продажи — это документ, на основании которого квартира переходит от продавца к покупателю. Только на основании этого договора у покупателя возникает право собственности на жилье.

Заемщик регистрирует договор в МФЦ или Росреестре. На эту процедуру отводится до 5 дней. После завершения регистрации заемщик подписывает ипотечный договор и банк перечисляет ипотечные средства продавцу квартиры.

С этого момента покупатель вправе переехать в квартиру, учитывая условия договора с продавцом. Банк погасит закладную с недвижимости только после полной выплаты ипотеки. После этого заемщик снимает обременение с квартиры и становится ее полноправным владельцем.

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать 2 схемы расчета:

  1. Аннуитетная. Означает, что размер ежемесячной суммы не меняется в течение периода кредитования. Первые месяцы заемщик погашает проценты за пользование ипотекой. Затем идет основной долг. Получается, что поначалу проценты составляют главную часть платежа, поэтому переплата по кредиту выходит выше.
  2. Дифференцированная. Подразумевает уменьшение ежемесячных платежей к концу срока кредитования. Сначала заемщик погашает основной долг, затем переходит на проценты.

Банки отдают предпочтение первому виду платежей, так как они получают прибыль (проценты) быстрее. Однако заемщику выгоднее вносить оплату дифференцированным способом, чтобы максимально быстро сократить основной долг.

Пошаговый порядок действий при оформлении ипотеки по шагам

Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности.

Этап 1. Выберите банк и программу кредитования

На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк. Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.

Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу. Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные.

Читать еще:  Брать ипотеку или копить на квартиру

Перечислим основные:

  1. На вторичное жилье.
  2. На покупку квартиры в новостройке.
  3. На покупку частного дома.
  4. На строительство.
  5. Под материнский капитал.
  6. Под залог имеющейся недвижимости.
  7. Военная ипотека.
  8. Рефинансирование.

Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).

Важным моментом выбора программы является процентная ставка. От нее зависит сумма переплаты и размер ежемесячных платежей. Чем ниже этот параметр, тем больше сэкономит заемщик.

Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:

  1. Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
  2. Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.
  3. Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.

Этап 2. Сходите на встречу с ипотечным консультантом

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

  1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
  2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
  3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
  4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
  5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
  6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
  7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
  8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
  9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

При встрече с консультантом постарайтесь выглядеть презентабельно. То же самое касается фотографии для документов. От вашего внешнего вида многое зависит. Потрепанная одежда, мешки под глазами, несвежий внешний вид, щетина на лице — все это заставит клерка усомниться в вашем благосостоянии.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

Этап 3. Соберите необходимые документы

Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные. Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:

  • Оригинал паспорта.
  • Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
  • Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
  • Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:

  • Водительские права.
  • Военный билет.
  • Дипломы, сертификаты об образовании.
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Свидетельство о рождении детей.
  • Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
  • Документы о владении имуществом.

Банки приветствуют любые бумаги, которые доказывают финансовую состоятельность и стабильность.

Этап 4. Подайте заявку и получите одобрение

Подача заявки начинается с похода в выбранный банк и заполнения анкеты. Последнюю можно скачать с официального сайта банка. Кредитный консультант проверит ее на ошибки и заберет все документы на рассмотрение. Этот процесс обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней. В это время обязательно будьте на связи. Кредитные менеджеры по ходу дела могут звонить и запрашивать документы, задавать новые вопросы.

Банки уведомляют клиентов о вынесенном решении посредством SMS сообщений, электронной почты, звонков. В случае положительного решения сотрудник банка попросит прийти в отделение. Он назовет сумму и условия ипотеки. С этого момента можете приступать к поиску квартиры.

Если заявку рассматривают более 7 дней — можете позвонить консультанту самостоятельно и выяснить причину задержки. Может быть необходимо принести дополнительные документы, или долгий срок вынесения решения связан с высокой загруженностью работников банка.

Этап 5. Найдите квартиру

Представление заемщика об идеальной недвижимости может не совпадать с мнением банка. В этом заключается главная сложность. Финансовая организация оценивает имущество, прописывая сумму в ипотечном договоре. Зачастую она не совпадает с рыночной стоимостью, так как банк рассматривает больше критериев. Он предлагает клиенту список оценщиков, которым доверяет. Однако заемщик волен обратиться в любую фирму.

На поиск подходящего жилья банки дают до 90 дней. Отсчет начинается с даты уведомления заемщика об одобрении ипотеки.

Меньше всего мусора на площадках агентств недвижимости:

Агентства недвижимости знают об ипотечных программах банков, помогают рассчитать сумму кредита и ежемесячного платежа. Некоторые сотрудничают с финансовыми организациями, предлагают клиентам ряд бонусов и скидок. Подобные предложения встречаются у Сбербанка, ВТБ, РоссельхозБанка.

К выбору квартиры нужно приступать с холодной головой, игнорируя яркие рекламные обещания.

Важно узнать:

  • Принадлежит ли квартира покупателю. Для этого сравните правоустанавливающие документы с паспортными данными.
  • Количество прописанных граждан, особенно несовершеннолетних и инвалидов.
  • Просмотреть техническую документацию, соответствие планировки текущему ремонту. Попросите у продавца кадастровый и технический паспорт.
  • При долевом участии потребовать документ об отказе других собственников от права покупки.
  • Если продавец действует по доверенности, проверить ее законность.

Идеальная, по мнению банков, квартира соответствует 6 характеристикам:

  1. Проведено отопление, водо- и электроснабжение, работает канализация.
  2. В квартире есть кухня и санузел, она соответствует планам БТИ.
  3. Здание построено позже 1975 года, не подлежит сносу, уровень износа не более 60%.
  4. На квартире нет обременений, ее можно купить без проблем.
  5. У квартиры один совершеннолетний собственник за всю историю.
  6. Продавец купил квартиру более 5 лет назад. Если с момента покупки квартиры не прошло 5 лет, то продавец должен заплатить 13% налог после ее продажи. При продаже квартиры владелец вряд ли захочет указывать полную стоимость квартиры в договоре. Такая квартира не подойдет для ипотеки, поскольку банк даст ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Но даже у хорошей, на первый взгляд, квартиры могут быть недостатки.

Нижеперечисленные характеристики должны насторожить потенциального покупателя:

  1. Продавец получил квартиру по договору дарения. Такие документы могут признать недействительными, если вдруг объявятся граждане с правом на имущество.
  2. Квартира только что перешла по наследству. Первые 6 месяцев после преемничества могут объявиться родственники и потребовать свою долю.
  3. Квартира часто продавалась. Такие сделки считаются рискованными, ведь жилье уже не подошло многим владельцам.
  4. Собственником является несовершеннолетний. Он сможет продать квартиру только с разрешения органов опеки. На получение этого разрешения уходят месяцы.
  5. Квартиру продает представитель по доверенности. Важно убедиться в правомерности документа.
  6. У недвижимости несколько владельцев, с которыми нельзя связаться. От них могут потребоваться документы, без которых купить квартиру не получится.

Проверить чистоту продавца помогут следующие бумаги:

  • Свидетельство о регистрации права, договор наследования или купли-продажи, бумага о приватизации, дарении.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Водительские права или справки из психоневрологического и наркологического диспансера.
  • Справка о задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.

Эти документы покажут, что продавец является собственником квартиры. В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости содержится информация о прошлых сделках. Покупатель увидит количество собственников, продаж, владельцев.

Водительские права и справки из диспансеров докажут дееспособность продавца. Чтобы продавцу было спокойнее, можете получить справку вместе с ним. Обращаться необходимо только в диспансеры по месту прописки продавца. В регистратуре продавец говорит: «нужна справка, что не состою на учете», предъявляет паспорт и страховое свидетельство. Врач просматривает картотеку, и если не находит фамилию продавца, сразу выписывает справку.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector