Снимать квартиру или брать ипотеку

Ипотека или аренда квартиры: что лучше?

Несмотря на то, что цены на недвижимость уже несколько лет не растут такими же темпами, как в 2000-е, россияне традиционно расценивают жилье как лучший способ вложения денег. Сказывается и то, что ставки по ипотекам в последние годы уверенно снижались (спойлер: уже в первые месяцы 2019 года они начали расти), и то, что к альтернативным финансовым инструментам доверия у многих россиян мало. Не всегда сразу понятно, что выгоднее — арендовать квартиру или взять ипотечный кредит (заем) — и от каких факторов это зависит. Описанная ниже схема не может претендовать на универсальность, но будет полезна для тех, кто задумывается об ипотечном кредите (займе).

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что финансово выгоднее — арендовать квартиру или брать ипотечный кредит (заем) — и от чего это зависит.
  • Какова ситуация на рынке недвижимости и ипотечного кредитования.
  • Какие нематериальные выгоды и риски стоит учитывать при выборе между арендой и ипотекой.

У меня есть деньги, которых достаточно для первого взноса по ипотечному кредиту (займу), и мне негде жить. Что выгоднее: взять ипотечный кредит (заем) или арендовать квартиру?

Скорее всего, выгоднее арендовать квартиру, но точный ответ зависит от многих факторов. Если думать о недвижимости как о финансовом инструменте, то есть как о способе сбережения денег или получения прибыли, надо рассматривать два основных источника дохода. Первый — рост стоимости недвижимости, который спрогнозировать сложно. Второй — рентный доход, который можно рассчитать. То есть либо вы берете ипотечный кредит (заем), чтобы переехать в свою квартиру и не платить за аренду, либо чтобы сдавать купленную квартиру в аренду.

О том, как сдать квартиру в аренду, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Величину рентного дохода, который может принести вам жилье, легко посчитать, если поделить стоимость жилья на годовую арендную плату за него. Например, если ваша квартира стоит 9,6 млн рублей, а сдаете ее вы за 40 тысяч рублей в месяц, то без учета остальных факторов она окупится за 20 лет (20 x 12 x 40 000 = 9 600 000), и ее доходность составляет 5%. Примерно такую доходность, по данным сайта Numbeo.com, обеспечивают владельцам квартиры в удаленных от центра Москвы районах.

Помните, что для сдачи в аренду или внаем квартиры, по которой все еще выплачивается ипотека, придется получить специальное разрешение от банка (или некредитной организации) и страховой компании. Хотя ипотечная квартира формально и документально находится в собственности заемщика, она обременена залогом, и вам потребуется согласие залогодержателя.

А можете привести пример с расчетами, чтобы стало понятнее?

Возьмем квартиру в новостройке в спальном районе Москвы, которая сейчас стоит 5 млн рублей. У вас есть 1 млн рублей, которые вы собираетесь использовать как первоначальный взнос. Средняя ставка по ипотечному кредиту (займу) на 10 лет в начале 2019 года составляет примерно 9,5% в год, хотя можно получить и лучшие условия по ипотечному кредиту (займу), если застройщик — партнер банка или у вас есть основания для получения госсубсидий (молодые семьи, военные и другие категории льготников).

Если выбранная вами недвижимость не подпадает под льготное кредитование, то ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту (займу) составят 51,7 тысячи рублей, а переплата банку за кредит – примерно 2,2 млн рублей. То есть всего вы заплатите за квартиру 7,2 млн рублей.

О том, как снизить ставку по ипотеке, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Допустим, вы решили тот же 1 млн рублей внести на банковский депозит на год (это меньше максимальной застрахованной суммы вклада, а значит, ваши средства будут в безопасности). Ту же квартиру стоимостью 5 млн рублей можно снять за 20 тысяч рублей в месяц, а сэкономленные на ипотечных платежах 31,7 тысячи рублей вносить ежемесячно на депозит.

можно накопить за 10 лет при ставке депозитов 7,7% в год, которую в начале 2019 года предлагают банки. Для простоты подсчета мы допускаем, что платежи за аренду и процентные ставки по вкладу будут изменяться одинаковыми темпами

Хорошо, но и моя квартира за это время подорожает, разве нет?

Не факт. Дело в том, что спрогнозировать стоимость недвижимости на 2029 год, к моменту, когда вы полностью выплатите кредит и квартира станет вашим полноценным активом, довольно сложно. В 2000–2014 годах, по данным Росстата, цены в рублях за квадратный метр в первичном жилье в Москве в среднем выросли в 10 раз (хоть и без учета инфляции), а вот с 2015 года они немного уменьшились.

На стоимость недвижимости могут повлиять и другие факторы: например, открытие станции метро может увеличить стоимость жилья на 20%, а строительство магистрали рядом с домом — на 5%. В любом случае, если стоимость квартиры не вырастет c 5 млн рублей до 8,7 млн рублей (сумма на депозите), то выгоднее арендовать квартиру.

Дополнительно сэкономить при покупке квартиры можно, если приобрести квартиру на этапе строительства. Как правило, цена квартир в новостройках увеличивается после того, как дом будет достроен. Но это несет дополнительные риски: дома могут сдаваться в эксплуатацию с опозданием, а это означает упущенную выгоду по вкладу.

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции спроси.дом.рф

В последние годы ставки по ипотечным кредитам (займам) падали. Может, стоит еще немного подождать, а потом взять ипотечный кредит (заем)?

Действительно, ставки по кредитам на жилье в последние годы уверенно падали. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по ним (то есть с учетом объема кредита) в ноябре 2018 года составила 9,52%. Это близко к рекордно низкой (9,41%) ставке по ипотеке, зафиксированной в сентябре-октябре 2018 года. Для сравнения: в январе того же года она составляла 9,79%, а в начале 2014 года превышала 14%. Снижение ставок привело к тому, что 2018 год стал рекордным с точки зрения выданных ипотечных кредитов. Однако с января 2019 года крупнейшие российские банки повышали ставки по ипотеке в результате декабрьского увеличения ключевой ставки Банка России до 7,75% годовых.

Поведение ставок дальше во многом будет зависеть от макроэкономики, в том числе влияния внешних факторов. Это отмечают и аналитики рынка – начиная с марта 2019 года ставки практически не менялись. Это свидетельствует о том, что цикл повышения ставок на рынке ипотеки закончен. При отсутствии новых стрессов в экономике уже во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок. Однако гарантий здесь нет, поэтому если вы раздумываете о том, чтобы взять ипотечный кредит (заем) в этом году, не стоит тянуть до следующего повышения ставки.

А чем свое жилье лучше арендуемого с экономической точки зрения?

Покупка жилья с использованием ипотечного кредита (займа) позволяет получить нематериальные выгоды: постоянную регистрацию, а вместе с ней и приоритетный доступ к социальной инфраструктуре: детским садам, поликлинике и пр. В съемной квартире можно получить временную регистрацию по месту пребывания (а по закону вы обязаны это сделать, если живете не по месту постоянного жительства более 90 дней), но для постоянной прописки потребуется согласие собственника квартиры и всех постоянно прописанных в ней людей. Как показывает практика, не все арендодатели на это идут.

Как и платежи по аренде, платежи по ипотечному кредиту (займу) зафиксированы в договоре. Но в отличие от аренды, некоторые кредитные продукты предусматривают переменные ставки. Это означает, что при определенных условиях сумма ежемесячных выплат может снизиться.

Как зарегистрироваться по месту жительства, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Какие риски есть у обеих стратегий?

Преимущества покупки квартиры с использованием ипотечного кредита (займа) легко могут обернуться минусами, особенно если рассматривать этот шаг как инвестицию. Поэтому, если острая потребность в жилье отсутствует, нужно особенно тщательно взвесить оба варианта. Чтобы выплачивать регулярные платежи по ипотечному кредиту, нужно иметь стабильный доход на протяжении долгого времени, в то время как со съемной квартиры, как правило, можно съехать в течение 1–2 месяцев. Кроме того, квартира — не самый ликвидный инструмент: ее не всегда можно быстро продать, если вам срочно понадобились деньги, в то время как банковский вклад легко забрать, пусть и с потерей процентов. Более того, во время экономических кризисов, когда потребительский спрос на недвижимость и другие товары сильно падает, продавать жилье придется, скорее всего, с большим дисконтом.

Есть и много других нематериальных рисков при покупке квартиры в ипотеку – например, изменение мобильности, состава семьи и т.п., которые могут влиять на потребности в определенных жилищных условиях.

Как приобрести квартиру в ипотеку, читайте в инструкции спроси.дом.рф

В случае с арендой главный риск — изменение условий или расторжение договора со стороны арендодателя и дополнительные затраты на переезд, поиск жилья и другие факторы, вызванные необходимостью переезда.

Арендовать квартиру или копить на ипотеку

Истории, которые
помогут решить

Мы могли бы предложить вам длинный список причин, почему стоит выбрать ипотеку или, напротив, арендовать квартиру. Но не будем. Прочитайте истории жителей разных городов, взвесьте «за» и «против» на основе реального опыта.

Устал от жизни в коммуналке и взял ипотеку

Евгений Иванов, 24 ГОДА

Читать еще:  Фонды добровольного страхования вкладов создаются как

техник комплектации специальной продукции

тысяч рублей – ТРАТЫ НА ЖИЛЬЁ

Я всю жизнь провёл в коммуналке. Коммуналка — ад. Соседи следят за каждым шагом, на кухне мало места, когда вечером все готовят еду, душ и туалет — общие. Больших конфликтов у меня никогда не было, но все соседи со своими «тараканами», с этим приходилось мириться. И это не всегда давалось просто. У одной соседки жили четыре собаки и две кошки, у другой — ещё две кошки. Кошки бегали по комнатам, следили везде, шерсти от них уйма. А хозяйки как бы ни при чём. Каждая уверена, что её животные самые аккуратные на свете.

Мечтал жить отдельно. Поэтому когда удалось накопить первый взнос, решил купить свою квартиру. Оформить ипотеку было несложно, только документов пришлось много собирать. Плюс воспользовался субсидией. Взял ипотеку на 20 лет, плачу уже два года. Пока не тяжело, думаю, что дальше будет только легче. Планирую погасить за десять лет.

Ипотеку я взял в городе Кудрово, находится это в Заневском городском поселении Всеволожского района Ленинградской области, 17-этажный дом, однокомнатная квартира. Сейчас там идёт ремонт, так что я пока живу с мамой в Санкт-Петербурге.

Мне нравится район, где я планирую жить. Он очень современный, много магазинов, рядом большой торговый центр. Из минусов — далеко от метро. До станции идти пешком примерно полчаса. Наземный транспорт не спасает, так как из-за пробок ехать до метро бывает намного дольше.

Плюс ипотеки в том, что платишь за своё жильё. При аренде получаются те же деньги, а уходят они чужим людям. Но была б возможность, я бы не влезал в ипотеку. Большая переплата, да и чувствуешь себя узником банка.

Часто клиенты боятся не справиться с ипотекой, поэтому выбирают съёмное жильё. Они думают, что с арендой проще разобраться, если серьёзно заболеют или их вдруг уволят с работы. Но я считаю, что ипотеки бояться не стоит. Банки не отбирают квартиру при первых же затруднениях. Можно попросить ипотечные каникулы — приостановить или уменьшить платёж на несколько месяцев. В крайнем случае, продать квартиру. И это будет выгодно. Дело в том, что пока клиент платит ипотеку в строящемся доме, свободных квартир становится меньше и недвижимость дорожает. Выгода при её продаже будет значительно выше, чем ипотечные издержки. За два года строительства дома, от котлована до сдачи, стоимость квартиры увеличивается в среднем на тридцать процентов.

территориальный руководитель управления продаж Группы ПИК

Поженились и взяли ипотеку

Александра, 21 год

ВИТАЛИЙ КРАМАРЕНКО, 28 ЛЕТ

мастер по декоративной штукатурке

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ – ДОХОД НА ДВОИХ

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ –ТРАТЫ НА ЖИЛЬЁ

Мы снимали квартиры два года, сменили две однушки. Из первой нас выселила хозяйка, когда собралась её продавать. Во второй нам запретили селиться с кошкой. Но мы бы не бросили животное, поэтому кошка у нас жила нелегально. Повезло, что хозяйка бывала у нас не каждый месяц, а если и приходила, то ненадолго. В такие моменты кошку прятали на балконе в переноске. Она то ли умная, то ли спокойная, себя не выдавала. Как-то заметили на диване кошачьи царапины. Я занервничала, но муж затёр их обувным кремом, и стало не видно.

Когда поженились, решили обзаводиться своим жильём. Надоело переезжать, с кошкой мучиться и то, что даже полку без хозяйки не повесишь. Мы купили двухкомнатную квартиру площадью 83 м² у застройщика в Коминтерновском районе Воронежа. Живём вдвоём, кроме кошки у нас теперь ещё и крыс. В своём жилье ведь полная свобода, захочешь — зоопарк заведёшь. Рядом с домом парк, школа, поликлиника, торговый центр в пятнадцати минутах ходьбы и автобусная остановка. Объездная дорога недалеко, то есть без проблем можно доехать куда угодно. До университета добираюсь без пробок. У дома есть парковка со шлагбаумом, ключи только у жильцов.

Накопить полную сумму на квартиру — 2,5 млн рублей — для нас нереально, взять ипотеку — единственный способ обзавестись жильём. Подсчитали, оказалось, что платить за съёмную квартиру хозяйке столько же, сколько и банку за свою — около 16 тысяч. Чтобы собрать деньги на первый взнос, пожертвовали старой машиной мужа, плюс полгода откладывали по чуть-чуть и часть суммы нам подарили на свадьбе.

С первыми сложностями столкнулись, когда оформляли заявку. Мне не было 21 года, из-за этого наш банк отказывался давать ипотеку. Не помогло даже то, что мы поженились. Пришлось составлять брачный договор, по которому я отказывалась от квартиры в случае развода. Ждать мы не могли, потому что у мужа на работе намечались сокращения, а официально неработающему ничего не светит. Взяли ипотеку на 25 лет, уже десять месяцев платим. Пока детей нет, я думаю, что будем справляться нормально, может выплатим долг пораньше.

Если сомневаешься, брать ипотеку или снимать квартиру, я бы посоветовала взять листок, ручку и калькулятор. Посчитать расходы. Прям всё, на что тратятся деньги в месяц, вплоть до туалетной бумаги. Посчитать доход. Потом выяснить, при каких условиях возможна ипотека, какой ежемесячный платёж. И всё сравнить. Сразу станет видно, насколько это выгодно или нет.

Снимаю комнату, чтобы экономить

Артём Третьяков, 24 ГОДА

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ – ДОХОД

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ – ТРАТЫ НА ЖИЛЬЁ

Когда только приехал в Москву, два дня обитал в хостеле. Потом друзья предложили снимать у них комнату. Сейчас третий месяц я живу в двушке в кирпичной новостройке у метро «Измайловская». В моей комнате из мебели только шкаф с зеркалом, сплю на полу на одеялах — привык на удивление быстро.

Разницы между съёмом одной комнаты и целой квартиры почти нет: только с соседями знакомишься с заездом. Чистоту в кухне, туалете и ванной поддерживаем просто: каждый убирает за собой сам. Из плюсов: современная мебель на кухне, бытовая техника, полы с подогревом и очень много места — квартира 80 м² с высокими потолками. Чтобы такую квартиру в ипотеку взять, придётся сильно постараться. А так я живу в ней всего за восемь тысяч в месяц. Из минусов: я не знаю, как тут работают коммунальные службы. Каждый раз, когда переезжаешь в новое жильё, приходится обживаться, тратить время на поиск нужной информации, проблемы с подключением интернета и прочие житейские мелочи.

В съёмной квартире ты находишься в подвешенном состоянии. Недавно моим друзьям пришлось съезжать и быстро искать новое жильё, так как у арендодателя поменялись планы. Это неприятно, нужно не только вещи перевезти, но и сразу приличную сумму отдать — агентские и плату за два месяца вперёд. Но всё-таки живёшь самостоятельно, не зависишь от родителей. Сейчас меня устраивает съёмная комната, планирую пробыть тут месяцев пять, пока не решу финансовые проблемы. Я взял кредитную карту с очень большим лимитом, который весь спустил. И теперь тяжело возвращать деньги. Собственно, в Москву я переехал, чтобы побыстрее расквитаться с долгом. Надоело вечное отсутствие денег.

Когда всё отдам, возможно сниму целую квартиру. Ипотеку брать точно не планирую, от кредитов сейчас просто трясёт. Лучше буду снимать и потихоньку копить. У меня есть дом в Белгороде, суммы с его продажи должно хватить на первый взнос.

Тем, кто, как и я, выбирает арендовать жильё, советую потратить на выбор побольше времени. Сходите в три–четыре квартиры, поговорите с хозяевами, осмотрите местность. Помните, что менять съёмное жильё затратно. Лучше сразу выбрать хорошую квартиру и жить в ней, пока ваши планы кардинально не поменяются — если новая перспективная работа окажется далеко или захотите переехать в другой город.

С первой съёмной квартирой меня обманули

Владимир Ковалёв, 29 ЛЕТ

инженер по подготовке производства

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ – ДОХОД

ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ – ТРАТЫ НА ЖИЛЬЁ

Я переехал в Санкт-Петербург из Белгорода около года назад. В Белгороде жил с мамой, отчимом и сестрой. В Петербурге первое время — у друзей в Кудрово. Искал жильё. Мы с другом и его женой планировали снять двухкомнатную квартиру. Опыта аренды не было ни у кого из нас.

Мы нашли квартиру на Английской набережной, приехали смотреть. Нас встретил неряшливо одетый мужичок. Рассказал, что тут жила его мать. Она заболела, пришлось увезти её к себе в Иваново. Квартиру решил сдавать, потому что сам он дальнобойщик и нет смысла здесь жить. Когда друг спросил, не против ли он собаки, мужик замялся, задумался, но разрешил — он идеально отыгрывал свою роль. Мы осмотрели квартиру, всё было неплохо, не вычурно и не грязно, техника нормальная. И главное, место очень удобное: до работы 40 минут пешком, на автобусе — 15. Решили на следующий день отдать деньги и заключить договор. Деньги мужчина попросил принести наличкой — 30 тысяч за первый месяц и 15 тысяч в залог. Договор не вызвал опасений. Он был типовой с описью имущества. Хозяин показал документ, подтверждающий право собственности на квартиру, свой паспорт и СНИЛС — всё у него было действующее. Рассчитались, проверили ключи. Он сказал, что вечером уезжает и на следующий день мы можем заселяться. Утром друг с женой приехали, открыли дверь, а в квартире незнакомые люди. Начали звонить мужику, телефон недоступен. Поехали в полицию, там сказали, что обманутых уже десять человек. Схема была такая: мужик связался с агентством и арендовал квартиру на два дня. В первый день он всем её показывал, во второй — собирал деньги. Скорее всего, он нашёл настоящего хозяина квартиры и подделал его документы. Мы проверяли выписку из городского реестра, смотрели, кто владелец, — всё было в порядке. Мошенника нашли через полтора месяца в Москве, суд ещё идёт.

Читать еще:  Что говорить коллекторам когда они трезвонят

Из-за неудачи я задержался в Кудрово на два с половиной месяца. Копил деньги. Снова снимать было страшно, я никому не доверял. Потом товарищ подсказал однокомнатную квартиру на Васильевском острове, возле станции метро «Приморская». Спальный район, пятиэтажный домик. Здесь не ходят толпы людей, как в центре, тихо и уютно. Метро почти у дома, рядом залив. Из минусов — нет сетевых магазинов, клубов и баров, где можно отдохнуть с друзьями. Но я люблю это место и его особенную атмосферу.

Хозяева — пожилая пара. С женщиной мы созваниваемся, она напоминает, что деньги надо отдавать, — очень сентиментально и мило. Муж её приезжает каждый месяц первого числа за деньгами. Они разрешили курить на кухне, и я даже смог сделать перепланировку. Наверное, потому что я примерный жилец: отдаю плату за аренду всегда вовремя. В будущем планирую взять квартиру в ипотеку, но сначала надо продать жильё в Белгороде.

Человеку, который снимает квартиру, я бы посоветовал быть более осторожным, проверять документы, например делать выписку из Росреестра. Так вы проверите, правда ли человек, который сдаёт квартиру, её владелец. По списку недействительных российских паспортов можно пробить серию и номер документа. Не поленитесь, сделайте это. Вдруг паспорт украли и переклеили фото.

Снимать квартиру или брать ипотеку: проблема выбора

Что лучше – взять ипотеку и платить за будущее собственное жилье, находясь в кабале у банка или снимать квартиру, часто переезжая в поисках выгодных и удобных условий? Ответ на этот вопрос индивидуален для каждой семьи. Жизненные ситуации разные. Выбирать подходящий вариант нужно комплексно. Учесть придется семейное положение, материальное состояние, долгосрочные перспективы дохода, жизненные цели и другие нюансы. Попытаемся разобраться в тонкостях того и другого варианта. В первую очередь нужно оставить сантименты и рассчитать финансовую выгоду, сопоставить денежные расходы.

За и против

Перед выбором ипотека или съем находятся миллионы семей. У большинства нет финансовой возможности приобрести собственный дом или квартиру сразу. Противники ипотечных займов утверждают, что кредит – это слишком затратно. Проценты, уплаченные по ипотеке за длительный срок, примерно равны стоимости жилья. Заемщик, подписав кредитный договор, берет на себя десятилетние финансовые обязательства.

Платежи за арендованную квартиру становятся доходом арендодателя. Арендатор в итоге остается без собственного жилья. Редкая семья может одновременно снимать жилье и накапливать деньги на покупку квартиры.

С чего начать расчет экономической целесообразности, что выгоднее – аренда, ипотека, накопить деньги? Во внимание берутся такие факторы:

  • долгосрочные планы;
  • уровень дохода в настоящее время и в перспективе;
  • регион проживания;
  • семейное положение, планируется ли пополнение семьи;
  • желание собственного жилья.

Зачастую материальная сторона вопроса становится второстепенным фактором, хотя из расчетов видно, что аренда выгоднее ипотеки, если при этом не собирать средства на покупку жилья. Подсчет выгоды вариантов в долгосрочной перспективе приблизительный. Невозможно точно спрогнозировать инфляционные процессы, динамику цен на недвижимость, изменение стоимости аренды.

Снимать квартиру, плюсы и минусы

Такой вариант подойдет семье с любым бюджетом – от минимального до неограниченного. Квартирные условия обычно соответствуют размеру арендной платы. Чем лучше ремонт, мебель, техническое оснащение, дополнительные удобства, удобнее месторасположение, тем дороже обойдется аренда. Ежемесячный платеж за чужую квартиру обойдется дешевле платежа по ипотеке. Особенно актуальна такая экономия для молодых семей с детьми и ограниченным бюджетом.

Потенциальным арендаторам следует помнить, что напрямую от хозяина жилье давно никто не сдает. Риэлторам потребуется оплатить посреднические услуги, стоимость которых составляет 100% ежемесячного платежа по аренде. Сложности при выборе возникают, если в семье имеются маленькие дети или домашние животные. С такими условиями не всякий хозяин квартиры согласится на аренду. Мебель, находящаяся в квартире, бывает потрепанная, использовавшаяся уже несколькими арендаторами. Заменить предметы интерьера на другие арендодатель вряд ли согласится. Относится такой запрет и на ремонт, даже косметический, перепланировку пространства.

Неприятная перспектива – возможность арендодателя резко поднять арендную плату, обосновав это ростом инфляции, например. Хотя в договоре аренды прописан размер ежемесячной оплаты за квартиру, хозяин имеет право выселить жильцов с предупреждением об этом за две недели.

Плюсы аренды и накопления денег:

  • если свободные средства откладывать под проценты на банковский вклад, то можно получать при этом пассивный доход или увеличивать накопления или тратить на образование, путешествия и т.д.;
  • можно работать неофициально, справка о зарплате не понадобится;
  • арендатор не несет обязательств, в любое время можно поменять жилье и снять другое – с лучшими условиями, в другом районе, дороже или дешевле;
  • нет кабальной зависимости от кредитной организации.

Минусы аренды и откладывания денег:

  • невозможность обустроить жилище по вкусу;
  • арендодатель может неожиданно распорядиться квартирой по своему желанию – продать, поднять арендную плату, попросить выехать;
  • долговременные выплаты хозяину квартиры становятся его доходом и никак не приближают возможность купить жилье в собственность.

В каком случае брать ипотеку

Ипотечное кредитование становится с каждым годом доступнее. Процентные ставки по займам на покупку собственно жилья составляют от 7% в год. Для некоторых социальных групп ипотека выгодна благодаря государственным социальным программам.

Взятую в кредит недвижимость сложно назвать собственной, пока сумма долга банку не будет выплачена полностью. Однако заселяться в нее можно сразу после оформления ипотеки (кроме случаев покупки квартиры в строящемся доме). Никто не может запретить завести домашнее животное, перепланировать жилое пространство. Платежи по кредиту стабильны, расписаны в графике на много лет вперед, если оплачивать долг в указанные сроки. При задержке выплаты банк начисляет немаленькие штрафы, пеню.

При ухудшении финансового положения, съемную квартиру можно поменять на дешевый вариант. С ипотекой сложнее. Задолженность банку нужно погашать в полном объеме. Материальные затруднения заемщиков кредиторов, как правило, не волнуют. Недвижимость находится в залоге и в случае невыполнения клиентом обязательств изымается в пользу банка и реализуется.

С каждой выплаченной суммой оформленная в ипотеку квартира становится ближе к оформлению на нее права собственности. Своим жилье станет только после полного погашения долга. Однако банк может кредит и не дать. Причинами отказа служит плохая кредитная история или недостаточный доход, хотя сообщать об этом потенциальному заемщику кредитор не обязан.

Плюсы собственного ипотечного жилья:

  • в квартиру вторичного рынка можно сразу вселиться и зарегистрироваться;
  • сложно накопить достаточную сумму на покупку жилья;
  • недвижимость растет в цене;
  • после погашения займа остается актив, которым собственник вправе распорядиться – продать, подарить, обменять, сдать;
  • при оформлении и погашении можно воспользоваться государственной социальной поддержкой – материнским капиталом, программой для военных, молодых семей;
  • получение налогового вычета по уплаченным процентам, сумме основного долга.
  • значительные ежемесячные суммы погашения на десятилетия вперед (это, как правило, означает невозможность делать накопления, путешествовать и т.д.);
  • при возникновении материальных затруднений, банк вправе отказать в реструктуризации, значит, есть вероятность лишиться квартиры;
  • сумма выплаченных процентов примерно равна стоимости жилья;
  • по факту квартира в залоге — собственность не заемщика, а банка.

Как рассчитать выгодный вариант

Расчет выгоды, снимать жилье или брать кредит зависит от размера ежемесячного платежа. Если взнос по кредиту равен или меньше суммы арендной платы, экономически целесообразнее будет ипотека. В долгосрочной перспективе предугадать изменение стоимости аренды, цен на недвижимость сложно. Расчеты будут приблизительными. На результат вычислений влияют такие исходные данные:

  • цена недвижимости;
  • размер арендной платы;
  • сумма накоплений, которые используются как первоначальный взнос;
  • процент по депозиту при внесении сбережений на банковский счет с одновременной арендой жилья;
  • процентная ставка по ипотечным займам (средняя или в конкретном банке) для расчета платежей и общей переплаты.

Оформить ипотеку

Средняя ставка по ипотечным займам на 2018 год составляет 9,64%. Средняя стоимость 2-х комнатной квартиры — 2,3 млн рублей. Рассчитаем, во сколько обойдется в итоге жилье при сроке займа 10 лет с возможностью внести первоначальный взнос 15% или 25%.

Расчет Взнос 15% Взнос 25%
Ежемесячный платеж, тыс. руб. 26,1 23,0
Общая переплата, тыс. руб. 1130,0 996,8
Итоговая стоимость жилья, млн. руб. 3,49 3,36

Подсчет не учитывает сопутствующих расходов на оформление займа, страхование и компенсацию затрат налоговым вычетом. При 5% росте цен на недвижимость такая же квартира спустя 10 лет будет стоить 3,6 млн. руб.

Снимать жилье

Средняя аренда двухкомнатной квартиры — 15,8 тыс. руб. Стоимость аренды регулярно растет. Учитывая, что платежи за квартиру будут повышаться на 5% ежегодно, через 10 лет они составят 24,5 тыс. руб. Общая сумма, выплаченная хозяину, равна 2,38 млн. руб.

Читать еще:  Что значит ипотека с государственной поддержкой

По средним расчетам снимать квартиру получается выгоднее. Имеющиеся накопления на первоначальный взнос при этом не тратятся. Если положить эту сумму на депозитный вклад, деньги принесут пассивный дополнительный доход. В 2018 году средневзвешенная ставка по депозитам равна 6,41%. Через десять лет сумма первоначального взноса 15% — 354 тыс. руб. возрастет до 582 тыс. руб., а 25% — 591 тыс. руб. до 970 тыс. руб. Минус в том, что у заемщика, выплатившего ипотеку, будет собственная квартира, а у арендатора нет.

Высокий шанс собрать на покупку жилья без оформления кредита, при этом снимая квартиру, если сбережения составляют примерно половину стоимости недвижимости. Если рассчитываемые сроки накопления более пяти лет, предсказать, сколько будет стоить квартира крайне сложно даже специалистам. Цены на недвижимость через 10-15 лет могут вырасти, а инфляция обесценить накопления.

Плюс снимать жилье без планов покупать собственное в том, что на деньги, переплаченные банку, можно арендовать квартиру до конца жизни. Однако, чем ближе выход на пенсию, тем меньше регулярные доходы и тем сложнее оплачивать аренду.

Оба варианта выгодны и экономически целесообразны в той или иной жизненной ситуации. Главное при выборе — снимать, копить или оформлять ипотеку, комплексно оценивать возможности, планы и желания.

Ловля на жильца

Корреспондент «РГ» посчитал, что выгоднее в Москве: аренда или ипотека?

63 тысячи в месяц

Для начала проведем самые предварительные расчеты — за основу возьмем стандартную однокомнатную квартиру, расположенную в спальном районе столицы, в пешей доступности от метро. В большинстве случаев цена ее будет не меньше шести млн рублей — будь то Беляево, Царицыно, Левобережный или другой район. Разумеется, могут быть варианты, но купить полноценное жилье в хорошем состоянии дешевле — задача крайне сложная. «РГ» подтвердили это сразу несколько риелторов.

Допустим, у вас есть 1,2 млн рублей личных сбережений — это ровно 20% от стоимости долгожданной квартиры, с таким первоначальным взносом ипотеку без проблем дадут большинство банков. Процентная ставка вряд ли будет ниже 10%. Сумма кредита, соответственно, 4,8 млн рублей. Проведя несколько манипуляций с калькулятором, выясняем — ежемесячный платеж в случае ипотеки на 10 лет составит 63,4 тыс. рублей, а если кредитоваться на 20 лет, то каждый месяц придется относить в банк 46,3 тыс. Переплата по процентам в первом случае 2,8 млн рублей и во втором — 6,3 млн.

А сколько же стоит аренда такой квартиры? В районе 30 тысяч рублей в месяц. К тому же вам не нужно делать ремонт и покупать всю бытовую технику и мебель, а при покупке жилья в ипотеку этих расходов не избежать. Выходит, в краткосрочном планировании аренда выгоднее ипотеки? Да, если первоначальный взнос ощутимо не превышает половину стоимости.

Руководитель аналитического центра портала недвижимости ЦИАН Алексей Попов по просьбе «РГ» сделал свои расчеты. За основу он взял двушку с хорошим ремонтом на вторичном рынке в московском спальном районе. Средняя цена — 9,3 млн рублей. Посчитаем выплату ипотеки на семь лет, говорит он, на такой срок ее берут чаще всего. Получается, что если первоначальный взнос будет даже 30%, то ежемесячный платеж при банковской ставке 11% составит более 110 тысяч рублей.

«Аренда такой же двушки и в таком же месте обойдется более чем вдвое дешевле — с вполне приемлемым ремонтом она будет стоить 50 тысяч рублей в месяц, — говорит Попов. — Чтобы снизить ежемесячные платежи по ипотеке до уровня арендной ставки, нужно внести первоначальный взнос порядка 70%».

Накопить — реально?

Пожалуй, с тем, что ежемесячный платеж по ипотеке будет в большинстве случаев больше арендной платы, не поспоришь. Но ведь ипотека рано или поздно окажется погашенной, и вы получите в собственность квартиру! А при аренде вы ни на один день не приблизите к себе момент, когда жилье станет вашим.

Все так, но есть нюанс. Давайте посчитаем, что будет, если мы возьмем потенциальный первоначальный взнос и положим его на депозит в банк, а разницу между ипотечным и арендным платежами будем каждый месяц докладывать. В расчетах нам помогут эксперты портала недвижимости Domofond.ru — они недавно проводили такое исследование в 44 районах Москвы. И ровно в половине случаев вышло, что вариант с накоплением приведет к полноправному владению жильем быстрее ипотеки и еще поможет сэкономить.

В качестве примера аналитики использовали семью, где двое работают и каждый зарабатывает по 79 тысяч рублей — это средний заработок в Москве. В качестве стартового капитала у них есть 1,5 млн рублей. Предполагается, что квартиры каждый год дорожают на 6%, а аренда жилья — на 3%. Это средние данные по прошлому году. Процентная ставка по депозиту 6% — тоже средний показатель.

«Из рассмотренных 44 районов быстрее всего получится погасить ипотеку в Братееве: за 3 года и 5 месяцев, — делятся результатами исследователи. — В случае если семья выберет в этом районе аренду и накопление по депозиту, ей потребуется ждать 4 года. А самым выгодным районом для покупки жилья с арендой и накоплением оказался Академический. Накопить на покупку квартиры здесь получится в два раза быстрее, чем выбрав ипотечный кредит».

Такая разница объясняется тем, что цены на жилье в Братеево и Академическом сильно отличаются — в последнем они существенно выше. А чем дороже квартира, тем зачастую выгоднее ее арендовать, нежели покупать. Ипотеку в таком случае нужно брать на много лет, что увеличивает переплату по процентам.

Главный редактор Domofond.ru Ирина Филатова, впрочем, указывает, что в некоторых столичных районах при средней зарплате и накоплениях около 1,5 млн рублей накопить на собственную квартиру вообще не получится, особенно если жилье будет стремительно дорожать. «Выгода ипотеки состоит прежде всего в том, что кредит позволяет «заморозить» цену и размер ежемесячного платежа, — подчеркивает она. — Возможности арендатора в этом смысле ограничены: аренда с большой вероятностью будет дорожать, плюс к тому моменту, когда на депозите накопится нужная сумма, вырастут и цены на квартиры». Конечно, вверх могут пойти и ставки по депозитам, что увеличит скорость накопления, но в такой ситуации ­обычно и квадратные метры дорожают, добавляет Филатова. Так что уверенным в выигрыше быть нельзя.

Родные стены

Теперь давайте разберем все плюсы и минусы аренды и покупки жилья в кредит без учета экономики. В первом случае вы можете в любой момент переехать в другой район или даже город — это потребует затрат, но совсем небольших по сравнению с ценами на квартиры. Это главный плюс. Но и минусов хватает — хозяин может в любой момент выселить, поднять арендную плату, запретить заводить домашних животных или детей, делать ремонт или просто начнет часто досаждать проверками. Другими словами, съемная квартира — не ваша собственность и распоряжаться ей по своему усмотрению невозможно.

А по ипотеке вы приобретаете квартиру в собственность, можете в ней прописаться, сделать ремонт на свой вкус, завести собаку, кошку и стать, никого не спрашивая, многодетным отцом. Но при этом остаются обязательства перед банком, главное из которых — каждый месяц вносить платеж. Ощутимая часть этого платежа — не стоимость самой квартиры, а банковский процент за пользование чужими деньгами. Банк даст вам деньги в среднем под 9-11% годовых, а владелец квартиры сдаст ее за 5-6% от стоимости в год. Так что сдающие жилье внаем москвичи обычно оказываются куда гуманнее банкиров, хотя и сами это не всегда понимают.

В общем, однозначного вывода в квартирном вопросе: «ипотека или аренда», увы, нет. Очень многое зависит от ситуации. К примеру, вы молоды, мобильны и еще не уверены, в каком городе хотите жить и кем работать даже через год. Тогда есть смысл остановиться на арендованном жилье. Вы остепенившийся семейный человек с двумя детьми? Тогда вложите материнский капитал в жилье и постарайтесь получить ипотеку с господдержкой, которая снизит банковский процент. Есть и психологический аспект — ипотека обычно дисциплинирует людей, они всегда помнят, что раз в месяц их ждет очередной платеж. К тому же, если платить побольше, то закрыть ипотеку можно раньше. Не хотите связываться с кредитами? Трезво оцените себя до принятия решения: хватит ли вам воли при жизни в арендованной квартире каждый месяц откладывать деньги на депозит? Ведь вокруг так много соблазнов! Может возникнуть желание пустить накопления на новую машину, путешествие и т.д. В этом случае копить на жилье придется намного дольше, чем выплачивать потенциальную ипотеку.

Брали и берут

Вопреки широко тиражируемым прогнозам экспертов москвичи не потеряли в этом году интереса к ипотеке. Наоборот, в первом квартале кредитов на жилье выдано на 26% больше по сравнению с таким же периодом прошлого года. В столичном управлении Росреестра пояснили, что в январе-марте зарегистрировали 20 388 договоров ипотечного кредитования, в то время как год назад — 16 178.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector