Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

Реструктуризация ипотеки с помощью государства

Экономический кризис в РФ в 2016-2017 году прибавили проблем нашим соотечественникам, взявшим недвижимость в ипотеку. В результате множество людей в настоящий момент не может дальше вносить деньги по ипотечному кредиту.

Для того, чтобы не потерять свое жилье можно у заемщиков имеется возможность обратиться к процедуре реструктуризации кредита при помощи государства.

Что такое реструктуризация?

Реструктуризация заключается в том, что после обращения заемщика с заявлением, банком видоизменяются условия выдачи ипотечного кредита.

Путем данной процедуры могут быть изменены такие условия договора, как: срок кредита, проценты либо валюта выплаты.

Реструктуризация ипотеки допустима в тех случаях, когда обстоятельства жизни у заемщика поменялись таким образом, что он не имеет возможности платить по кредиту по условиям договора.

К примеру, заемщик перестал своевременно получать зарплату. Однако, чтобы условия ипотеки были скорректированы, ему необходимо подтвердить факт существенного изменения таких обстоятельств.

В частности, если заемщика сократили на месте работы, ему нужно предоставить в банк выкопировку трудовой книжки, содержащей запись о сокращении.

Однако пробовать изменить условия договора без существенного изменения условий жизни у заемщика не получится.

К примеру, если у заемщика нет значительных финансовых трудностей, но он хочет инициировать процедуру реструктуризации, чтобы получить денежные средства для осуществления другого проекта. В этом случае, скорее всего банком ему будет отказано.

Также банки отказывают в изменении условий договора в отношении лиц, которые имеют плохую кредитную историю. Например, в случае, когда заемщик несколько раз допускал просрочки по выплатам регулярных платежей, на изменение условий ипотеки лучше не надеяться.

Законопроект

Постановлением Правительства РФ от 10 февраля 2017 г. № 172 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» продлен срок осуществления программы помощи государства. Компенсация в рамках программы будет реализовываться по ипотечным жилищным займам, договоры на реструктуризацию которых заключены до 31.05. 2017 года включительно.

Поддержка заемщикам, которые оказались в сложной жизненной ситуации, оказывается государством в лице АИЖК — Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Воспользоваться помощью АИЖК по кредиту может каждый гражданин РФ, однако, преимущественно, поддержка будет оказана льготникам, а именно:

Родителям, имеющих несовершеннолетних детей это относится как к родным, так и усыновленным детям
Ветераны боевых действий и военные пенсионеры
Инвалиды Которые имеют группу инвалидности
Родители, которые воспитывают детей-инвалидов
Многодетные семьи либо семьи, приравненные к ним по статусу

Реструктуризация ипотечных кредитов при помощи государства будет функционировать до определенного момента. Но пока эта программа действует.

Преимущества для заемщиков

Поддержка государства состоит в уменьшении финансовых обязательств, которые возложены на заемщика, взявшего ипотеку, приблизительно на около 500 тыс. руб.

Что становится возможным благодаря понижению процентной ставки по кредитному займу до 10 % годовых.

Также банком предоставляется отсрочка для погашения задолженности на срок 1-2 года.

Половина суммы в данный срок оплачивается самим заемщиком, а другая половина – агентством по жилищному кредитованию. В результате заемщик может принять меры к восстановлению своей платежеспособности.

Если происходит реструктуризация кредита при помощи государства, банк не лишается своих денежных средств, отчего кредиторы идут на эту процедуру и условия займа пересматриваются. Однако только лишь если для этого имеются существенные обстоятельства.

Необходимые условия для реструктуризации ипотеки

С целью поддержки государства в отношении граждан по выплате ипотечных кредитом, потребуется соблюдение следующих обязательных условий:

Недвижимость, приобретенная в рамках ипотеки должна быть единственным жилищем заемщика разумеется, если заемщик приобрел несколько квартир по кредитам в различных банках, то поддержка ему не будет оказана. Однако тут может быть исключение – если заемщик имеет долю в праве собственности на другой объект недвижимости менее 50%
Площадь квартиры, приобретенной в кредит не должна превосходить определенные нормы 1-комнатная квартира, взятая в ипотеку, не может иметь площадь более 45 кв. м, 2-комнатная – иметь не больше 65 кв. м, а 3-комнатная – 80 кв. м. Но при покупке квартиры многодетной семьей, эти нормы не учитываются
Цена купленного жилья не может быть больше средней рыночной стоимости аналогичного жилья в этом регионе РФ но имеется нюанс — цена приобретенного жилья не может превышать среднерыночную стоимость в субъекте более, чем на 60%. Однако для многодетных семей данные нормы также учитываются
Перед написанием заявления на реструктуризацию, гражданину необходимо регулярно (без просрочек) платить по кредиту в течение 1-го календарного года От заемщика потребуются документальные подтверждения его неспособности выплачивать ипотечный кредит, которые ему необходимо предоставить в банк.

К примеру, реструктуризация возможна, если семья заемщика находится в ситуации, при которой после очередного взноса по ипотеке у семьи остается сумма, равная менее двум прожиточным минимумам, принятым в данном субъекте.

Отсрочка платежа и увеличение периода ипотеки

В отношении заемщика может быть повышен срок ипотечного кредитования. При данном случае размер регулярных платежей должен быть уменьшен. В отдельных случаях, на около 25-50 процентов.

Период, на который увеличивается срок, составляет до 1 года. Процентная ставка по займу уменьшается до 10% годовых, а оставшаяся часть оплачивается за счет государства. Данные правила регулируются в Постановлением Правительства РФ от 10 февраля 2017 г. № 172

Кроме того, чтобы восстановить платежеспособность заемщика, может быть увеличен срок ипотеки на полтора года. В течение льготного срока ежемесячные платежи оплачивать не нужно. Оплате подлежат только проценты по кредиту, при этом их часть оплачивает агентство по жилищному кредитованию

Данные меры поддержки позволяют заемщику восстановить свою платежеспособность, а банк не лишается своих денежных средств.

Однако следует учитывать, что максимальный лимит понижения процентной ставки не может быть более 500 тыс. руб. на весь период.

В итоге, кредитные учреждения продолжают получать выгоду и их рентабельность не страдает.

Рефинансирование кредита

Данную процедуру применяют, когда имеется возможность оформления другого кредита, имеющего лучшие условия для погашения ипотеки. Заемщик обращается в другое кредитное учреждение для выдачи ему другого кредита, с помощью которого он закрывает первый кредит. В итоге ипотека погашается.

Обычно, это позволяет получить значительную выгоду, нежели чем платить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту либо повышать его срок.

Заемщик может обратиться в другой банк для заключения договора потребительского кредита для рефинансирования имеющейся ипотеки.

Новые условия договора для заемщика будут менее обременительными, чем условия ипотеки. Помимо этого, риски проблем в случаях просрочек по ипотеки будут сведены к минимуму. Чтобы подстраховаться потребительский кредит заемщик заключает при содействии АИЖК.

Изменение валюты

Ранее, до момента роста валюты доллара США примерно в два раза, множество заемщиков оформляли ипотечный кредит в валюте данной страны.

Это имело свои преимущества – проценты по займу были немного ниже, чем в случае оформления кредита в рублях.

Однако, после быстрого роста доллара, иметь подобный займ стало крайне нерентабельно, поскольку ежемесячные платежи для заемщика увеличились соответственно в два раза. После этого, наши соотечественники стали осторожнее подходить к выбору валюты, в особенности после экономического кризиса.

В свою очередь кредитные учреждения не спешили уменьшать ставку по валютным ипотекам.

Условия выдачи ипотеки с государственной поддержкой смотрите в материале: условия господдержки по ипотеке.

Но в случае, если заемщик обращается с заявлением на проведение реструктуризации, банком должны быть приняты меры, направленные к перерасчету платежей из другой валюты в рубли. В результате заемщик получал выгоду, несмотря на возрастание в итоге процентной ставки.

Как отменить пени и штрафы по ипотеке

Каждый банк закрепляет в своем типовом договоре ипотечного кредитования пункты, содержащие нормы об ответственности, пенях и в результате просрочки внесения платежей по кредиту.

Но, если заемщиком будут предъявлены подтверждения, что его экономическое состояние и семьи в целом является плачевным, то банком могут быть снижены или отменены санкции по кредиту, а именно штрафы и пени. Агентство ипотечного жилищного кредитования выступает гарантом, что заемщиком не будет допущена просрочка. Однако АИЖК не будет выплачивать штрафы и пени за заемщика неизменно. После неуплаты заемщиком более трех раз, штрафы и пени взыскиваются уже в пользу агентства.

Процедура оформления

Для получения государственной помощи по выплате ипотеки, заемщику необходимо руководствоваться следующим планом действий:

Нужно обратиться в банк, с которым заключен договор ипотечного кредитования Сделать это можно в любом отделении данного банка
Необходимо проконсультироваться у кредитного специалиста банка по поводу возможности получения субсидии банка, вследствие того, что заемщик находится в сложном финансовом положении. Сотрудник банка объяснит какие варианты реструктуризации кредита могут подойти для заемщика. Кроме того, в банке предоставят список документов, которые нужно собрать.
После сбора документов, заемщику еще раз нужно посетить отделение банка Для подачи заявления на проведение реструктуризации
Чрез несколько дней После рассмотрения банком заявления на реструктуризацию, сторонам потребуется перезаключить договор ипотеки на новых условиях

Список документов

Для изменения условий ипотеки в отношении заемщика, и получения содействия государства, заемщику требуется подготовить следующий список документов:

Паспорт гражданина РФ необходимо делать копию паспорта и взять с собой оригинал.
кредитный договор Предоставляется копия договора заемщика со всеми приложениями к нему
Документы на объект недвижимости Свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье либо выписка из ЕГРН. А также документы, подтверждающие, что заемщик не имеет другого жилья в собственности
Справка 2-НДФЛ либо справка по форме банка. Этот документ требуется для подтверждения уровня дохода заемщика (кроме того, могут потребоваться справки на всех дееспособных членов семьи)
Доказательства, подтверждающие трудное финансовое положение заемщика и его семьи Например:
  • в случае увольнения с работы, потребуется представление в банк оригинала трудовой книжки, содержащей соответствующую запись;
  • в случае учета заемщика на бирже труда, необходимо предоставить справку с нее. В ней указывается информация о размере получаемого пособия;
  • в случае утраты заработка вследствие болезни либо инвалидности, то нужно предоставить заключения врачей или справка о группе инвалидности;

Данный перечень документов является ориентировочным. В конкретном банке может быть определен собственный список документов, необходимый для реструктуризации ипотеки.

Читать еще:  Что делать с ипотекой при разводе супругов

После сбора всех нужных документов, заемщику нужно составить заявление в банк.

В данном заявлении должны содержаться сведения:

Дата и число договора Первоначальной ипотеки
Основные существенные условия договора размер, срок и процентная ставка
Дата, с которой заемщик потерял возможность выплачивать ипотеку в определенном объеме и основания случившегося
Сведения об отсутствии просрочек пи оплате регулярных платежей
Сумма выплаченная на данный момент заемщиком
Просьба об изменении условий кредитного договора и желаемый вариант его реструктуризации
Размер выплат Которые заемщик сможет выплачивать
Подпись а также способ получения ответа на данное заявление

В качестве приложений к заявке прикладываются все вышеуказанные документы. На рассмотрение заявки банком обычно требуется примерно 5-10 дней.

В случае отказа в проведении реструктуризации, заемщику должен быть направлен письменный ответ с указанием конкретных причин отказа.

В какое отделение обращаться?

Для получения реструктуризации ипотеки, заемщику нужно обратиться в любое отделение своего банка (где оформлен займ).

Кредитный специалист банка поможет составить заявление, проверит документы и направит документы в главный офис банка. После чего ипотечный отдел будет сотрудничать с агентством ипотечного жилищного кредитования, поскольку именно данный государственный орган осуществляет выплаты бюджетных средств.

В АИЖК направляются вышеуказанные документы, а ответ а заявку поступит из агентства в банк.

Обратите внимание, что на день составления заявки у заемщика должна быть безукоризненная кредитная история за последние 12 месяцев.

Помимо этого, обращаться за реструктуризацией возможно только в банк, участвующий в программе партнерства с АИЖК. Ознакомиться со списком банков-партнеров агентства можно на сайте АИЖК.

Таким образом, реструктуризация ипотеки является важным инструментом, который позволил при поддержке государства множеству россиян восстановить свое имущественное положение, и не лишиться при этом так трудно доставшейся недвижимости.

Видео: Реструктуризация ипотеки с помощью государства:

Реструктуризация ипотечного кредита: как погасить долг перед банком и не остаться на улице?

С одной стороны, ипотечные кредиты помогают людям обзавестись собственным жильем, но с другой – они требуют стабильности финансового положения на протяжении очень долгого срока. В наше время мало кто может гарантировать это. Снижение зарплаты или потеря работы, ухудшение состояния здоровья, колебания курса валют и другие форс-мажорные ситуации – никто не застрахован от подобных неприятностей. Что делать, если обстоятельства больше не позволяют выплачивать кредит на прежних условиях? В этом случае поможет реструктуризация ипотеки.

Реструктуризация: варианты погашения ипотеки

Реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий выплат на приемлемые для заемщика, оказавшегося в безвыходном положении. Реструктуризация ипотеки позволяет:

  • сохранить жилье за счет уменьшения размера ежемесячных платежей;
  • продать квартиру и приобрести в ипотеку новую, более доступную;
  • получить иные льготы в погашении займа.

При этом кредитная история заемщика не будет испорчена, а сколько сил и нервов сохраняет такое решение, каждый может представить сам.

Для реструктуризации можно обратиться:

  • непосредственно в банк, выдавший кредит;
  • в риелторскую компанию, предлагающую подобную услугу.

Банк, казалось бы, самый очевидный выбор, но он же – не самый надежный. Кредитные организации неохотно идут на реструктуризацию и тем более на рефинансирование – выдачу нового кредита для погашения первого.

Другой вариант – обратиться в риелторское агентство, предлагающее программы по реструктуризации ипотеки. Здесь шансы на успех выше, чем где бы то ни было. Почему? В сущности, специалистам агентства нужно лишь оценить квартиру и убедиться, что ее стоимость больше суммы долга. Агентство предложит и реализует наиболее практичный вариант: продаст проблемный объект недвижимости и приобретет новый, меньшей стоимости, с использованием собственных средств клиента или же нового максимально выгодного ипотечного кредита. Данный способ является наиболее интересным, так как позволяет значительно уменьшить суммы ежемесячных платежей и при этом не остаться на улице.

В этой статье мы сравним оба варианта реструктуризации ипотечного кредита: с помощью банка и агентства недвижимости.

Цитата

«Сегодня доля просрочек по валютным ипотечным кредитам уже составила 13.9%, — ссылается на данные ЦБ РФ руководитель проекта по реструктуризации ипотеки агентства «Азбука Жилья» Елена Семенча.- Причем специалисты предвещают существенный рост этого показателя уже в ближайшее время. И это логично. Например, если при приобретении квартиры люди, исходя из уровня своего дохода, брали валютную ипотеку с ежемесячной выплатой порядка 24 000 рублей в месяц, то в соответствие с нынешним курсом ежемесячный платеж стал 80 000 рублей. Такое изменение приводит к отсутствию возможности у заемщика погашать ипотечный кредит».

Схемы и программы реструктуризации

Реструктуризация ипотечного кредита в банке может иметь следующие формы:

  • Увеличение срока кредита – такой вариант позволяет уменьшить ежемесячные выплаты, но повышает сумму итоговой переплаты.
  • Льготный период, или кредитные каникулы, – в течение нескольких месяцев заемщик выплачивает лишь проценты за использование кредита, но эта схема увеличивает срок выплат и переплату.
  • Рефинансирование – это получение нового кредита на более выгодных условиях в том же или стороннем банке. Этими средствами погашается первый ипотечный кредит.
  • Изменение валюты кредита – при значительном изменении курсов валют банк дает возможность перевести кредит из одной валюты в другую, что снизит выплаты.
  • Отмена штрафов и пени – иногда банки готовы простить суммы, которые были начислены вследствие просроченной задолженности.
  • Полное досрочное погашение – можно погасить ипотеку досрочно. Единовременный возврат кредита дает возможность сэкономить на переплате. Однако в случае форс-мажорных ситуаций этот вариант вряд ли может быть реализован.

Агентство недвижимости

Эксперты агентства в ходе проведения оценки объекта недвижимости делают экспертное заключение о целесообразности реализации данного объекта. Если стоимость недвижимости оказывается больше, чем сумма долга перед банком, вам помогут реструктуризировать ипотечный кредит. Эксперты агентства осуществляют поиск покупателя на объект, пользуясь рекламными возможностями агентства.

  • Все или часть средств от реализации объекта недвижимости идут на погашение кредитного долга. Оставшиеся после погашения кредита средства по желанию клиента могут быть использованы на первый взнос по новому ипотечному кредиту на более доступную недвижимость, предложенную агентством.
  • Сумма долга передается в банк для погашения кредиторской задолженности, после чего с объекта недвижимости снимается обременение.
  • В случае необходимости сумма кредитного долга может быть погашена и с привлечением средств агентства.

Выгода клиента:

  • собственный объект недвижимости;
  • сниженные выплаты по ипотеке в рублях;
  • хорошая кредитная история.

Условия реструктуризации ипотечного кредита

Наилучшие шансы реструктурировать долг у тех заемщиков, которые не имеют просрочек по кредиту и могут предоставить задокументированное доказательство невозможности производить выплаты в прежнем объеме на текущий момент, но способны выплачивать долг меньшими суммами или через определенное время. Последний пункт особенно важен – если банк решит, что шансы на восстановление платежеспособности невелики, в рефинансировании будет отказано.

Важно!

Многие банки ограничивают круг кредитных организаций, чьим клиентам они готовы предоставить услуги рефинансирования. Это может стать препятствием для получения нового ипотечного кредита в той или иной банковской структуре.

Агентство недвижимости

Основным условием рефинансирования ипотеки через агентство является экономическая целесообразность. Стоимость объекта недвижимости, как уже было сказано, должна быть больше суммы кредитной задолженности. В сущности, это единственное значимое условие.

Пример из практики

Исходная ситуация . Клиент приобрел квартиру в Москве (район Некрасовка) в марте 2015 г. с использованием ипотечных средств. Была выбрана рублевая ипотека. Стоимость объекта составляла 7 200 000 рублей. Величина кредитных средств 6 500 000 рублей. Ставка по кредиту 13%. Долг перед банком на настоящий момент – 4 300 000 рублей. По причине увольнения с предыдущего места работы владелец квартиры не может оплачивать ежемесячные суммы долга по ипотеке. Его финансовые возможности позволяют вносить не более 35 000 рублей в месяц. Остаток долга банку – 4 300 000 рублей.

Решение : Рыночная стоимость объекта сегодня – 7 900 000 рублей. Остаток средств клиента после реализации объекта недвижимости специалистами риелторского агентства: 7 900 000 – 4 300 000 = 3 600 000 рублей. Часть данной суммы была направлена на первоначальный взнос по ипотеке на приобретение нового объекта недвижимости.

Результат : клиент остался в квартире аналогичной площади, но немного дальше от Москвы. Сумма ежемесячного платежа снизилась до приемлемой.

Необходимые документы

В стандартный список документов, запрашиваемых при оформлении реструктуризации ипотечного кредита, входят:

  • заверенная работодателем копия трудовой книжки или ее оригинал с записью об увольнении (если таковое имело место быть);
  • справка с последнего места работы о размере дохода за последний завершенный и текущий год;
  • иные документы, свидетельствующие о наличии дополнительных доходов заемщика (при наличии);
  • анкета-заявление на реструктуризацию ипотеки;
  • паспорт;
  • документы по имеющимся и уже исполненным долговым обязательствам;
  • кредитный договор между заемщиком и ипотечным кредитором;
  • договоров поручительства и страхования, договор ипотеки;
  • копия закладной, заверенной ипотечным кредитором.

При наличии потребуется предоставить также:

  • документы о семейном положении;
  • документы об образовании;
  • документы, подтверждающие состояние здоровья;
  • военный билет;
  • график платежей по кредитному договору;
  • выписки по счетам / справка об остатке ссудной задолженности;
  • документы, подтверждающие другие регулярные доходы;
  • документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего движимого и недвижимого имущества.

Агентство недвижимости

В случае реструктуризации ипотечного долга через риелторское агентство последнему потребуется предоставить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • справка из банка об остатке суммы кредиторской задолженности;
  • ИНН;
  • договор страхования титула объекта недвижимости;
  • договор страхования жизни продавца;
  • документы созаемщика.

Этапы реструктуризации

Процедура реструктуризации ипотеки в банке мало отличается от получения обычного ипотечного кредита.

  1. Заемщик подает в банк пакет документов.
  2. В течение 3-5 дней банк рассматривает заявку и уведомляет клиента о принятом решении.
  3. Проводится оценка недвижимости, которая становится предметом залога, а также страхование заемщика и квартиры.
  4. Клиент предоставляет в банк копию заявления на полное погашение кредита со штампом банка-кредитора и справку о точной сумме долга, подлежащей рефинансированию.
  5. Банк переводит деньги на счет первого кредитора.
  6. Заемщик предоставляет письмо бывшего кредитора о снятии обременения с квартиры.
  7. Документы передаются в Федеральную регистрационную службу.
  8. Зарегистрированный договор ипотеки передается в банк.

Агентство недвижимости

Риелторские агентства работают по несколько иной схеме:

  1. По просьбе клиента эксперты агентства рассматривают пакет документов (см. выше) и дают первичную консультацию.
  2. Эксперт агентства производит оценку объекта недвижимости, делает экспертное заключение о целесообразности продажи объекта.
  3. В случае если стоимость объекта недвижимости больше, чем сумма кредитного долга, заключается договор на продажу объекта недвижимости и агентство, используя свои рекламные возможности, осуществляет поиск покупателей.
  4. Оформляется сделка купли-продажи. Покупатель или в случае необходимости агентство выплачивает кредитный долг продавца банку путем перевода на расчетный счет последнего денежной суммы, после чего банк дает согласие на продажу объекта недвижимости и предоставляет справку о погашении суммы долга продавца. Документы передаются на госрегистрацию права. Возможна и продажа объекта недвижимости с обременением – после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя обязательство по оплате кредитного долга переходит к покупателю и снимается только после оплаты им суммы долга по кредиту.
  5. В случае необходимости приобретения новой квартиры или дома агентство осуществляет поиск подходящего объекта недвижимости, а также ведет полное юридическое сопровождение всей сделки.
Читать еще:  Что выгоднее ипотека или кредит на квартиру

Из сказанного видно, что обращение в агентство недвижимости предпочтительнее и, в конечном итоге, выгоднее, так как услуги риелтора закладываются в продажную стоимость квартиры и ее владелец не платит ничего, в то время как реструктуризация через банк может потребовать от него дополнительных расходов.

Со­глас­но дейст­ву­ю­щим за­ко­нам ри­ел­тор не обя­зан отве­чать за до­бро­со­вест­ность и чест­ность всех участ­ни­ков сдел­ки. И хо­тя мо­шен­ни­чест­во на рын­ке вто­рич­но­го жилья в на­ши дни встре­ча­ет­ся ред­ко (по­ку­па­те­лей и про­дав­цов сей­час на­деж­но за­щи­ща­ет чет­кая сис­те­ма ре­гист­ра­ции прав), по во­про­сам по­куп­ки и про­да­жи жилья, а так­же ре­струк­ту­ри­за­ции ипо­те­ки, луч­ше об­ра­щать­ся в круп­ные ком­па­нии, ко­то­рые вхо­дят в про­фес­си­о­наль­ные со­об­щест­ва. От­вет­ст­вен­ность чле­нов та­ких объ­еди­не­ний за­стра­хо­ва­на, и в слу­чае воз­ник­но­ве­ния не­пред­ви­ден­ных об­сто­я­тельств фи­нан­со­вые по­те­ри бу­дут по­кры­ты.

Кому доступна реструктуризация ипотеки государством

Предусматривая осложнения граждан с ипотекой, Правительство РФ создало агентство реструктуризации жилищной ипотеки, призванное оказывать поддержку ипотечным заемщикам в определенных ситуациях. Рассмотрим, кто и на каких условиях может претендовать на государственную реструктуризацию ипотеки

Агентство реструктуризации жилищных кредитов

Масштабный кризис мировой экономики, случившийся в 2008 году, грозил обрушить ипотечный рынок России из-за резкого падения платежеспособности заемщиков жилищных кредитов. Правительство РФ подготовило антикризисные меры поддержки заемщиков ипотеки, подвергшихся сложной жизненной ситуации. Был создан инструмент помощи для отдельных категорий заемщиков на базе ОАО «АИЖК» (агентство ипотечного жилищного кредитования, образовано в 1997 г.), с марта 2018 года ставшего АО «ДОМ.РФ».

Оператором средств, направляемых на государственную поддержку заемщикам ипотеки, в конце 2008 года назначено ОАО «АРИЖК», переименованное с 2013 года в ОАО «АФЖС».

Первый период действия госпрограммы реструктуризации – 2008-2010 годы. Помимо поддержки семей с ипотечным жильем, ее результатом стало появление собственных программ реструктуризации в ряде ипотечных банков, ранее таких услуг не оказывавших.

В 2015 году государство возобновило госпрограмму реструктуризации ипотеки (постановление Правительства РФ за № 373), которая завершилась весной 2017 года с исчерпанием целевых 4,5 миллиардов рублей, выделенных АИЖК.

В августе программу продлили (постановление Правительства РФ за №961), дополнительно выделив АИЖК 2 миллиарда рублей на нее. Описанный ниже порядок реструктуризации ипотечной задолженности в рамках госпрограммы поддержки заемщиков ипотеки, оказавшихся в сложных жизненных обстоятельствах, основан на содержании 961-го правительственного постановления.

Условия участия в государственной реструктуризации ипотеки

Заемщики ипотечного кредита имеют право обращения к госпрограмме реструктуризации на условиях, отраженных ниже. Здесь и далее (в скобках) указаны соответствующие пункты 961-го постановления.

Площадь однокомнатной квартиры (общая) должна быть менее 45 м 2 , двухкомнатной – менее 65 м 2 , с тремя жилыми комнатами и большим их числом – менее 85 м 2 (п.8 пп.«г»).

Ипотечное жилое помещение должно (будет должно) быть единственным жильем заемщика. При этом допускается владение долей до 50% в общей собственности на еще одно жилое помещение (п.8 пп.«д»).

Договор ипотечного займа должен быть оформлен минимально за 12 месяцев к дате обращения за реструктуризацией. Исключением является ипотечный заем, взятый для полного закрытия долга по жилищной ипотеке, полученного за год до подачи заявления на реструктуризацию (п.8 пп.«е»).

Категории заемщиков ипотеки, которым доступна госпрограмма реструктуризации

Согласно 8 пункта правительственного постановления за №961, заявить потребность в государственной поддержке вправе перечисленные ниже категории заемщиков ипотечного кредита (п.8 пп.«а»).

Обязательно российское гражданство. Программа реструктуризации ипотечных займов распространяется исключительно на граждан РФ, которые:

  • имеют несовершеннолетних детей (более одного) или являются их опекуном, либо попечителем;
  • являются инвалидами, либо имеют детей-инвалидов;
  • являются ветеранами боевых действий;
  • на их иждивении состоят лица возрастом менее 24 лет, являющихся школьниками, студентами, аспирантами, курсантами, интернами, ординаторами, адъюнктами либо обучающимися очно.

При несовпадении части условий (менее двух), отраженных в пункте 8 постановления за №961 (описаны выше), окончательное решение по принятию заявителя к участию в госпрограмме реструктуризации принимает межведомственная комиссия (п.9).

Как происходит государственная реструктуризация ипотеки

Поддержка граждан, являющихся заемщиками ипотечных кредитов и соответствующих рассмотренным выше критериям, осуществляется единоразовым возмещением (п.3) согласно договора реструктуризации (п.10).

Банк-кредитор должен одобрить заявку на реструктуризацию (п.5). Возможно оформление дополнительного соглашения к основному договору кредитования (займа), подписание нового договора либо мирового соглашения (договора реструктуризации).

Наибольшая возмещения по госпрограмме реструктуризации – 30% от оставшейся суммы займа, причем не более 150 000 руб. (п.6). Однако при соответствующем решении межведомственной комиссии допустимо увеличение суммы возмещения вдвое, т.е. до 300 000 руб. (п.7).

Договор реструктуризации с применением средств государственной поддержки должен соответствовать этим условиям:

  • валюта кредита – рубль. Если жилищный заем в некой иностранной валюте, его потребуется пересчитать по курсу ЦБ РФ на дату оформления договора реструктуризации (п.10 пп.«а»);
  • максимальная кредитная ставка 11,5% для ипотеки в иностранной валюте, либо не выше ставки, принятой на дату договора реструктуризации (п.10 пп.«б»);
  • сумма денежных обязательств должна быть снижена как минимум на размер предельного возмещение по госпрограмме (согласно п.6 – 150 000 руб.) за счет единовременного списания (прощения) части кредитованной суммы, либо изменения валюты кредита при реструктуризации с заведомо более низким курсом, чем названный ЦБ РФ (пп.«в»);
  • исключение потребности выплаты неустойки, отраженной в кредитном договоре. Исключением являются неустойки, ранее внесенные заемщиком или взысканные судебным решением (пп.«г»).

Оформление договора реструктуризации по госпрограмме помощи ипотечным заемщикам не может сопровождаться уменьшением сроков расчета по жилищному кредиту, а также начислением комиссии за обслуживание процедур реструктуризации (п.11).

Реструктуризация ипотеки — что это значит?

Реструктуризация ипотеки

Что такое реструктуризация, кто может за ней обратиться, что получится в результате и так ли это выгодно, как кажется на первый взгляд – читайте и решайте, будете ли вы обращаться за реструктуризацией.

Реструктуризация ипотеки — что это значит

Реструктуризация – это внесение изменений в условия существующего кредитного договора. Обычно оформляется, чтобы создать благоприятные условия для последующего погашения долга. Реструктуризация происходит, если финансовое состояние заемщика ухудшается или если банк хочет удержать хорошего плательщика и для этого снижает ставку по действующему кредиту.

По сути это уменьшение платежа, отсрочка или другие льготы по ипотечному кредиту. Реструктуризация ипотеки в 2019 году может быть реализована на основании соглашения между кредитором и заемщиком либо на основании решения суда, если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении кредитного договора для приобретения жилья, существенно изменились.

Правда, иногда банки сами “ухудшают” финансовое состояние заемщика. Одно время после поднятия ключевой ставки некоторые банки предлагали заемщикам подписать допсоглашение о повышении ставки, угрожая, что в противном случае потребуют досрочного возврата кредита. И некоторые заемщики подчинялись этому требованию – как правило, те, у которых были просрочки или другие нарушения. Ведь если заемщик меняет адрес регистрации, но не сообщает об этом банку в установленный договором срок, это тоже нарушение.

Если реструктуризация происходит в результате достигнутой договоренности, банк и заемщик на добровольных началах подписывают дополнительное соглашение к действующему кредитному договору. Если ипотечный договор был заключен до 01.07.2014, а допсоглашение подписано после этой даты, соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре. В остальных случаях допсоглашение регистрировать не надо, но нужно внести запись в ЕГРН, если соглашением меняются:

  • дата оформления залога;
  • срок исполнения обязательства;
  • сумма обязательства;
  • описание предмета залога;
  • информация о сторонах сделки, оформлении закладной, изменении оценки предмета залога или об особом порядке реализации предмета залога.

Допустим, вы покупаете квартиру на этапе строительства. В договоре предусмотрен срок оформления готовой квартиры в залог – например, спустя 3 года с момента подписания. Но если застройщик затянет строительство, вы можете подписать соглашение с банком и предоставить другой залог. Причем это может быть ваша недвижимость или объект, принадлежащий вашим родственникам, если у вас другой недвижимости нет. В этом случае родственники будут выступать залогодателями. Или можете согласовать с банком новую дату оформления квартиры в залог. Все такие изменения нужно будет зарегистрировать в Росреестре.

Другой пример регистрируемых изменений: вы взяли под залог своей квартиры одну сумму, а потом надумали докредитоваться под этот же залог. Если стоимость квартиры такое позволяет, теоретически этот вариант возможен. Такие программы прежде бывали у крупных банков, но и сейчас это еще вполне возможно, хотя придется поискать банк, который согласится на такие изменения. Правда, теперь это производится не в рамках программы, а через индивидуальное согласование. Похожий вариант – когда банк может по вашему заявлению наложить обременение на другой объект, а текущее обременение снять. Например, если вам нужно продать заложенную квартиру. Как и в предыдущем случае, на это готовы пойти не все банки и придется решать вопрос через индивидуальное согласование.

Если вы заключите допсоглашение, которым оговорите использование в гашении маткапитала, его тоже придется регистрировать. Например, если вы использовали материнский капитал или другую субсидию на гашение части ипотеки и банк позволил вам выделить долю детям в период кредитования. Такой вариант предлагает только Сбербанк, но он весьма популярен у заемщиков.

Читать еще:  При вступлении в наследство какие налоги платятся

Схожая ситуация – когда квартира была в совместной собственности супругов, но потом они развелись, поделили имущество и квартира целиком досталась одному из них. В этом случае с согласия банка можно переоформить право собственности дополнительным соглашением к действующему договору, и его тоже придется отдавать на регистрацию.

Реструктуризация может быть подписана, даже если заемщик не допустил просроченной задолженности. В этом случае после подписания допсоглашения к кредитному договору, банк имеет право внести отметку о произведенной реструктуризации в кредитную историю по данному кредиту.

Заемщик должен отдавать себе отчет, что большинство банков воспримет эту информацию негативно. Особенно в том случае, когда реструктуризация проводилась в течение последних 12 месяцев и на момент обращения за кредитом в другой банк этот кредит еще не закрыт.

При этом если заемщик захочет рефинансировать кредит и обратится в другой банк именно с этой целью, новый банк получит информацию о проведенной реструктуризации, даже если она не будет отображена в кредитной истории. Список необходимых документов для рассмотрения заявки на рефинансирование содержит справку об отсутствии или наличии дополнительных соглашений к действующему кредитному договору.

Обычно банки идут на реструктуризацию, если заемщик не справляется с действующим кредитом, но это временные сложности: потеря работы, рождение детей, болезнь и лечение и прочее, либо чтобы удержать положительного заемщика.

Виды реструктуризации

Способы реструктуризации каждый банк устанавливает сам. Как правило, если у заемщика ухудшилась ситуация и он не справляется, это такие виды:

1. Кредитные каникулы

Заемщик может выбрать отсрочку погашения основного долга при этом продолжая ежемесячно выплачивать проценты либо выбрать возможность в течение определенного времени вообще не вносить платежи по кредиту. В соответствии с новыми нормами, установленными законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ, такая отсрочка предоставляется максимум на шесть месяцев.

2. Пролонгация кредита

Срок договора по кредиту увеличивается, за счет этого снижается размер платежей по договору. Следует иметь в виду, что при этом сумма переплаты по займу увеличивается.

3. Изменение валюты кредитного договора

Если кредит был получен в иностранной валюте, он конвертируется в рубли.

4. Изменение схемы выплат

Если при заключении договора заемщик должен был платить дифференцированные платежи, после реструктуризации они станут аннуитетными.

5. Уменьшение размера процентной ставки

На такой вариант банки идут крайне неохотно и только в том случае, если разница между процентной ставкой по договору заемщика и предложениями для новых клиентов будет существенной. Например, если заемщик брал ипотечный кредит в 2013 году под 12% годовых, а в 2019 году тот же банк предлагает ипотеку на условиях 9,5% годовых.

6. Списание части долга, или суммы процентов, или пени

Обычно производится, если у заемщика есть задолженность. Банки иногда идут на уступки и могут списать часть начисленной пени или процентов при условии погашения какой-то части просроченных платежей по основному долгу. Или напротив, списать часть основного долга, при условии погашения какой-то части неуплаченных в срок процентов.

Если банк хочет поощрить добросовестного заемщика, он может сделать это с помощью таких разновидностей реструктуризации:

  1. Изменение даты оформления залога;
  2. Смена залога;
  3. Смена залогодателей;
  4. Увеличение суммы кредита.

Основания для реструктуризации

Реструктуризация ипотечного жилищного кредита чаще всего становится актуальной для заемщика, если его жизненная ситуация меняется, благодаря чему падает уровень доходов.

Реструктуризация кредита происходит, например, в связи с такими событиями:

  • изменения в работе – потеря места, понижение зарплаты и прочее;
  • потеря трудоспособности;
  • отпуск по уходу за ребенком до полутора или трех лет;
  • призыв на срочную военную службу в армии;
  • развод.

В каждом конкретном случае могут быть свои основания для проведения реструктуризации, однако следует помнить, что реструктуризация ипотечного кредита – это добрая воля банка. А некоторые банки и вовсе не будут рассматривать заявление на реструктуризацию, пока заемщик не допустит просрочку, следуя логике, что раз просрочки нет, значит клиент справляется и у него все хорошо. Однако надо ловить правильный момент, поскольку просроченный платеж в течение трех месяцев тоже будет основанием для отказа в реструктуризации.

Так что даже если у заемщика возникли указанные обстоятельства, банк не обязан заключать с ним допсоглашение и менять условия кредита. Если банк не согласен на реструктуризацию, наличие таких обстоятельств не освобождает заемщика от необходимости исполнять свои обязательства по договору и погашать кредит, а также выплачивать проценты в срок.

Однако реструктурировать банк может и долг добросовестного заемщика. При первом рассмотрении это может выглядеть как поощрение — когда банк снизит процентную ставку с 14% до 10,9%. Но это тоже реструктуризация, и другие банки будут воспринимать ее как негативный отпечаток на кредитной истории. Поэтому если в дальнейшем такой клиент захочет провести рефинансирование под 9,5% очень велика вероятность, что ему откажут. Очень мало банков, которые готовы оформить рефинансирование после проведенной реструктуризации.

Порядок реструктуризации

Реструктуризация долга по ипотеке – это определенная последовательность действий, которую лучше выстраивать по такому алгоритму:

Пункт 1. Обратитесь в банк

В отделение банка, где обслуживается ваш кредит надо представить заявление с документами. Многие банки дают возможность передавать такие обращения онлайн. Если в вашем банке есть такая услуга, вы можете ею воспользоваться, но лучше оставить это на совсем крайний случай. Если есть возможность, лучше все-таки обратиться в банк лично – напишите заявление, возьмите с собой второй экземпляр и попросите, чтобы на нем поставили входящий номер и расписались в получении.

Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, будет различаться в зависимости от требований банка и обстоятельств, которые заставили заемщика обратиться за реструктуризацией. Однако в любом случае возникновение у заемщика оснований, на которые он ссылается, нужно подтвердить документально.

В связи с этим, как правило, для рассмотрения вопроса о реструктуризации представляют:

  1. паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
  2. документ о финансовом положении заемщика за последние несколько месяцев – к примеру, справку о доходах;
  3. документы, подтверждающие возникшие обстоятельства, из-за которых требуется реструктуризация.

К последнему пункту можно, к примеру, отнести:

  • копию уведомления о предстоящем сокращении, заверенную работодателем;
  • копию приказа об изменении условий трудового договора – в том числе уменьшение заработной платы, также заверенную предприятием;
  • документы, подтверждающие возникшую нетрудоспособность – листок нетрудоспособности, справка об инвалидности и прочее;
  • справки других кредиторов, с которыми у заемщика заключены договоры займа, с указанием сумм остатка долга, срока погашения и предусмотренного графика платежей.

Банк может потребовать предоставить другие документы для реструктуризации ипотеки, если сочтет, что перечисленных недостаточно для принятия решения.

Обратите внимание – если вы уволились по собственному желанию или работодатель расстался с вами из-за нарушений трудовой дисциплины, получится, что вы сами ухудшили свое финансовое положение, а значит не вправе претендовать на поблажки. А вот если вас сократили, или ваш работодатель ликвидируется, или вас закончился срок трудового договора, это действительно ухудшение и вы можете просить об предоставлении помощи.

Пункт 2. Дождитесь решения банка

Банк учтет все обстоятельства вашего дела, проанализирует возможность проведения реструктуризации, в зависимости от результатов примет положительное или отрицательное решение и сообщит вам о нем.

Заявления может рассматриваться около двух недель. Если принятое решение будет положительным, банк сообщит вам, на каких условиях он готов провести реструктуризацию.

Пункт 3. Подпишите документы

Если предложенные банком условия реструктуризации для вас приемлемы, необходимо обратиться в банк, чтобы внести изменения в кредитный договор, договор ипотеки и закладную. После оформления всех изменений банк предоставит вам новый график платежей по кредиту.

Если будет меняться срок кредита или сумма обеспеченного ипотекой обязательства, нужно будет также обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в регистрационную запись об ипотеке.

Если банк примет решение отказать вам в реструктуризации, вы можете обжаловать отказ в суде.

Реструктуризация с помощью «ДОМ.РФ»

АО «ДОМ.РФ» (ранее – АИЖК) участвует в программе помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, которые оказались в сложной финансовой ситуации. Эта программа заключается в реструктуризации кредиторами-участниками программы выданных ипотечных жилищных кредитов с последующим возмещением им возникших при этом убытков через АО «ДОМ.РФ» за счет бюджетных средств. Таким способом государство старается поддержать как заемщиков, так и кредиторов.

Пунктом 5 Основных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 20.04.2015 N 373, предусмотрено несколько вариантов оформления реструктуризации. Она может осуществляться через заключение между кредитором и заемщиком:

  • соглашения об изменении условий заключенного кредитного договора;
  • нового кредитного договора, сумма по которому выдается в целях полного погашения задолженности по реструктурируемому ипотечному жилищному кредиту;
  • мирового соглашения.

Программа помогла многим заемщикам, но на данный момент, к сожалению, не работает, поскольку заложенные в бюджете деньги закончились. Однако есть вероятность, что в будущем она снова начнет действовать, если в бюджете появится необходимая сумма.

Как сделать реструктуризацию ипотечного долга после суда

Если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, в последующем сильно изменились, это может стать основанием для внесения изменений в кредитный договор. В частности, основанием для изменения договора может выступить факт, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности.

В то же время в п. 8 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 указано, что повышение курса валюты кредита или увольнение по собственному желанию, не могут служить основаниями для реструктуризации кредита в судебном порядке.

В суд за защитой прав могут обратиться и кредитор – если заемщик нарушает условия соглашения, и заемщик – если он обратился за реструктуризацией, а банк ему отказал. Если должник в ходе рассмотрения дела докажет, что кредит просрочен по уважительной причине, суд может назначить реструктуризацию долга. Однако суд может принять такое решение только при условии, что банк согласен на новые условия. Суд не может обязать кредитора заключить новый договор, если он не согласен.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector