Рефинансирование ипотеки как происходит

Как происходит перекредитование ипотеки в банках

Как правило оформление ипотечного кредита осуществляется на достаточно продолжительное время. Долговые обязательства, взятые 5, 10 лет назад уже могут значительно отличаться по своим основным условиям, предлагаемых банками в настоящее время. Кроме того, открывающиеся организации, желая привлечь клиентов к себе, могут предлагать кредитование ипотеки по низким процентам и более мягким условиям, чем их конкуренты.

Что такое перекредитование или рефинансирование ипотеки

Что такое рефинансирование ипотеки и имеет ли оно какие-либо отличия от перекредитования? По своей сути, под этими понятиями определяют один и тот же процесс, заключающийся в оформлении одного займа для погашения другого, взятого ранее.

Два определения возникли по той причине, что рефинансированием такой процесс банковская организация определяет для себя – то есть фактически юридическое лицо на определенных условиях предоставляет гражданину определенной страны (в нашем случае РФ) целевой кредит, единственным назначением которого будет полное погашение имеющегося долгового обязательства в этом же или другом банке.

Определение перекредитования, в свою очередь, больше относится к самому заемщику, который оформляет второй кредит с целью осуществления выплат по первому. После выполнения такой процедуры в итоге на кредиторе остаются долги лишь по второму займу, и он обязуется их погашать в соответствии с графиком платежей и в тех суммах, какие указаны в договоре, который он подписал.

Условия банков для перекредитования ипотеки

Итак, предложения банков по рефинансированию ипотеки в настоящее время имеются в большом количестве, но каждая из организаций, естественно, выдвигает и определенные требования к заемщику.

Таким образом, на перекредитование определенное лицо может рассчитывать в следующих случаях:

  • Если он является платежеспособным. Практически каждый банк накладывает ограничения на рефинансирование, согласование которого зависит от получения гражданином стабильного дохода;
  • Хорошая кредитная история. В этом случае будет браться во внимание не только выплата первоначального кредита – банк будет обращать внимание на процесс погашения всех имевшихся займов за последние 15 лет. Значение будет иметь отсутствие пропусков по выплатам, их своевременность и полное соответствие положенным суммам. С другой стороны, наличие плохой истории не всегда будет означать отказ от процедуры рефинансирования;
  • Определенный возраст кредитора. Каждый банк может использовать свои ограничения, но в большинстве случаев они находятся в пределах от 21 года до 65-70 лет;
  • Определенное время, в течение которого заемщик отработал на последнем месте работы и общая продолжительность стажа.

Как работает перекредитование ипотеки и почему банки на это идут?

Если на вас оформлена ипотека, рефинансирование может иметь некоторые положительные стороны в следующем случае:

  • Если имеется возможность уменьшить ставку по кредиту. Такой вариант больше всего подходит тем, кто оформлял первый займ несколько лет назад – 5, 8, 10 и т.д. В большинстве случаев на текущий год перекредитование ипотеки под меньший процент может предложить большое количество банковских организаций, осуществляющих свою деятельность на территории нашей страны. Однако специалисты в сфере кредитования советуют выполнять подобное действие в том случае, если между вашим старым кредитом и тем, на который вы обратили внимание, имеется разница, начинающаяся от двух процентов. Данный факт связан с тем, что меньшая разница с учетом времени ожидания, оформления документов, сопутствующих расходов в итоге может не дать никакой выгоды;
  • Снижение обязательной величины ежемесячного взноса. Зачастую, конечно, такой факт обеспечивается за счет увеличения продолжительности погашения обязательства, но большинство заемщиков такой вариант вполне устраивает, и они подают документы на перекредитование ипотеки;
  • Уменьшение общего срока, на который будет произведено перекредитование. Возможно, при таком варианте несколько повысится величина ежемесячного платежа, но при этом итоговая сумма, которую должен будет выплатить кредитор, будет меньшей;
  • Изменение валюты, в которой выплачивается кредит. В течение нескольких лет соотношение валют значительно изменилось, и, возможно, в связи с текущим курсом для заемщика изменение доллара на рубль или наоборот, будет лучшим рефинансированием ипотеки;
  • Возможность осуществить рефинансирование ипотеки других банков в том случае, если условия или политика настоящей организации, в которой оформлен займ, не устраивает кредитора. Однако, необходимо понимать, что на подобную процедуру первоначальный банк-заемщик должен дать свое письменное согласие

Почему такая процедура будет выгодна банку?

В принципе, основная деятельность банков направлена на осуществление денежных операций с дальнейшим получением выгоды. Кредитование лиц в любом случае приводит к получению такой прибыли, и если определенная организация может предложить более выгодные условия по займу, одновременно с этим извлекая выгоду для себя, как юридического лица, то они выполняют такое действие.

Несколько лет назад, когда банков существовало не так уж много, для заемщиков имелись менее выгодные условия и перевести существующий долг в другую организацию практически не представлялось возможным. На сегодняшний день банков уже достаточно много и каждый из них старается привлечь к себе клиента лучшими условиями, в частности, и в области рефинансирования ипотечных кредитов.

Как работает перекредитование?

Поскольку такая процедура по своей сути является целевой программой, то основным условием рефинансирования является использование полученных средств исключительно на погашение взятого ранее ипотечного кредита.

Для обеспечения такого условия зачастую клиент не получает такие средства на руки – фактически банк переводит их самостоятельно на счет той кредитной или банковской организации, в которой у кредитора имеется долговое обязательство. Основным условием ипотечного кредитования является нахождение квартиры, для приобретения которой, собственно, и берется кредит, в залоге банка. После того, как деньги, предназначенные для рефинансирования, поступают на ее счет, с объекта недвижимости обременение временно снимают и далее уже переводят в залог организации, предоставившей услугу перекредитования.

Пошаговая инструкция: как оформить перекредитование ипотеки в Сбербанке

Как происходит рефинансирование ипотеки в сбербанке? Процедура, осуществляемая в этом банке, происходит следующим образом:

  • Обращение к сотрудникам банка для выяснения возможности оформления в соответствии с имеющимися условиями;
  • Сбор и предоставление необходимой документации;
  • Вынесение решения. Если оно будет положительным, реализовать процедуру возможно в течение 3 месяцев;
  • Получение разрешения от банка, в котором был взят первоначальный ипотечный кредит;
  • Предоставление документации, касающейся объекта недвижимости, относительно которого выполняется рефинансирование;
  • Перечисление Сбербанком необходимой суммы на счет организации для полного погашения взятой ипотеки;
  • Регистрация нового кредита.

Перекредитование ипотеки в Сбербанке возможно при следующих условиях:

  • Ипотека была оформлена в российских рублях, долларах или евро;
  • По данному кредиту не было длительных просрочек и на момент подачи заявления никаких пропусков платежей нет;
  • Ипотечный кредит не был реструктуризирован;
  • На момент подачи заявления заемщик выплачивает ипотеку на протяжении периода, который равен или более одного года;
  • Если сумма оставшегося долга составляет не более 80% от общего тела долга;
  • Если сумма долга составляет более, чем 300 тысяч рублей.

Для того, чтобы осуществить рефинансирование ипотеки в Сбербанке, заявитель должен предоставить такие документы:

  • Документы, подтверждающие личность заявителя (аналогичное требование предъявляется и к поручителю, если он имеется);
  • Свидетельство о рождении детей, не достигших совершеннолетия;
  • Если заявителем является мужчина до 27 лет, то потребуется также военный билет;
  • Свидетельство о браке или разводе, если они имеются;
  • Документы с места основной работы лица – копия трудовой книжки (заверенная настоящим работодателем), трудового договора и справка о доходах (2-НДФЛ);
  • Документы по ипотечной квартире – техпаспорт объекта, свидетельство о праве собственности, выписка из Единого Государственного Реестра;
  • Справка из банковской организации, которая содержит информацию о текущей сумме задолженности и отсутствии просрочек, как текущих, так и уже погашенных. Кроме того, потребуется предоставить сам кредитный договор и приложенный график его погашения.

По какой же ставке можно осуществить рефинансирование кредита в Сбербанке? Наиболее выгодные условия банк предоставляет для тех лиц, которые имеют оформленную в нем зарплатную карточку:

  • Если продолжительность кредитования не превышает 10 лет, в таком случае процентная ставка будет начинаться от 14,25%;
  • Если срок составляет от 10 до 20 лет – 14,25%;
  • От 20 до 30 лет – 14,75%.

В том случае, если зарплатной карты этого банка заявитель не имеет, процентные ставки в соответствии с продолжительностью кредита будут на 0,5% больше. Кроме того, сбербанк может предоставлять особые условия семьям, в которых один из супругов не достиг возраста в 35 лет или же в семье родился ребенок.

Лучшие предложения рефинансирования в банках России, их плюсы и минусы

Рассмотрим лучшие предложения по рефинансированию ипотеки Российских банков и их основные условия.

Рефинансирование ипотеки в ВТБ 24

Максимальная сумма, которую можно получить, составляет 30 млн. рублей. Одним из положительных моментов перекредитования ипотеки в ВТБ 24 является достаточно низкая ставка – 10,7%, но она возможна в том случае, если заемщик выполнит условие комплексного страхования жизни и здоровья – в случае их отсутствия ставка увеличивается на 1%. Заявление о возможности перекредитования рассматривают в течение 5 дней, и максимальная продолжительность периода возвращения займа не может превышать 30 лет. Рассмотрение самой заявки и процедура оформления не требуют от заемщика никаких дополнительных затрат.

Райффайзен банк

Рефинансирование ипотеки в нем осуществляется по процентной ставке 11,5%. Небольшим недостатком является несколько ограниченный размер суммы, которую можно оформить – она составляет 26 млн. рублей – некоторые банки предоставляют гораздо большие суммы. Срок, на который возможно оформление кредита, может быть продолжительностью от 1 года до 25 лет.

Рефинансирование ипотеки в Газпромбанке

Процедура перекредитования может осуществляться как в рублях, так и в долларах – это одно из основных преимуществ, поскольку большинство банков придерживаются все же национальной валюты при таких операциях. Сумма, которую можно получить, начинается от 600 тысяч и заканчивается 45 млн. рублей – это также выгодное условие – достаточно большие суммы могут предоставить далеко не все организации. Кредит можно получить на срок, не превышающий 30 лет и процентная ставка при условии оформления страховки будет начинаться от 13,5% для городской недвижимости и 14,5 для загородной.

Рефинансирование ипотеки в банке Дельтакредит

Некоторым недостатком такой операции в этом банке является наличие комиссии за регистрацию договора, оплату нотариальных пошлин, а также обязательное оформление страховки. Возраст заявителя должен находиться в пределах от 20 до 65 лет и продолжительность выплат не может быть более, чем 25 лет. Минимальная ставка, которая предоставляется – 8,75%, при этом обязательно обеспечить наличие созаемщика по кредиту.

Рефинансирование ипотеки в РосЕвроБанке

Преимуществом является возможность оформления займа на срок до 40 лет (при определенном возрасте заемщика), а также то, что получить средства можно как в рублях, так и в долларах. Процентная ставка в зависимости от условий кредитования составляет от 10,5 до 12%.

Тинькофф банк

Тинькофф банк сам не осуществляет рефинансирование ипотеки. Однако, имеется возможность воспользоваться его посредническими услугами – поданная заявка в банк Тинькофф будет автоматически разослана в организации, имеющие лучшие условия по перекредитованию. Далее заявитель уже может самостоятельно определить один из банков, который согласен произвести рефинансирование его ипотеки.

Читать еще:  Что лучше ипотека или потребительский кредит отзывы

Банк Открытие

Организация предлагает осуществление процедуры рефинансирования суммы от 500 тысяч до 30 млн. рублей. При этом возраст заемщика должен находиться в пределах от 18 до 65 лет – стоит заметить, что мало банковских организаций может предоставить подобную услугу, начиная с такого молодого возраста. Минимальная процентная ставка по кредиту начинается от 10%.

Итак, при необходимости улучшения условий выплаты долгового обязательства, заемщик может осуществить процедуру перекредитования или рефинансирования. Обращение в банк предполагает предоставление необходимого пакета документов, а также соблюдение определенных условий, которые в каждой организации могут несколько отличаться.

Что такое рефинансирование ипотеки и чем оно отличается от реструктуризации

Не все заемщики, которые даже используют перекредитование, могут с уверенность ответить на вопрос, что такое рефинансирование ипотеки. Если говорить коротко, процедура заключается в том, что заемщик берет новый кредит для выплаты действующего. Обычно рефинансирование ипотеки – это вынужденная мера в период экономической нестабильности, когда реальные доходы населения падают. Рефинансирование ипотеки зачастую используют с целью избежать просрочки по кредиту и связанных с ней неприятностей – вплоть до потери приобретаемого жилья, которое по суду может отойти в собственность банка.

При этом перекредитование ипотеки под меньший процент не стоит путать с таким понятием, как реструктуризация ипотеки. Подробнее о том, что такое реструктуризация ипотеки, мы расскажем в соответствующем разделе статьи.

Что такое рефинансирование ипотеки

Отвечая на вопрос, что такое рефинансирование ипотеки, можно сказать, что это новый кредит по более выгодной для заемщика ставке, с помощью которого он может погасить ипотеку. Клиенты банков, выбирают реструктуризацию ипотечного кредита для того, чтобы облегчить условия выплаты ипотеки – снизить ставку по кредиту, а значит, и сумму регулярных платежей. В этом случае клиент банка может избавиться от необходимости выплачивать кредит на недвижимость и, закрыв задолженность, перейти к погашению более легкого в финансовом плане нового займа. Кроме того, рефинансирование ипотеки используется, чтобы при досрочной выплате займа получить недвижимость в собственность для ее последующей реализации.

Основных способов, как рефинансировать ипотеку, существует два: смена банка-залогодержателя и вывод квартиры из-под залога.

Рассмотрим вкратце каждый из них.

В случае перехода от одного банка к другому вы берете новый кредит на ипотеку и оформляете залог квартиры на более выгодных условиях. Целью такого кредита является снижение процентной ставки или объединение нескольких кредитов разного вида в один. При этом устанавливается общая ставка и определяется единый график по выплатам.

При выкупе квартиры берется беззалоговый кредит, средствами которого погашается ипотека, а квартира переходит в собственность заемщика. В этом случае сам кредит, как правило, становится дороже. Квартиру при этом заемщик может реализовать и за счет полученных средств, а далее расплатиться по новому кредиту.

Программы рефинансирования банков в 2018 году

В России на протяжении последних нескольких лет наблюдается резкое колебание ставок (амплитуда составляет порой 30%, а иногда доходит и до 50). В такой ситуации можно использовать перекредитование ипотеки с наибольшей выгодой.

Чтобы найти самое выгодную программу в вашем регионе от банков, которые предлагают перекредитование ипотеки под меньший процент, вы можете использовать удобный поиск сайта «Выберу.ру». Для этого зайдите во вкладку «Банки» и выберите раздел «Ипотеки». В левой колонке будет список дополнительных условий в пункте «Быстрый поиск», «Условия ипотеки» нажмите на строчку «Перекредитование ипотеки». Если вас интересуют какие-то дополнительные параметры рефинансирования ипотечных кредитов, укажите их, выбрав из общего перечня слева. В разделе «Калькулятор ипотеки» в левом верхнем углу страницы укажите необходимую сумму и подходящий срок программы рефинансирования и нажмите «Подобрать ипотеку». После этого вы сможете сравнить предложения различных банков по своему региону за 2018 год и определить для себя наиболее выгодный вариант рефинансирования ипотеки.

На нашем сайте вы можете также перейти к оформлению онлайн-заявки.

Документы для рефинансирования ипотеки

Процесс рефинансирования ипотеки может занять до 4 месяцев, в течение которых ипотека будет считаться необеспеченной, а ставка кредита будет выше на несколько процентов.

Большинство банков потребуют предоставить следующие документы для рефинансирования ипотеки:

  • Заявление. Может быть подано в письменном или электронном виде (анкета заполняется по форме банка);
  • Паспорт гражданина РФ (если банки выдают кредиты гражданам другого государства, можно использовать документы этих стран). При этом женатым/замужним клиентам понадобится также письменное и нотариально заверенное согласие супруги/супруга;
  • Справка 2-НДФЛ/3-НДФЛ или справка по форме самой кредитно-финансовой организации, которую нужно будет заполнить (включая печать предприятия и подпись руководителя) по месту работы. Если есть дополнительные источники заработка, их также нужно будет подтвердить соответствующими документами. Банк может затребовать в дополнение к этому выписку с лицевого счета заемщика.
  • Документ о подтверждении занятости – копия трудовой книжки или договора ГПХ. Если вы являетесь зарплатным клиентом того банка, в котором оформляете рефинансирование, эта справка вам не понадобится.
  • СНИЛС и ИНН. Некоторые банки требуют оба документа, для некоторых достаточно одного из них (к примеру, рефинансирование ипотеки в ВТБ 24 по условиям 2018 включает предоставление СНИЛС, а в «Альфа-Банк» можно предоставить на выбор один из документов);
  • Все документы, касающиеся действующего кредита: ипотечный договор, справка об остатке платежей, иногда включая график и сумму выплат по каждому месяцу. В дополнение к этому может потребоваться выписка, подтверждающая пополнение ипотечного счета.

В том случае, если для банка достаточно указанных документов, он может согласиться рефинансировать ипотеку. Как правило, такое решение будет небыстрым – порядка двух, а иногда и до пяти рабочих дней (это время зачастую зависит от скорости проверки данных конкретным менеджером банка). Когда вам одобрено перекредитование под меньший процент, у вас есть от трех до четырех месяцев на урегулирование ситуации с первым банком. Не все организации рады досрочному закрытию кредита, т. к. преждевременная выплата, как и задолженность по платежам, является негативным явлением: погашение кредита не по графику требует корректировки запланированного оборота средств. Взяв разрешение организации, в которой вы оформили ипотеку, нужно определить последовательность дальнейших действий с банком, выбранным для рефинансирования, – может потребоваться новое заявление на получение кредита. В случае отказа вам также нужно проконсультироваться со специалистом того организации, которая выдает кредит на погашение ипотеки, чтобы выбрать оптимальный способ решения ситуации. Когда вопрос с досрочным закрытием ипотеки будет улажен, необходимо будет собрать следующие документы для рефинансирования ипотеки – уже на саму недвижимость:

  • выписки из ЕГРН и домовой книги,
  • документ о том, что у вас нет задолженности по коммунальным платежам,
  • кадастровый паспорт.

Весь этот перечень нужно будет предоставить банку, в котором вы планируете рефинансировать ипотеку. Если все требования банка выполнены, средства будут перечислены на ипотечный счет по старому кредиту. После его погашения нужно взять справку из банка об отсутствии к вам финансовых требований. Ее можно получить в организации, в которой вы закрыли ипотеку, в течение 28 дней, если этот срок вас не устраивает и вам нужно получить ее быстрее, стоимость услуги будет составлять порядка тысячи рублей.

Далее необходимо пройти процедуру смены залогодержателя. У каждого банка она может иметь свои отличия: какие-то организации сами договариваются с банком, выдавшим ипотеку, другие, к примеру «Райффайзенбанк», предлагают клиенту забирать закладную самостоятельно. Банк может также потребовать застраховать объект залога от возможной невыплаты по кредиту – в пяле случаев можно переоформить старую страховку, но в большинстве ситуаций нужно будет заключить новый договор.

После завершения процедуры можно приступать к погашению нового займа.

Плюсы и минусы рефинансирования

Как и любая процедура перекредитования, программа ипотечного рефинансирования имеет свои плюсы и минусы для заемщика.

К достоинствам можно отнести следующие особенности рефинансирования ипотеки:

  1. Возможность изменить срок кредита на более выгодный. У вас есть возможность выбрать кредит на больший срок и выплачивать каждый месяц меньшую сумму.
  2. Уменьшение общего размера кредита. Сохранив величину ежемесячного платежа, можно снизить процентную ставку, и за счет этого общая переплата снизится.
  3. Получение квартиры в собственность. Если взять потребкредит на выплату ипотечного, недвижимость перейдет в вашу собственность. Впоследствии вы можете ее распоряжаться также по своему усмотрению, не согласовывая свои действия с банком.
  4. Изменение валюты займа. Удобно для тех, кто взял ипотеку в иностранной валюте и из-за падения курса рубля вынужден выплачивать больше. Но следует учитывать, что не каждый банк даст свое согласие на изменение валюты.
  5. Облегчение условий погашения кредита. Потребительский займ оплачивать легче, чем ипотеку, т. к. в последнем случае вы можете использовать интернет-банк или платежные терминалы, переводя средства с карты.

Среди недостатков программ рефинансирования можно выделить следующие:

  1. Увеличение общей суммы выплат. Рефинансирование может повлечь за собой выплату по более высоким процентам. Дополнительные выплаты могут быть связаны также с переоценкой недвижимости и перезаключением договора страхования.
  2. Зависимость от срока. Когда подошла уже вторая половина срока выплаты ипотеки, процедура рефинансирования ипотеки может быть невыгодной, т. к. основную часть процентной ставки к этому времени вы уже выплатите.
  3. Повторное прохождение всех этапов получения кредита. Всю процедуру получения кредита необходимо будет пройти заново. Кроме того, нет гарантии, что банк одобрит рефинансирование, к примеру, если у вас вследствие выплаты ипотеки снизился доход.
  4. Длительность и сложность процедуры. Каждый этап перекредитования связан со сбором большого пакета документов.

Привлекательным в определенной ситуации может стать тот или иной положительный фактор (и наоборот), поэтому прежде чем использовать программу ипотечного рефинансирования, нужно взвесить все за и против.

Реструктуризация ипотечного кредита

Реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий действующего кредита в том банке, в котором он был взят. Использовать реструктуризацию ипотеки можно только в том случае, если не допущено просрочек и нет непогашенных задолженностей. Реструктуризация ипотечного кредита может иметь различные формы, но многие заемщики стараются получить именно помощь со стороны государства. По специальной госпрограмме с 2016 года реструктуризация ипотеки может включать в себя часть выплат из бюджета. Реструктуризация ипотеки производится АИЖК. Сумма реструктуризации ипотеки не может быть выше 600 тысяч рублей (данные за 2018 год). При этом такая реструктуризация ипотеки влечет за собой дополнительные издержки – государству нужно заплатить налог.

Другими вариантами реструктуризации кредита может быть пролонгация, кредитные каникулы, снижение процентной ставки. Реструктуризация ипотеки в этом плане имеет больше ограничений, чем потребительский кредит. Использовать реструктуризацию ипотеки или рефинансирование, решает сам заемщик.

Нужно сразу отметить, что, если вопрос необходимо решить оперативно, лучше использовать реструктуризацию ипотеки, т. к. рефинансирование банком может сознательно затягиваться.

Итак, мы можем сказать про рефинансирование ипотеки, что это сложная и длительная процедура, которая, тем не менее, может принести определенную финансовую выгоду заемщику. Перекредитование существенно отличается от реструктуризации ипотеки, у него есть свои негативные и положительные стороны, поэтому прежде чем приступить к данной процедуре, следует взвесить все за и против.

Читать еще:  Правила поведения в многоквартирном доме жилищный кодекс

«Выберу.ру» обобщил самые выгодные предложения перекредитования под меньший процент по вашему региону. Без труда найти для себя оптимальное предложение поможет наш онлайн-поисковик.

Рефинансирование ипотеки: как снизить ставки по кредиту на жилье

Эксперты «М16-Недвижимость» рассказывают, как снизить ставку по ипотеке: что нужно для рефинансирования, как выбрать банк и при каких условиях перекредитование оказывается невыгодным.

Что такое рефинансирование ипотеки и почему банки идут на это?

Фактически это перекредитование на более выгодных условиях. Особую популярность процедура получила в последние несколько лет, когда люди, оформившие ипотеку в кризисные для рынка времена (напомним, к концу 2014 года ставки в некоторых банках достигали 20%), рефинансировали свои займы по новым, сниженным, ставкам, то есть под более выгодный процент.

Рефинансирование дает возможность переоформить имеющуюся ипотеку на более выгодных условиях кредитования

Чаще за рефинансированием заемщики обращаются в сторонние банки, так как собственный банк-кредитор в этом вопросе редко идет на встречу. Для нового банка это отличная возможность получить еще одного клиента, поэтому кредитные организации охотно соглашаются на рефинансирование ипотечных заемщиков других банков.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

Итак, как же проходит рефинансирование? Всю процедуру можно обобщить следующим чек-листом:

  1. Выбор подходящего банка
  2. Подача заявки на рефинансирование
  3. Сбор документов
  4. Погашение текущей ипотеки и выкуп квартиры
  5. Снятие и наложение обременения

Рассказываем подробнее, что входит в каждый пункт.

Выбираем подходящий банк

Как мы писали ранее, далеко не все банки готовы предоставлять рефинансирование собственным клиентам – им это просто невыгодно. На лояльность кредиторов могут рассчитывать «важные» для банка клиенты, но под эту характеристику попадают далеко не все заемщики.

В любом случае, для начала стоит попробовать подать заявку в своем банке. Если кредитор откажется снижать ставку по вашему займу до рыночного уровня, нужно попытать счастье где-то еще.

В помощь вам интернет: открывайте сайты банков и читайте, на каких условиях они готовы рефинансировать ваш заем. Для лучшего понимания стоит воспользоваться ипотечным калькулятором.

Минимальные ставки получают далеко не все заемщики, прежде чем заняться рефинансированием, убедитесь, что реальная ставка в новом банке будет ниже текущей

Объясняем, почему: привлекательная минимальная ставка предоставляется далеко не всем. Чтобы получить рефинансирование под минимально возможный процент, вам придется брать небольшую сумму на короткий срок, страховать жизнь и недвижимость, а в идеале быть еще и зарплатным клиентом этого банка.

Поэтому ипотечный калькулятор, который имеется на сайтах всех крупных банков, позволяет составить более прозрачную картину перспектив рефинансирования в каждой конкретной организации.

Подаем заявку на рефинансирование

На этом этапе вы проходите практически ту же процедуру, что и при оформлении ипотеки. После получения заявки банк тщательно проверяет ваши документы, кредитную историю, а вдобавок еще и график выплат по текущему ипотечному займу.

Если выяснится, что у вас были просрочки по погашению ипотечных платежей или оплате страховки, с высокой долей вероятности в рефинансировании вам откажут – для банка вы потенциально ненадежный заемщик. Поэтому стоит ответственно подойти к исполнению обязательств по текущему кредиту.

При рефинансировании новый банк будет внимательно проверять, как вы исполняете обязательства по текущей ипотеке – наличие просрочек по платежам станет существенным минусом

К заявке потребуются дополнительные документы. Окончательный перечень, как и всегда, определяется индивидуально в самом банке, но можно составить примерный список. Как правило, кредиторы запрашивают следующие документы:

  • Паспорт и СНИЛС
  • Справка о доходах по форме 2-НДФЛ (если вы планируете перекредитоваться в своем зарплатном банке, справка не потребуется)
  • Нотариально заверенная копия трудовой книжки или трудового договора (от зарплатных клиентов банка также не требуется)
  • Текущий кредитный договор с первым банком
  • График платежей
  • Справка об остатке ссудной задолженности

Имейте в виду, в ходе проверки сотрудники банка могут позвонить вам на работу, чтобы убедиться в правдивости представленных документов и стабильности вашего дохода.

Если результаты проверки удовлетворят банк, вы получите предварительное одобрение на рефинансирование, но для перекредитования этого пока недостаточно – следующим шагом станет сбор документов на недвижимость.

В случае отказа в рефинансировании подайте заявление в другой банк.

Собираем документы на недвижимость

Теперь банку предстоит оценить квартиру, на которую выдается ипотека. Кредитная организация должна убедиться, что стоимость недвижимости соответствует рыночной, квартира действительно принадлежит потенциальному клиенту, а состояние дома позволяет без риска взять объект в залог.

Похожую проверку недвижимость проходит и при оформлении обычной ипотеки, только тогда документацию предоставляет продавец. В случае рефинансирования это уже обязанность заемщика.

В процессе рефинансирования недвижимость придется оценить еще раз

Для оценки ценности квартиры необходимо пригласить соответствующего специалиста — оценщика. Как правило, банки рекомендуют аккредитованные оценочные фирмы, а вот отчет от сторонней компании, выбранной вами самостоятельно, могут и не принять. Услуга платная и проводится за счет заемщика.

Далее собираем пакет документов, которые необходимо предоставить в банк:

  • Договор купли-продажи недвижимости
  • Документы на право собственности
  • Кадастровый паспорт объекта
  • Справка по форме Ф40 (выдается в паспортном столе)
  • Справка об отсутствии коммунальной задолженности
  • Ранее упомянутые документы по первому кредиту – ипотечный договор, график платежей, справки об остатке ссудной задолженности и об отсутствии текущей задолженности
  • Справка о реквизитах первого банка-кредитора
  • Анкета для страхования
  • Отчет оценщика

Приведенный список носит рекомендательный характер, окончательный перечень необходимым документов следует уточнить в выбранном банке.

Выкупаем ипотеку у старого банка

После проверки квартиры и окончательного одобрения вашей ипотеки новый банк должен выкупить залоговую недвижимость у старого. Это и есть рефинансирование: заемщик подписывает документы в новом банке, после чего банк погашает оставшийся долг перед старой кредитной организацией по предоставленным вами реквизитам.

Будьте готовы к тому, что вам придется доплачивать собственные средства на погашение ипотеки в старом банке

Кстати, имейте в виду, что сумма, перечисленная новым банком, может отличаться от остатка по вашему долгу, и тогда разницу вам придется компенсировать из собственного бюджета. Почему так происходит? Как правило, заявка на ипотеку в новом банке оформляется на сумму текущей задолженности. Но за время, пока вы собираете необходимые документы и проводите оценку квартиры, на ваш долг продолжают начисляться проценты. Поэтому будьте готовы к тому, что придется понести дополнительные расходы.

После полного погашения задолженности старый банк должен предоставить вам соответствующую справку и закладную с отметкой о передаче объекта новому залогодателю.

Снятие и наложение обременения

Заключительный этап процедуры – смена залогодателя. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре. Имейте в виду, для выполнения данного действия может потребоваться присутствие представителя нового банка.

Снять и наложить обременение можно в рамках одного посещения МФЦ

Вам необходимо предоставить закладную с отметкой от старого банка, написать два заявления (на снятие обременения и его наложение в рамках нового кредита) и оплатить госпошлину в размере 500 рублей.

Только после этого процедуру рефинансирования можно считать завершенной.

Сроки и цена рефинансирования?

Процесс перекредитования продолжительный. Окончательный срок зависит от требований, предъявляемых новым банком, а также вашей личной расторопности. В среднем процедура занимает от одного до двух месяцев.

Основные расходы в процессе рефинансирования пойдут на подготовку документов, оплату госпошлин, переоформление займа и страховки. Редко, но бывает, что банки требуют оплатить их комиссию за рефинансирование.

Процедура рефинансирования недешевая, поэтому стоит заранее подсчитать, выгодно ли для вас перекредитование

В среднем общая сумма составляет порядка 50 тысяч рублей. Поэтому важно высчитать выгоду от рефинансирования и понять, стоит ли затевать процедуру.

Как сэкономить на рефинансировании?

Есть один полезный лайфхак, как снизить траты на рефинансирование – для процедуры выбирайте срок, близкий к окончанию действия страховки. В этом случае вы сможете сразу оформить страховку в рамках новой ипотеки и не переплачивать за старую.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно?

Далеко не всегда перекредитование оправданно и в принципе нужно. Во-первых, от рефинансирования стоит воздержаться клиентам, которые выплачивают ипотеку аннуитетными платежами, при этом больше половины срока по их ипотеке уже прошло. В этом случае значительная часть процентов уже выплачена, начинается погашение суммы основного долга.

Если на этом этапе поменять кредитный банк, то достигнутый прогресс будет просто аннулирован, ведь по новому кредиту вам придется заново начинать с выплаты процентов.

В ряде случаев рефинансировать ипотеку для заемщика невыгодно

Если разница между ставками незначительная, например, всего один процент, рефинансирование также не имеет смысла. Впрочем, окончательно это будет понятно только после самостоятельных расчетов. Попытайтесь хотя бы примерно посчитать, во сколько вам обойдется процедура и сколько вы сэкономите, если смените банк и программу кредитования.

Помните и про налоговый вычет. После рефинансирования вы не сможете получить вычет с потраченной на старую ипотеку суммы. Возможно, стоит сначала заняться его получением, а уже потом обращаться за рефинансированием.

Возможно ли рефинансирование в рамках льготных программ кредитования?

Безусловно! К примеру, если в вашей семье в период с начала 2018 года по конец 2022 года родился или был официально усыновлен второй, третий или последующий ребенок, вы можете обратиться за рефинансированием по программе семейной ипотеки. Минимальная ставка по данному предложению составляет 4,5%, максимальная – 6%. Ставка устанавливается на весь срок кредитования.

Вы можете рефинансировать ипотеку по любой льготной программе, требованиям которой соответствуете

Процедура рефинансирования в данном случае стандартная, только к перечню документов необходимо приложить свидетельства о рождении или судебные решения об усыновлении детей. Подробнее о программе семейной ипотеке вы можете почитать в нашем специальном материале.

Подводим итоги

Тезисно о рефинансировании ипотеки:

1. Убедитесь, что вам действительно это нужно. Если вы выплачиваете кредит аннуитетными платежами, а до конца погашения осталось меньше половины от общего срока, перекредитование невыгодно. В этом случае вы начнете заново выплачивать проценты, которые практически погасили в старом банке. Также стоит подсчитать, во сколько обойдется процедура рефинансирования, и не больше ли эта сумма той, которую вы экономите, меняя банк.

2. Тщательно подойдите к выбору банка. Озвученные в рамках рекламы ставки выдают на определенных условиях, которые подходят далеко не всем, а реальная ставка по вашему займу может быть выше настолько, что смысл в рефинансировании пропадает. Воспользуйтесь ипотечными калькуляторами, которые есть на сайтах всех крупных банков, чтобы понять, во сколько вам действительно обойдется ипотека после перекредитования и есть ли смысл затевать этот процесс.

3. Не допускайте просрочки по текущей ипотеке и страхованию. Новый банк будет тщательно проверять вашу кредитную историю, особое внимание уделяя тому, каким заемщиком вы оказались по нынешней ипотеке. И если у вас имеются просрочки по ипотечным или страховым платежам, с высокой долей вероятности в рефинансировании вам откажут.

Читать еще:  Что значит совместная собственность на квартиру

4. Помните про налоговый вычет. После рефинансирования получить вычет с потраченной в другом банке суммы не удастся. Возможно, сначала стоит заняться вычетом, а уже потом обращаться за рефинансированием.

5. Ознакомьтесь со льготными программами. Вы имеете право рефинансировать свою ипотеку, например, по льготной семейной программе, если соответствуете ее условиям.

Рефинансирование – это отличный инструмент для создания более комфортных условий ипотечного кредитования, но далеко не всем данная процедура будет выгодна. Прежде чем приступать к перекредитованию, подсчитайте возможные траты на процедуру и реальные расходы по ипотеке после рефинансирования. Затевайте процедуру, только когда убедитесь в том, что это выгодно.

Как рефинансировать ипотеку – пошаговая инструкция

У вас нет лишних денег на инвестиции и при этом вы уже несколько лет выплачиваете ипотечный кредит? Займитесь рефинансированием своего займа. Это весьма трудоемкое, но в целом достаточно выгодное мероприятие, которое поможет вам сэкономить немалые деньги.

Сейчас, когда ключевая ставка Банка России составляет 7,5%, для граждан, которые купили квартиру по ипотеке несколько лет назад, все более актуален вопрос рефинансирования ранее взятых кредитов. И если раньше эта услуга было практически экзотическим продуктом, то теперь все без исключения крупные банки предлагают рефинансировать кредит, взятый в другом банке.

Чтобы снизить себе ставку по ипотеке путем перекредитования в другом банке, вы можете как обратиться в банки напрямую, так и воспользоваться агрегатором предложений банков, которым, например, выступает тот же «Тинькофф» или другие ресурсы.

Если в первом случае все понятно, – вы работаете с одним банком и собираете пакет документов под его требования, – то во втором случае при всех его достоинствах есть скрытые недостатки: поскольку агрегатор работает с пулом банков, требования которых могут отличаться, то вам придется собирать пакет документов, устраивающий всех. Кроме того, все агрегаторы имеют свои взаимоотношения с банками, что делает процесс не до конца прозрачным.
Остановимся подробнее на процедуре рефинансирования, основных этапах процесса и тех вещах, которые вы должны знать, вовлекаясь в этот процесс.
Сбор документов

Для рефинансирования ипотечного кредита у вас должны быть готовы следующие документы:

  • Заполненная анкета банка, куда вы обращаетесь за рефинансированием.
  • Справка о доходах с места работы, подтверждающая ваш доход по форме 2-НДФЛ (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
  • Копия трудовой книжки или трудового договора (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
  • Копия основных страниц паспорта.
  • Справка об остатке задолженности в первоначальном банке-кредиторе
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (копию договора купли-продажи и копию свидетельства о собственности)
  • Копия кредитного договора и график платежей. В некоторых банках эти документы нужны на более поздних стадиях.

Итак, вы собрали все документы и подали в банк, который предоставляет услугу рефинансирования ипотеки. После получения от вас документов он, как правило, сначала принимает предварительное решение по вам, как по потенциальному заемщику и принимает решение по ставке, которую может вам предложить с учетом разных факторов: пола, возраста, опыта и места работы, соотношения стоимости залога к сумме запрашиваемого кредита. Будьте готовы к тому, что вы можете получить отказ даже в том банке, в котором вы являетесь зарплатным клиентом. К этому тоже надо быть готовым.

Если с момента заключения ипотечного договора ваши семейные обстоятельства изменились, будьте готовы, что вам придется вооружиться дополнительными документами. В случае, если вы женились или вышли замуж, потенциальный банк-кредитор может потребовать, чтобы ваша вторая половина стала созаемщиком нового кредита, аргументируя это статьями гражданского и семейного кодексов.

Не спешите соглашаться с банком и помните, что у вас есть выбор в виде брачного договора, который может регулировать не обязательно весь комплекс имущественных отношений, а отдельную его часть в виде квартиры, на которую оформлена ипотека. За брачный договор придется заплатить нотариусу порядка 10 000 рублей (цены здесь и далее московские).

Выход на сделку

Предположим, все прекрасно, и вам предварительно одобрили кредит. Теперь предстоит собрать документы по квартире. Вам понадобятся:

  • Независимая оценка квартиры. Обратите внимание на то, что у каждого банка есть свой список компаний, с которыми он работает, и свои требования к формату отчета. Таким образом, если вы сделали оценку квартиры для одного банка, она почти гарантированно не подойдет для другого, и если вдруг на этом этапе вы еще захотите рассмотреть другие банки для рефинансирования, за переделку отчета придется дополнительно доплатить, что может стать неприятным сюрпризом. Для оценочных компаний это способ заработать деньги из воздуха, а для вас – неоправданные расходы. Стоимость отчета в среднем составляет 7000- 10000 рублей, за изменения отчета под требования другого банка вам придется доплатить от 3000 рублей.
  • Единый жилищный документ, который можно получить бесплатно в центре «Мои документы».
  • Выписка из ЕГРН, ее также можно получить в центрах «Мои документы». Выписка готовится там в течение 7 рабочих дней. Впрочем, вы можете воспользоваться и другими информационно-сервисными ресурсами.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру, договор купли-продажи. В некоторых случаях требуется расписка от продавца квартиры (если покупали вторичное жилье), что вы с ним рассчитались полностью и в надлежащем порядке, но о необходимости этого документа банк вас должен уведомить заранее. Как правило после трехлетнего периода расписка не требуется.
  • Передаточный акт на квартиру.
  • Технический паспорт на квартиру. Имейте в виду, что срок действия технического паспорта составляет 5 лет. Если срок действия вашего паспорта истек, то вам необходимо обратиться в центр «Мои документы», заказать вызов технического специалиста и оплатить изготовление технического паспорта. Его стоимость с учетом вызова специалиста для двухкомнатной квартиры составляет примерно 10 000 рублей. С момента оплаты паспорт изготавливается порядка 15-20 рабочих дней. Принимаются к рассмотрению технический паспорт и начала 2000 годов и даже 90-х (экспликация и поэтажный план), в том случае если он имеется в бумажном варианте у собственника квартиры. Если тех. паспорт утерян или не был выпущен и за последние 5 лет на объекте не было инженеров БТИ, то предстоит не быстрый процесс оформления технического паспорта, который займёт порядка 3-4 недель.
  • Обновленная справка из банка о текущей задолженности по ипотечному кредиту на дату совершения сделки рефинансирования и справка о полных реквизитах счета для погашения задолженности в первоначальном банке-кредиторе. В некоторых случаях запрашивается заявление на полное досрочное погашение на дату сделки с отметкой о принятии его первичным кредитором.

Сделка

В день сделки вы приезжаете в новый банк-кредитор, открываете счет и знакомитесь с документами. По возможности просите прислать вам документы заранее, поскольку невозможно внимательно прочитать и осознать все положения договора на месте.

К слову, содержание ипотечных договоров сильно изменилось за несколько лет. Теперь банк прописывает поистине «драконовские требования» по отношению к клиенту: возможность осматривать квартиру не реже чем раз в год, возможность периодически запрашивать сведения о клиенте и его доходах, фактический запрет на сдачу квартиры в аренду, обязательство со стороны клиента уведомлять кредитора о родственниках, которых он хочет зарегистрировать в квартире и многое другое. И тут вам вдруг приходится серьезно все взвесить и решить для себя, что вам важнее – снижение ежемесячного платежа на 10000-20000 рублей или собственная относительная свобода.

Предположим, вы все подписали и вам перечислили деньги на ваш счет, а потом отправили их на счет в первоначальном банке-кредиторе. Обратите внимание на то, что в первоначальном банке-кредиторе вам необходимо будет не только погасить основной долг по ипотеке, но и те проценты, которые были начислены с даты уплаты вами очередного ежемесячного платежа. Имейте в виду, что в связи с этим, общая сумма для погашения обязательно вырастет и чем больше дней пройдет с даты очередного ежемесячного платежа, тем эта сумма будет больше.

Вам также необходимо заключить договор о страховании жизни, потери работоспособности, собственности.

Если вы думали, что на этом все закончилось – ошибаетесь. На этом этапе начинается самое интересное. Как правило новый банк-кредитор устанавливает повышенную процентную ставку на тот период, пока не будет погашена старая закладная и не оформлена новая.

Итак, вам нужно получить в первоначальном банке-кредиторе полный пакет документов на снятие обременения с вашей квартиры. Этот пакет документов включает в себя закладную, а также нотариально заверенную копию доверенности на сотрудника банка, который поставил пометку о том, что вы выполнили перед банком свои обязательства. Вам лучше также взять справку об уплаченных банку процентах и о том, что задолженность была погашена полностью.
В разных банках сроки подготовки закладной варьируются: так в Фора-банке закладную выдают через день, а в ВТБ через 15 рабочих дней. Вы сами понимаете, что от скорости предоставления закладной зависит период, в течение которого вы будете платить по повышенной ставке уже в новом банке.

С этим пакетом документов, а также паспортом и свидетельством о собственности вы идете вновь в «Мои документы» и там подаете пакет документов в Росреестр для снятия обременения. Обременение снимается в течение 7 рабочих дней. Вам выдадут уведомление о снятии обременения. Далее вам необходимо получить выписку из ЕГРН, в которой будет значится, что обременение снято. И с этими документами вам необходимо снова пойти в «Мои документы». По сроку регистрации обременения это те же 7 рабочих дней.

В некоторых ситуациях банки переоформляют закладную без участия клиента, но это, скорее, происходит, в ситуации внутренней продажи, а не рефинансирования. Здесь вы сами должны походить по центрам «Мои документы». Есть, впрочем, рынок услуг посредников, которые смогут перерегистрировать документы за вас. Сроки от этого почти не изменятся, а вам придется заплатить около 30 000 рублей (например, в Тинькофф Банке) за эти услуги.

После оформления закладной ваша ставка и платежи, соответственно, должны снизиться со следующего платежного периода.

Пример оценочной стоимости и выгоды от рефинансирования ипотеки

  • Остаток долга в первоначальном банке-кредиторе 6 130 000.
  • Изначальная процентная ставка 13,25%.
  • Сумма ежемесячного платежа 94 900.
  • Запрашиваемый на рефинансирование кредит 6 000 000.
  • Процентная ставка до регистрации закладной 11,7%.
  • Сумма ежемесячного платежа 84 100.
  • Процентная ставка после регистрации закладной 9,74%.
  • Сумма ежемесячного платежа 77 400.
    Расходы
  • Брачный договор: 10 000.
  • Техпаспорт: 10 000.
  • Оценка квартиры: 7 000-10 000.
  • Справки в банках: 4 000.
  • Выписки из ЕГРН: 800.
  • Заключение нового договора о страховании: индивидуально в зависимости от тарифов СК.
  • Регистрация через посредников-агрегаторов: 30 000.
  • Подписывайтесь на Financial One в соцсетях:

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector